Сколько будет приносить аренда в Гюрджан Каскаде
Считаем доходность квартиры в Гюрджан Каскаде по ставкам аренды Нор Норка: сколько вложить, сколько получать и за сколько лет вернутся деньги.
Квартиру в новостройке часто берут не для себя, а под сдачу. Посчитаем на цифрах, что получится с Гюрджан Каскадом, и сразу оговорим допущения, потому что честный расчёт без них невозможен.
Что берём за основу
Двухкомнатная квартира 38,6 м² в корпусе 25. По базовой ставке сентября 2026 это около 30,1 миллиона драм.
К стоимости нужно добавить ремонт: квартиры передаются без отделки. Ремонт двушки под сдачу в Ереване это примерно 3,5-4,5 миллиона драм, если делать аккуратно и без изысков. Мебель и техника ещё около 2-2,5 миллиона. Итого вложения около 36-37 миллионов драм.
Сколько можно получать
По нашей базе на сентябрь 2026 медианная ставка аренды в Нор Норке выглядела так: однокомнатные около 270 тысяч драм в месяц, двухкомнатные около 300 тысяч, трёхкомнатные около 395 тысяч.
Сразу три оговорки. Первая: выборка маленькая, по двухкомнатным всего три активных объекта. Вторая: это вторичка с ремонтом, то есть готовое предложение. Третья и главная: это ставки сегодняшнего дня, а квартира выйдет на рынок в 2031 году, и никто не знает, какими будут ставки тогда.
Возьмём 300 тысяч драм в месяц как рабочий ориентир. За год это 3,6 миллиона драм валового дохода.
Считаем доходность
Из валового дохода вычитаем:
- простой: закладываем один месяц в году, это минус 300 тысяч
- налог на доход от аренды: считается отдельно, ставки и порядок разобраны в материале про налоги
- обслуживание комплекса и мелкий ремонт: закладываем около 200 тысяч в год
Получается примерно 2,8-3 миллиона драм чистыми в год при вложениях около 36,5 миллиона. Это около 7,7-8,2% годовых и окупаемость примерно за 12-13 лет.
Для Еревана это нормальный, даже хороший показатель: столичная недвижимость в регионе редко даёт больше. Сравнение с другими вариантами вложений в городе мы собрали в материале про доходность.
Что может улучшить картину
Коммерция и инфраструктура рядом. К 2031 году в корпусах 25-30 заработают магазины и кафе на первых этажах, территория будет благоустроена. Обжитой комплекс сдаётся дороже, чем дом посреди стройки.
Новый дом против советского фонда. Арендаторы в Ереване переплачивают за новый дом с лифтом и паркингом, особенно релоканты и семьи с детьми.
Энергоэффективность. Если заявленный застройщиком класс A++ подтвердится, коммунальные платежи у жильца будут ниже, а это прямой аргумент в торге по ставке.
Что может испортить
Рынок аренды меняется. В 2022 году ставки в Ереване взлетели на волне релокации, потом часть роста откатилась. Пятилетний горизонт это всегда неопределённость.
Много одинаковых квартир разом. Когда сдаются 600 с лишним квартир в одном комплексе, часть из них выходит на рынок аренды одновременно. Это давит на ставку в первый год после заселения.
Долгий вход. Пять лет платежей до первого дохода это само по себе стоимость денег. Если бы те же деньги лежали на депозите, они бы что-то приносили всё это время.
Как снизить риск
Ранние корпуса сдаются в 2028 году, это на два года ближе к первому арендному платежу. Ставка там ниже, 730 тысяч драм за метр против 780 тысяч, но и выбор меньше: разбор по корпусам.
Второй вариант: брать более ликвидный формат. Двухкомнатные сдаются легче и быстрее трёхкомнатных, а их на рынке аренды Еревана ищут чаще всего.
Текущие ставки аренды по городу мы держим в обзоре стоимости аренды. Расчёт под конкретную квартиру сделаем по запросу: остатки и цены на странице комплекса.
Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос