Доходность квартиры в SportCity: считаем аренду в Батуми
Застройщик заявляет 7-9% годовых и окупаемость за 11 лет. Разбираем, из чего складывается эта цифра, что она не учитывает и как считать самому.
SportCity продаётся прежде всего как инвестиционный проект, и застройщик называет конкретные цифры: доходность долгосрочной аренды 7-9% годовых, окупаемость около 11 лет. Разберём, что за этим стоит.
Что известно точно
Цена входа: от 46,6 тысячи долларов за компактный лот, метр от 1 450 долларов. Рассрочка до 48 месяцев без процентов. Управляющая компания River Rock. Сдача очередями с 2027 по 2030 год.
Это факты из документов застройщика. Дальше начинаются расчёты, и в них важны допущения.
Как получается 7-9%
Это расчёт по долгосрочной аренде: квартира сдаётся на год одному арендатору. Модель простая: годовая арендная плата делится на стоимость квартиры.
Что эта цифра обычно не учитывает:
- Отделку и мебель. Квартира продаётся в черновом или белом каркасе, и чтобы сдавать, её нужно довести до жилого состояния: варианты отделки и бюджеты. Это добавляет к вложениям заметную сумму, а значит снижает процент.
- Простои. Даже в хорошем объекте месяц-полтора в году квартира стоит пустой.
- Налоги. В Грузии действуют свои правила по налогу на доход от аренды: разбор.
- Обслуживание комплекса и текущий ремонт.
- Комиссию управляющей компании, если сдаёте через неё.
После всех вычетов реалистичная чистая доходность обычно оказывается на 2-3 процентных пункта ниже заявленной валовой.
Посуточная аренда
В Батуми это основной сценарий: город курортный, и туристический поток летом высокий. Посуточно можно заработать больше, чем на долгосрочной аренде, но:
- сезонность жёсткая, зимой загрузка падает в разы
- расходы выше: уборка, бельё, приём гостей, комиссии площадок
- износ мебели и техники быстрее
Подробный разбор сезонности батумского рынка в отдельном материале, честный расчёт доходности по городу в этом.
Фактор, о котором не говорят
В SportCity 1151 квартира. После сдачи каждой очереди на рынок аренды одновременно выходит несколько сотен похожих лотов в одном здании.
Это давит на ставку: ваш конкурент это соседи по дому с такой же студией. Закладывайте это в расчёт, особенно для первых сезонов после сдачи.
Смягчает ситуацию то, что очереди сдаются с разницей в годы, и весь объём не выходит на рынок одномоментно: разбор блоков и сроков.
Управляющая компания
Проектами One Development управляет River Rock. Если планируете сдавать через неё, выясните заранее: какую долю дохода она оставляет, что входит в её расходы, как вы видите отчётность и сколько дней в году можете занимать квартиру сами.
Эти вопросы определяют вашу фактическую доходность сильнее, чем заявленный процент.
Как считать самому
Возьмите три числа и перемножьте: среднюю цену ночи, загрузку по году, вашу долю после комиссии оператора. Разделите на полные вложения, включая отделку и мебель. Полученное и будет вашей валовой доходностью, из которой ещё нужно вычесть налоги и обслуживание.
Если результат сильно расходится с обещанным в презентации, спросите у продавца, откуда взялась его цифра. Нормальный ответ выглядит как расчёт, а не как уверенность.
Альтернативы
В Батуми есть проекты с другой моделью: Radisson RED с гостиничной программой и брендом, ONE Tower ближе к городу, таунхаусы Home в Гонио.
Актуальные цены и остатки на странице SportCity, все проекты в разделе Батуми.
Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос