Доходность ONE Tower: 6-8% годовых и что за этим стоит
Застройщик заявляет 6-8% годовых и окупаемость 11,5 лет. Разбираем расчёт, преимущество жилого района и что не входит в рекламные цифры.
ONE Tower заявлен с доходностью 6-8% годовых и окупаемостью около 11,5 лет. Это самые скромные цифры среди проектов застройщика в Батуми, и как ни странно, это плюс: умеренный прогноз обычно честнее агрессивного.
Исходные данные
Цена входа от 70,4 тысячи долларов, метр от 1 950. Сдача в четвёртом квартале 2027 года. Жилой район Инасаридзе, 644 метра до моря по нашему замеру.
Главное преимущество: два рынка вместо одного
Проекты у моря живут посуточной арендой, а она в Батуми жёстко сезонная: летом полная загрузка, зимой провал: разбор сезонности.
ONE Tower стоит в жилом районе, где работает ещё и долгосрочная аренда: местные специалисты, релоканты, семьи. Это значит, что у вас есть выбор стратегии, а не одна опция.
Долгосрочная аренда даёт меньше в пиковые месяцы, но ровный доход круглый год и меньше операционной работы. Именно поэтому заявленные 6-8% выглядят реалистичнее, чем 15% в курортных проектах.
Что нужно добавить к вложениям
Прежде чем считать проценты, честно учтите:
- отделку, если берёте не готовый вариант: разбор вариантов
- мебель и технику под сдачу
- машиноместо, если планируете сдавать квартиру с парковкой: мест в проекте мало, разбор
Эти расходы увеличивают базу, от которой считается доходность, и в рекламных расчётах их обычно нет.
Что вычесть из дохода
- простой между арендаторами
- налог на доход от аренды в Грузии: разбор
- налог на недвижимость: разбор
- содержание дома: в проекте бассейн, спортзал, консьерж, и платёж выше обычного, что входит
- комиссию управляющей компании, если сдаёте через River Rock
Как считать самому
Для долгосрочной аренды: месячная ставка × 11 месяцев (закладываем месяц простоя) минус налоги и содержание, разделить на полные вложения.
Для посуточной: средняя цена ночи × 365 × загрузка × ваша доля после расходов оператора.
Сравните оба сценария по своей квартире. Часто выясняется, что при честном учёте расходов долгосрочная аренда в жилом районе даёт результат не хуже посуточной у моря, при меньшей возне.
Короткий срок это тоже доход
Сдача в 2027 году против 2029 у Radisson RED и 2030 у поздних блоков SportCity означает, что квартира начинает приносить деньги на два-три года раньше.
При доходности 7% годовых два дополнительных года это около 14% стоимости квартиры. Этот фактор в презентациях обычно не считают, а он весомее разницы в заявленных процентах.
Рост стоимости
Застройщик оценивает цену метра к сдаче примерно в 2 500 долларов против нынешних 1 950. Рост около 28%, и в отличие от некоторых проектов цифры здесь сходятся арифметически: разбор цен.
Кому проект подходит как вложение
Тому, кто хочет предсказуемость важнее максимального процента. Тому, кто готов сдавать долгосрочно и не заниматься посуточной операционкой. Тому, кому важно, чтобы деньги начали работать скоро.
Кому нет
Тому, кто ищет максимальную доходность от туристического потока: для этого ближе к морю. Тому, у кого бюджет ограничен: вход в SportCity втрое дешевле.
Честный общий расчёт доходности по Батуми в отдельном материале. Актуальные квартиры на странице ONE Tower.
Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос