Доходность Radisson RED: разбираем обещание 15% годовых
Застройщик заявляет до 15% годовых и окупаемость за 6 лет. Считаем, при каких условиях это возможно и что скрывается за такими цифрами.
Radisson RED продаётся с заявленной доходностью до 15% годовых и окупаемостью около шести лет. Для недвижимости это очень высокие цифры, и именно поэтому их стоит разобрать по частям.
Что заявлено
Застройщик называет доходность краткосрочной аренды до 15% годовых и срок окупаемости около шести лет. Цена входа от 147 тысяч долларов, сдача в четвёртом квартале 2029 года, управление River Rock под брендом Radisson RED.
Что означает «до 15%»
Ключевое слово здесь «до». Это верхняя граница при удачном сценарии, а не средний ожидаемый результат.
Чтобы получить 15% годовых на вложения в 147 тысяч долларов, резиденция должна приносить около 22 тысяч долларов чистыми в год. При среднем тарифе, скажем, 120 долларов за ночь это требует примерно 180 оплаченных ночей в году после всех вычетов, то есть загрузки около 50% с высокой ценой ночи.
В пиковый сезон в Батуми это реально. В среднем по году с учётом зимы уже сложнее: разбор сезонности батумского рынка.
Что обычно не входит в такие расчёты
Отделка и оснащение. Резиденция продаётся в одном из четырёх состояний, и до готовности к приёму гостей её нужно довести. Это увеличивает вложения, а значит снижает процент.
Доля управляющей компании. Оператор берёт свою часть выручки. Это может быть 20-40% в зависимости от условий, и на результат влияет сильнее всего: разбор управления.
Содержание объекта. В брендированной резиденции с бассейном, SPA и ресторанами оно выше, чем в обычном доме.
Налоги. Доход от аренды в Грузии облагается: разбор, налог на недвижимость отдельно: разбор.
Износ. В гостиничном режиме мебель и техника обновляются каждые несколько лет.
После всех вычетов заявленные 15% валовых обычно превращаются в 7-10% чистых. Это по-прежнему хороший результат для недвижимости, но это другая цифра.
Про окупаемость за шесть лет
Шесть лет окупаемости означают доходность около 16-17% в год стабильно. Ни один курортный объект не даёт такой результат каждый год на длинном горизонте: сезоны бывают разные, рынок меняется.
Относитесь к этой цифре как к сценарию при полной загрузке, а не как к обещанию.
Как считать самому
Спросите у продавца три вещи и посчитайте сами:
1. Ожидаемая средняя цена ночи по сезонам. 2. Ожидаемая загрузка по месяцам, а не средняя за год. 3. Доля собственника после всех расходов оператора.
Годовой доход = цена ночи × 365 × загрузка × доля собственника. Разделите на полные вложения с отделкой и мебелью. Это и будет ваша доходность до налогов.
Если на эти вопросы отвечают уклончиво, это само по себе ответ.
Что играет за проект
Бренд. Узнаваемое имя даёт премию к цене ночи и канал бронирований: что даёт бренд.
Локация. 435 метров до моря, Аллея Героев: разбор района.
Сервис. Бассейн, SPA, рестораны и sky bar работают на цену ночи: что внутри.
Компактные форматы. Резиденции от 34 м² оборачиваются лучше крупных: разбор планировок.
Что играет против
Высокая цена входа при той же сезонности рынка. Горизонт до 2029 года без дохода. Зависимость результата от оператора. 600 резиденций в одном здании, которые выходят на рынок одновременно.
Сравнение
Более дешёвый вход с меньшей заявленной доходностью: SportCity и ONE Tower. Честный общий расчёт доходности по Батуми в отдельном материале.
Актуальные цены на странице Radisson RED.
Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос