Доходность Radisson RED: разбираем обещание 15% годовых

Radisson RED продаётся с заявленной доходностью до 15% годовых и окупаемостью около шести лет. Для недвижимости это очень высокие цифры, и именно поэтому их стоит разобрать по частям.

Что заявлено

Застройщик называет доходность краткосрочной аренды до 15% годовых и срок окупаемости около шести лет. Цена входа от 147 тысяч долларов, сдача в четвёртом квартале 2029 года, управление River Rock под брендом Radisson RED.

Что означает «до 15%»

Ключевое слово здесь «до». Это верхняя граница при удачном сценарии, а не средний ожидаемый результат.

Чтобы получить 15% годовых на вложения в 147 тысяч долларов, резиденция должна приносить около 22 тысяч долларов чистыми в год. При среднем тарифе, скажем, 120 долларов за ночь это требует примерно 180 оплаченных ночей в году после всех вычетов, то есть загрузки около 50% с высокой ценой ночи.

В пиковый сезон в Батуми это реально. В среднем по году с учётом зимы уже сложнее: разбор сезонности батумского рынка.

Что обычно не входит в такие расчёты

Отделка и оснащение. Резиденция продаётся в одном из четырёх состояний, и до готовности к приёму гостей её нужно довести. Это увеличивает вложения, а значит снижает процент.

Доля управляющей компании. Оператор берёт свою часть выручки. Это может быть 20-40% в зависимости от условий, и на результат влияет сильнее всего: разбор управления.

Содержание объекта. В брендированной резиденции с бассейном, SPA и ресторанами оно выше, чем в обычном доме.

Налоги. Доход от аренды в Грузии облагается: разбор, налог на недвижимость отдельно: разбор.

Износ. В гостиничном режиме мебель и техника обновляются каждые несколько лет.

После всех вычетов заявленные 15% валовых обычно превращаются в 7-10% чистых. Это по-прежнему хороший результат для недвижимости, но это другая цифра.

Про окупаемость за шесть лет

Шесть лет окупаемости означают доходность около 16-17% в год стабильно. Ни один курортный объект не даёт такой результат каждый год на длинном горизонте: сезоны бывают разные, рынок меняется.

Относитесь к этой цифре как к сценарию при полной загрузке, а не как к обещанию.

Как считать самому

Спросите у продавца три вещи и посчитайте сами:

• Ожидаемая средняя цена ночи по сезонам.
• Ожидаемая загрузка по месяцам, а не средняя за год.
• Доля собственника после всех расходов оператора.

Годовой доход = цена ночи × 365 × загрузка × доля собственника. Разделите на полные вложения с отделкой и мебелью. Это и будет ваша доходность до налогов.

Если на эти вопросы отвечают уклончиво, это само по себе ответ.

Что играет за проект

Бренд. Узнаваемое имя даёт премию к цене ночи и канал бронирований: что даёт бренд.

Локация. 435 метров до моря, Аллея Героев: разбор района.

Сервис. Бассейн, SPA, рестораны и sky bar работают на цену ночи: что внутри.

Компактные форматы. Резиденции от 34 м² оборачиваются лучше крупных: разбор планировок.

Что играет против

Высокая цена входа при той же сезонности рынка. Горизонт до 2029 года без дохода. Зависимость результата от оператора. 600 резиденций в одном здании, которые выходят на рынок одновременно.

Сравнение

Более дешёвый вход с меньшей заявленной доходностью: SportCity и ONE Tower. Честный общий расчёт доходности по Батуми в отдельном материале.

Актуальные цены на странице Radisson RED.

Частые вопросы

Какую доходность реально может дать Radisson RED в Батуми?
После вычета доли оператора, содержания, налогов и износа заявленные 15% валовых обычно превращаются в 7-10% чистых. Это всё ещё хороший результат для недвижимости, но другая цифра.

Сколько берёт управляющая компания в Radisson RED?
Оператор забирает свою часть выручки, это может быть 20-40% в зависимости от условий. Именно эта доля сильнее всего влияет на итоговый доход собственника.

Реально ли окупить резиденцию в Radisson RED за шесть лет?
Маловероятно: шесть лет окупаемости означают доходность около 16-17% каждый год стабильно, а курортный объект не даёт такого результата на длинном горизонте. Эту цифру стоит считать сценарием при полной загрузке.

Как самому рассчитать доходность резиденции в Radisson RED?
Узнайте среднюю цену ночи по сезонам, загрузку по месяцам и долю собственника после расходов оператора. Перемножьте цену ночи, 365 дней, загрузку и долю, а результат разделите на полные вложения с отделкой и мебелью.