Доходность квартиры в HAY VIEW: считаем аренду в Арабкире

Арабкир один из самых ликвидных районов Еревана для сдачи: сюда едут релоканты, семьи и сотрудники международных компаний. Посчитаем, что может дать квартира в HAY VIEW, и честно обозначим допущения.

Что берём в расчёт

Двухкомнатная 71 м² на средних этажах, около 51,1 миллиона драм по прайсу сентября 2026.

К этому добавляем ремонт: отделка предчистовая, а в премиальном доме делать дёшево бессмысленно, арендатор такого уровня это заметит. Закладываем 6-8 миллионов драм на ремонт и 2,5-3 миллиона на мебель и технику. Итого вложения порядка 60-62 миллионов драм.

Арендная ставка

По нашим данным хорошие квартиры в центральных районах Еревана сдаются примерно за 400-600 тысяч драм в месяц. Арабкир входит в верхнюю часть этого диапазона: район престижный, но не центр.

Возьмём рабочий ориентир 500 тысяч драм в месяц для двухкомнатной в новом доме с ремонтом. За год это 6 миллионов драм валового дохода.

Сразу оговорка: квартира выйдет на рынок в 2028 году, а ставки к тому моменту изменятся. Рынок аренды Еревана пережил резкий взлёт в 2022 году и последующую коррекцию, и предсказывать его на два года вперёд никто не умеет. История ставок в обзоре аренды.

Что вычитаем

• Простой: закладываем месяц в году, минус 500 тысяч драм
• Эксплуатационный сбор комплекса: в премиальных проектах с парком, фитнесом и SPA он заметно выше обычного, это постоянный расход
• Налог на доход от аренды: разбор
• Налог на недвижимость: считается от кадастровой стоимости, ставки 2026
• Текущий ремонт и управление, если вы не в Армении

После вычетов остаётся примерно 4,3-4,8 миллиона драм чистыми в год при вложениях около 61 миллиона. Это порядка 7-7,9% годовых и окупаемость за 13-14 лет.

Сравнение с другими вариантами

Это нормальный показатель для Еревана, сопоставимый с расчётом по Гюрджан Каскаду и заметно выше, чем в премиальном центре, где доходность падает до 3-4%: расчёт по Firdus.

Общая картина по рынку в материале про доходность недвижимости Еревана.

Что усиливает позицию

Район. Арабкир сдаётся стабильно и быстро, это главное. Квартира не будет стоять пустой месяцами.

Новый дом с паркингом. Арендаторы в Ереване доплачивают за лифт, паркинг и отсутствие проблем с коммуникациями.

Инфраструктура комплекса. Парк, фитнес и закрытая территория работают аргументом при показе, особенно для семей.

Что ослабляет

Высокий эксплуатационный сбор. Всё, что делает комплекс премиальным, стоит денег каждый месяц, и платит собственник.

Высокий порог входа. Рассрочка 30/60/10 требует 30% сразу и закрытия основной части за полтора года: расчёт платежей. Это значит, что деньги замораживаются быстрее, чем в проектах с длинной рассрочкой.

Крупные форматы. Трёхкомнатных 98,7 м² в проекте больше всего, а сдавать их сложнее, чем компактные квартиры: круг арендаторов уже.

Практический вывод

Под сдачу в этом комплексе разумнее брать компактные форматы: однокомнатные 55,9-59,8 м² или двухкомнатные 62-71 м². Трёхкомнатные логичнее покупать для жизни: разбор планировок.

Актуальные цены и остатки на странице комплекса, общий обзор проекта в обзоре HAY VIEW.

Частые вопросы

Какую доходность может дать квартира в HAY VIEW при сдаче в аренду?
По ориентировочному расчёту порядка 7-7,9 процента годовых и окупаемость за 13-14 лет. Это двухкомнатная 71 метр при вложениях около 61 миллиона драм и ставке 500 тысяч драм в месяц, после вычета простоя и расходов.

Сколько вложить в двухкомнатную квартиру в HAY VIEW вместе с ремонтом?
Порядка 60-62 миллионов драм: около 51,1 миллиона за саму квартиру 71 метр по прайсу сентября 2026 года, 6-8 миллионов на ремонт и 2,5-3 миллиона на мебель и технику, ведь отделка предчистовая.

Какие квартиры в HAY VIEW лучше брать под сдачу?
Компактные форматы: однокомнатные 55,9-59,8 метра или двухкомнатные 62-71 метр. Трёхкомнатных 98,7 метра в проекте больше всего, но круг арендаторов у них уже, поэтому их логичнее покупать для жизни.

Когда квартиры в HAY VIEW можно будет сдавать?
Квартиры выйдут на рынок аренды в 2028 году, и к тому моменту ставки изменятся. Поэтому любой расчёт доходности сейчас ориентировочный, рынок аренды Еревана после взлёта 2022 года уже пережил коррекцию.