如何计算房产真实租金回报率：公式与常见误区
人人都在谈回报率，真正会算的却寥寥无几。下面介绍一个适用于埃里温或巴统任何房产的计算公式。
公式
净回报率 =（年收入 − 支出）/ 总投入 × 100%
关键在于这三部分各自包含哪些内容。
总投入
不是房价，而是房产开始产生收益之前您花掉的全部费用：
这正是广告测算最大的错误：它们用房价做分母，而不是总投入。两者相差20-40%。
年收入
月租金乘以房子实际出租的月数。
要预留空置期：对于长租来说，一年空置一个月比较现实。短租则要按入住率百分比计算，而不是按365天算。
埃里温2026年9月的租金中位数：一居室约825美元，两居室约1 183美元，三居室约1 503美元：价格概览。
支出
必须扣除的项目：
示例
一套售价120 000美元的公寓，装修和家具15 000美元，总投入135 000美元。
月租1 100美元，一年出租11个月：年收入12 100美元。
扣除税费、物业维护、日常维修和托管，假设为2 600美元。剩下9 500美元。
9 500 / 135 000 = 年回报率约7%。回本周期约14年。
这是埃里温的真实数字。如果有人不做任何测算就告诉您12-15%，问问他们漏算了什么。
公式没有考虑的因素
房产增值。 增值可能会有，但那是另一种情景，把它算进基础测算是不对的：关于市场预测。
汇率风险：详细分析。
获得首笔收入之前的时间。 买新房的话，资金在交房前处于冻结状态：2029-2030年交付的项目意味着三四年没有任何收入：工期分析。
如何核查别人的测算
问三个问题：按多少金额算的、假设了多高的入住率、从收入中扣除了什么。只要有一个问题答不清楚，这个数字就是广告数字。
我们对具体项目的测算：久尔江卡斯卡德（Gyurjan Cascade），HAY VIEW，Firdus，SportCity，Radisson RED。
埃里温回报率的整体概览见专题文章。
_图片：Kecko from Eastern Switzerland，CC BY 2.0，Wikimedia Commons%20(2022-11-28%20by%20Kecko).jpg)。图片已缩放。_
常见问题
租金回报率怎么算？ 年收入减去支出，除以总投入，再乘以100。关键不在公式本身，而在于三部分各自包含哪些内容。
总投入包括什么？ 房价、装修、家具和家电、停车位、交易和登记费用。广告测算通常只除以房价，所以回报率看起来比实际高。
收入中要扣除什么？ 空置期、租金收入税、房产税、物业费、日常维修和家电更新，以及通过物业管理公司出租时的管理佣金。
埃里温多高的回报率算正常？ 长租净回报率每年6-8%。巴统的开发商宣称的数字更高，但那是季节性市场，这些数字需要用您自己的假设来核实。
如何核查别人的回报率测算？ 问三个问题：按多少金额算的、假设了多高的入住率、从收入中扣除了什么。只要有一个问题答不清楚，这个数字就是广告数字。
