Доходность ONE Tower: 6-8% годовых и что за этим стоит

ONE Tower заявлен с доходностью 6-8% годовых и окупаемостью около 11,5 лет. Это самые скромные цифры среди проектов застройщика в Батуми, и как ни странно, это плюс: умеренный прогноз обычно честнее агрессивного.

Исходные данные

Цена входа от 70,4 тысячи долларов, метр от 1 950. Сдача в четвёртом квартале 2027 года. Жилой район Инасаридзе, 644 метра до моря по нашему замеру.

Главное преимущество: два рынка вместо одного

Проекты у моря живут посуточной арендой, а она в Батуми жёстко сезонная: летом полная загрузка, зимой провал: разбор сезонности.

ONE Tower стоит в жилом районе, где работает ещё и долгосрочная аренда: местные специалисты, релоканты, семьи. Это значит, что у вас есть выбор стратегии, а не одна опция.

Долгосрочная аренда даёт меньше в пиковые месяцы, но ровный доход круглый год и меньше операционной работы. Именно поэтому заявленные 6-8% выглядят реалистичнее, чем 15% в курортных проектах.

Что нужно добавить к вложениям

Прежде чем считать проценты, честно учтите:

• отделку, если берёте не готовый вариант: разбор вариантов
• мебель и технику под сдачу
• машиноместо, если планируете сдавать квартиру с парковкой: мест в проекте мало, разбор

Эти расходы увеличивают базу, от которой считается доходность, и в рекламных расчётах их обычно нет.

Что вычесть из дохода

• простой между арендаторами
• налог на доход от аренды в Грузии: разбор
• налог на недвижимость: разбор
• содержание дома: в проекте бассейн, спортзал, консьерж, и платёж выше обычного, что входит
• комиссию управляющей компании, если сдаёте через River Rock

Как считать самому

Для долгосрочной аренды: месячная ставка × 11 месяцев (закладываем месяц простоя) минус налоги и содержание, разделить на полные вложения.

Для посуточной: средняя цена ночи × 365 × загрузка × ваша доля после расходов оператора.

Сравните оба сценария по своей квартире. Часто выясняется, что при честном учёте расходов долгосрочная аренда в жилом районе даёт результат не хуже посуточной у моря, при меньшей возне.

Короткий срок это тоже доход

Сдача в 2027 году против 2029 у Radisson RED и 2030 у поздних блоков SportCity означает, что квартира начинает приносить деньги на два-три года раньше.

При доходности 7% годовых два дополнительных года это около 14% стоимости квартиры. Этот фактор в презентациях обычно не считают, а он весомее разницы в заявленных процентах.

Рост стоимости

Застройщик оценивает цену метра к сдаче примерно в 2 500 долларов против нынешних 1 950. Рост около 28%, и в отличие от некоторых проектов цифры здесь сходятся арифметически: разбор цен.

Кому проект подходит как вложение

Тому, кто хочет предсказуемость важнее максимального процента. Тому, кто готов сдавать долгосрочно и не заниматься посуточной операционкой. Тому, кому важно, чтобы деньги начали работать скоро.

Кому нет

Тому, кто ищет максимальную доходность от туристического потока: для этого ближе к морю. Тому, у кого бюджет ограничен: вход в SportCity втрое дешевле.

Честный общий расчёт доходности по Батуми в отдельном материале. Актуальные квартиры на странице ONE Tower.

Частые вопросы

Какую доходность обещает ONE Tower в Батуми?
Застройщик заявляет 6-8% годовых и окупаемость около 11,5 лет. Это самые скромные цифры среди его проектов в Батуми, и умеренный прогноз обычно честнее агрессивного.

Как самому посчитать доходность долгосрочной аренды квартиры в Батуми?
Месячную ставку умножьте на 11 месяцев с учётом месяца простоя, вычтите налоги и содержание и разделите на полные вложения. В базу вложений включите отделку, мебель, технику и машиноместо, если оно нужно.

Какие расходы снижают доход от сдачи квартиры в ONE Tower?
Простой между арендаторами, налог на доход от аренды в Грузии, налог на недвижимость, содержание дома с бассейном, спортзалом и консьержем, а также комиссия управляющей компании River Rock, если сдаёте через неё.

Насколько может вырасти цена метра в ONE Tower к сдаче?
Застройщик оценивает метр к сдаче примерно в 2 500 долларов против нынешних 1 950, то есть рост около 28%. Сдача в четвёртом квартале 2027 года, на два-три года раньше, чем у Radisson RED и поздних блоков SportCity.