Доходность квартиры в Firdus: долгосрочно или посуточно

Премиальная квартира в центре и высокая доходность это разные задачи, и часто они конфликтуют. Посчитаем на цифрах Firdus Prime Residence, что реально получится, и сразу оговорим: расчёт ориентировочный, а квартира выйдет на рынок только в 2027-2029 годах.

Исходные данные

Возьмём трёхкомнатную 94 м² в лоте 14-A: около 619,6 тысячи долларов, сдача в октябре 2027. Отделка предчистовая, значит нужен ремонт: для премиального жилья в центре это минимум 40-60 тысяч долларов, если делать так, чтобы квартира соответствовала цене. Плюс меблировка под сдачу. Итого вложения порядка 680-700 тысяч долларов.

Долгосрочная аренда

По нашим данным хорошие квартиры в центральных районах Еревана сдаются примерно за 400-600 тысяч драм в месяц. Премиальные крупные форматы уходят дороже, но рынок таких арендаторов узкий: это дипломаты, топ-менеджеры международных компаний, руководители айти-компаний. Их в Ереване немного, и они выбирают долго.

Допустим, квартира сдаётся за 700 тысяч драм в месяц, это около 1 900 долларов. За год примерно 23 тысячи долларов валового дохода. При вложениях около 690 тысяч это порядка 3,3% годовых до вычета простоев, налогов и обслуживания.

Это честная цифра для премиум-сегмента, и она объясняет, почему такие квартиры покупают не ради арендного дохода, а ради самой недвижимости в центре. Сравнение с другими вариантами города в материале про доходность.

Посуточная аренда

Здесь картина меняется. Локация рядом с площадью Республики, Вернисажем и метро это ровно то, что ищут туристы, а туристический поток в Ереване держится круглый год с пиком летом.

Посуточная аренда даёт в два-три раза больше валового дохода, чем долгосрочная, но забирает это разницей в расходах: уборка, бельё, приём гостей, комиссии площадок, простои между заездами, более частый ремонт. Реальная чистая доходность обычно оказывается выше долгосрочной, но не в три раза, а в полтора-два.

Важный нюанс для крупной квартиры: 94 метра это не типовой формат для туристов. Посуточно лучше всего работают компактные квартиры на двоих-четверых. Большая квартира подходит под группы и семьи, это более редкий и сезонный спрос.

Практику посуточной аренды в городе мы разобрали в отдельном материале, а работу с площадками в материале про краткосрочную аренду.

Что ещё вычесть

• Налог на доход от аренды: считается отдельно, разбор здесь.
• Налог на недвижимость от кадастровой стоимости: ставки 2026.
• Обслуживание комплекса: в премиальных проектах оно заметно выше, чем в обычных домах.
• Управление, если вы не в Армении: управляющая компания или агент берут свой процент.

Где здесь настоящая доходность

В премиальном сегменте основной заработок обычно не в аренде, а в росте стоимости самого объекта. Покупка на раннем этапе строительства по цене ниже готового жилья и продажа после сдачи это стандартная стратегия. Застройщик уже поднимал цены лотов на 5% летом 2026, и по мере готовности прайс обычно растёт дальше.

Но у этой стратегии своя цена: выход из крупного лота долгий, покупателей мало, и продавать придётся с дисконтом, если деньги понадобятся срочно.

Короткий вывод

Если цель процентная доходность, компактные квартиры в среднем сегменте дают больше: расчёт по новостройке в Нор Норке. Если цель качественная недвижимость в центре, которая держит стоимость и которой приятно пользоваться, Firdus это про неё.

Актуальные квартиры и цены на странице комплекса, общий разбор в обзоре Firdus.

Частые вопросы

Какую доходность даёт долгосрочная аренда квартиры в Firdus?
По ориентировочному расчёту около 3,3 процента годовых до вычета простоев, налогов и обслуживания: трёхкомнатная 94 метра при ставке около 700 тысяч драм в месяц и вложениях порядка 690 тысяч долларов.

Выгоднее ли сдавать квартиру в Firdus посуточно?
Посуточная аренда даёт в два-три раза больше валового дохода, но расходы на уборку, площадки и простои съедают часть разницы. Чистая доходность обычно выше долгосрочной в полтора-два раза, а не в три.

Подходит ли большая квартира в Firdus для посуточной аренды?
Не очень: квартира на 94 метра не типовой формат для туристов. Посуточно лучше всего работают компактные квартиры на двоих-четверых, а крупные подходят под группы и семьи, это более редкий и сезонный спрос.

На чём реально зарабатывают в премиальных новостройках Еревана?
Обычно на росте стоимости объекта, а не на аренде: купить на раннем этапе дешевле готового жилья и продать после сдачи. Минус в том, что выход из крупного лота долгий и при срочной продаже придётся давать дисконт.