Налог на недвижимость в Армении в 2026: реформа вышла на полную мощность

Как изменился налог на недвижимость в Армении в 2026 году?

Коротко: в 2026 году завершился поэтапный переход к новой системе, и ставки заработали в полном объёме. Реформу приняли ещё в 2020 году, изменения начали действовать с 2021-го и вводились постепенно: в 2021 году взималось 25% новой суммы налога, затем доля росла, и с 2026 года налог начисляется полностью. Суть изменения в переходе к оценке, приближенной к рыночной стоимости. Раньше налог считался от кадастровой оценки, слабо связанной с реальными ценами, из-за чего владелец квартиры в центре и владелец такой же по площади квартиры на окраине платили сопоставимые суммы. Теперь налог прогрессивный и привязан к стоимости объекта. Для владельцев недорогого жилья суммы остались небольшими, а для дорогих квартир в центре платёж вырос многократно.

В 2026 году в Армении завершился поэтапный переход к новой системе налогообложения недвижимости. Для собственников это означает заметный рост платежа - разберём, насколько и почему.

Что изменилось

Реформу приняли в 2020 году, она действует с 2021 года, но налог вводился постепенно: за 2021 год взималось 25% от полной суммы, за 2022 год 30%, за 2023 год 35%, за 2024 год 50%, за 2025 год 75%. С 2026 года налог начисляется в полном объёме, 100% (Налоговый кодекс, статья 233, часть 7, arlis.am). Поэтапный график не касается сельскохозяйственных земель.

Как устроен налог

Ключевое изменение реформы - переход к оценке, приближенной к рыночной стоимости. Раньше налог считался от кадастровой оценки, слабо связанной с реальными ценами, из-за чего владелец квартиры в центре и владелец аналогичной по площади квартиры на окраине платили сопоставимые суммы.

Теперь налог прогрессивный и привязан к стоимости объекта: чем дороже недвижимость, тем выше ставка. Логика простая - «живёшь в центре, платишь больше».

По оценкам, значительная часть владельцев квартир платит относительно небольшие суммы, тогда как для владельцев дорогого жилья в центре Еревана платёж вырос многократно. Точную сумму по своему объекту можно рассчитать по кадастровому коду.

Что это значит для собственника

1. Расходы владения выросли. Если вы считали доходность от сдачи квартиры по цифрам двух-трёхлетней давности, пересчитайте: налог теперь заметная статья, особенно для дорогих объектов. Полная структура расходов - в материале налоги на недвижимость в Армении.

2. Дорогая недвижимость стала дороже в содержании. Для инвестиционного расчёта это означает, что премиальный сегмент в Кентроне требует пересмотра модели: рост стоимости содержания влияет на чистую доходность.

3. Оценка объекта имеет значение. Поскольку налог привязан к стоимости, важно понимать, как оценён ваш объект - как определяется цена квартиры.

Как платить

Уведомление приходит собственнику; оплата производится в установленные сроки через банк или электронные сервисы. Просрочка влечёт пени.

При продаже квартиры задолженность по налогу становится препятствием для сделки - это одна из вещей, которые проверяются при юридической проверке квартиры.

Отдельно: налог на землю

Земельный налог рассчитывается отдельно от налога на строения. Для владельцев домов и участков это две разные строки расходов.

Что делать

• Проверьте, какая оценка присвоена вашему объекту и соответствует ли она реальности.
• Заложите налог в расчёт доходности, если сдаёте квартиру (как считать доходность).
• Не накапливайте задолженность - она всплывёт при продаже.
• Если покупаете - уточните отсутствие долгов по налогу у продавца до сделки.

Данные актуальны на август 2026 года. Конкретные ставки и порядок расчёта уточняйте в Комитете государственных доходов - реформа затрагивает разные категории объектов по-разному.

Помогаем разобраться с расходами владения до покупки: налоги, коммунальные, обслуживание. Оставьте заявку - посчитаем по конкретной квартире.

Частые вопросы

Платит ли иностранец налог на недвижимость в Армении? Да, на тех же условиях, что и гражданин. Налог привязан к объекту, а не к гражданству собственника.

От чего считается налог? От кадастровой стоимости объекта, а не от цены, которую вы заплатили при покупке. Эти две величины обычно не совпадают.

Когда возникает обязанность платить? После регистрации права собственности в кадастре. До регистрации объект за вами не числится.

Есть ли налог при сдаче квартиры в аренду? Да, доход от аренды облагается отдельно от налога на сам объект. Порядок зависит от того, как оформлен собственник, поэтому режим стоит выбрать до начала сдачи.

Нужно ли декларировать армянскую недвижимость в своей стране? Это зависит от вашего налогового резидентства. Мы не заменяем консультацию налогового специалиста в вашей юрисдикции и советуем выяснить это до сделки.