Доходность квартиры в SportCity: считаем аренду в Батуми

SportCity продаётся прежде всего как инвестиционный проект, и застройщик называет конкретные цифры: доходность долгосрочной аренды 7-9% годовых, окупаемость около 11 лет. Разберём, что за этим стоит.

Что известно точно

Цена входа: от 46,6 тысячи долларов за компактный лот, метр от 1 450 долларов. Рассрочка до 48 месяцев без процентов. Управляющая компания River Rock. Сдача очередями с 2027 по 2030 год.

Это факты из документов застройщика. Дальше начинаются расчёты, и в них важны допущения.

Как получается 7-9%

Это расчёт по долгосрочной аренде: квартира сдаётся на год одному арендатору. Модель простая: годовая арендная плата делится на стоимость квартиры.

Что эта цифра обычно не учитывает:

• Отделку и мебель. Квартира продаётся в черновом или белом каркасе, и чтобы сдавать, её нужно довести до жилого состояния: варианты отделки и бюджеты. Это добавляет к вложениям заметную сумму, а значит снижает процент.
• Простои. Даже в хорошем объекте месяц-полтора в году квартира стоит пустой.
• Налоги. В Грузии действуют свои правила по налогу на доход от аренды: разбор.
• Обслуживание комплекса и текущий ремонт.
• Комиссию управляющей компании, если сдаёте через неё.

После всех вычетов реалистичная чистая доходность обычно оказывается на 2-3 процентных пункта ниже заявленной валовой.

Посуточная аренда

В Батуми это основной сценарий: город курортный, и туристический поток летом высокий. Посуточно можно заработать больше, чем на долгосрочной аренде, но:

• сезонность жёсткая, зимой загрузка падает в разы
• расходы выше: уборка, бельё, приём гостей, комиссии площадок
• износ мебели и техники быстрее

Подробный разбор сезонности батумского рынка в отдельном материале, честный расчёт доходности по городу в этом.

Фактор, о котором не говорят

В SportCity 1151 квартира. После сдачи каждой очереди на рынок аренды одновременно выходит несколько сотен похожих лотов в одном здании.

Это давит на ставку: ваш конкурент это соседи по дому с такой же студией. Закладывайте это в расчёт, особенно для первых сезонов после сдачи.

Смягчает ситуацию то, что очереди сдаются с разницей в годы, и весь объём не выходит на рынок одномоментно: разбор блоков и сроков.

Управляющая компания

Проектами One Development управляет River Rock. Если планируете сдавать через неё, выясните заранее: какую долю дохода она оставляет, что входит в её расходы, как вы видите отчётность и сколько дней в году можете занимать квартиру сами.

Эти вопросы определяют вашу фактическую доходность сильнее, чем заявленный процент.

Как считать самому

Возьмите три числа и перемножьте: среднюю цену ночи, загрузку по году, вашу долю после комиссии оператора. Разделите на полные вложения, включая отделку и мебель. Полученное и будет вашей валовой доходностью, из которой ещё нужно вычесть налоги и обслуживание.

Если результат сильно расходится с обещанным в презентации, спросите у продавца, откуда взялась его цифра. Нормальный ответ выглядит как расчёт, а не как уверенность.

Альтернативы

В Батуми есть проекты с другой моделью: Radisson RED с гостиничной программой и брендом, ONE Tower ближе к городу, таунхаусы Home в Гонио.

Актуальные цены и остатки на странице SportCity, все проекты в разделе Батуми.

Частые вопросы

Какую доходность обещает застройщик SportCity?
Застройщик называет доходность долгосрочной аренды 7-9% годовых и окупаемость около 11 лет. Это валовой расчёт, а после вычетов чистая доходность обычно на 2-3 процентных пункта ниже.

Что не учитывает заявленная доходность квартиры в Батуми?
Обычно не учтены отделка и мебель, простои в месяц-полтора в году, налоги на доход от аренды, обслуживание комплекса и комиссия управляющей компании. Всё это снижает итоговый процент.

Почему в SportCity может упасть арендная ставка после сдачи дома?
В SportCity 1151 квартира, и после сдачи каждой очереди на рынок аренды выходят сотни похожих лотов в одном здании. Смягчает то, что очереди сдаются с разницей в годы.

Как самому посчитать доходность квартиры под посуточную аренду?
Перемножьте среднюю цену ночи, загрузку за год и вашу долю после комиссии оператора, затем разделите на полные вложения с отделкой и мебелью. Из этой валовой доходности ещё нужно вычесть налоги и обслуживание.