Как считать реальную доходность квартиры: формула и ошибки

Цифру доходности называют все, а считают единицы. Разберём формулу, которой можно пользоваться для любого объекта в Ереване или Батуми.

Формула

Чистая доходность = (годовой доход − расходы) / полные вложения × 100%

Вся суть в том, что входит в каждую из трёх частей.

Полные вложения

Не цена квартиры, а всё, что вы потратили до момента, когда объект начал приносить деньги:

• цена квартиры
• ремонт и отделка: в новостройках Армении квартиры без отделки, бюджеты
• мебель и техника: сколько стоит обставить
• машиноместо, если покупали
• расходы на сделку, нотариуса, регистрацию

Это главная ошибка рекламных расчётов: там делят на цену квартиры, а не на полные вложения. Разница на 20-40%.

Годовой доход

Месячная ставка умножить на число месяцев, когда квартира реально сдаётся.

Закладывайте простой: месяц в году для долгосрочной аренды это реалистично. Для посуточной считайте загрузку в процентах, а не 365 дней.

Медианы по Еревану на сентябрь 2026: однокомнатная около 825 долларов, двухкомнатная около 1 183, трёхкомнатная около 1 503: обзор цен.

Расходы

Что вычесть обязательно:

• Налог на доход от аренды: Армения, Грузия.
• Налог на недвижимость: ставки в Армении.
• Эксплуатационный сбор. В новых комплексах с бассейном и консьержем он заметный: что входит в цену новостройки.
• Коммунальные, если платите вы.
• Текущий ремонт и замена техники. Закладывайте хотя бы одну месячную ставку в год.
• Управление, если вы не в стране: про удалённое управление.
• Комиссия за поиск арендатора при смене жильца.

Пример

Квартира за 120 000 долларов, ремонт и мебель 15 000, итого вложения 135 000.

Сдаётся за 1 100 долларов в месяц, 11 месяцев в году: 12 100 долларов дохода.

Минус налоги, обслуживание, текущий ремонт и управление: допустим, 2 600 долларов. Остаётся 9 500.

9 500 / 135 000 = около 7% годовых. Окупаемость примерно 14 лет.

Это честная цифра для Еревана. Если вам называют 12-15% без расчёта, спросите, что не включено.

Чего формула не учитывает

Рост стоимости объекта. Он может быть, но это отдельный сценарий, и закладывать его в основной расчёт неправильно: про прогнозы рынка.

Валютный риск: разбор.

Время до первого дохода. В новостройке деньги заморожены до сдачи: в проектах со сдачей в 2029-2030 годах это три-четыре года без поступлений: разбор сроков.

Как проверять чужие расчёты

Задайте три вопроса: от какой суммы считали, какую загрузку заложили, что вычли из дохода. Если на любой нет внятного ответа, цифра рекламная.

Наши расчёты по конкретным проектам: Гюрджан Каскад, HAY VIEW, Firdus, SportCity, Radisson RED.

Общий обзор доходности по Еревану в отдельном материале.

_Фото: Kecko from Eastern Switzerland, CC BY 2.0, Wikimedia Commons%20(2022-11-28%20by%20Kecko).jpg). Изображение масштабировано._

Частые вопросы

Как считается доходность от аренды? Годовой доход минус расходы, делённое на полные вложения, умноженное на сто. Главное здесь не формула, а то, что входит в каждую из трёх частей.

Что входит в полные вложения? Цена объекта, ремонт и отделка, мебель и техника, машиноместо, расходы на сделку и регистрацию. В рекламных расчётах обычно делят только на цену квартиры, и от этого процент выглядит выше реального.

Что вычитать из дохода? Простои, налог на доход от аренды, налог на недвижимость, эксплуатационный сбор, текущий ремонт и обновление техники, комиссию управляющей компании, если сдаёте через неё.

Какая доходность считается нормальной в Ереване? 6-8% годовых чистыми от долгосрочной аренды. В Батуми застройщики заявляют выше, но там сезонный рынок, и цифры требуют проверки на своих допущениях.

Как проверить чужой расчёт доходности? Задайте три вопроса: от какой суммы считали, какую загрузку заложили и что вычли из дохода. Если на любой из них нет внятного ответа, цифра рекламная.