如何计算房产真实租金回报率：公式与常见误区
一步步教你计算出租回报率：投入成本要算哪些、收入要扣除哪些，以及为什么广告里的回报率总是比实际高。
人人都在谈回报率，真正会算的却寥寥无几。下面介绍一个适用于埃里温或巴统任何房产的计算公式。
公式
净回报率 =（年收入 − 支出）/ 总投入 × 100%
关键在于这三部分各自包含哪些内容。
总投入
不是房价，而是房产开始产生收益之前您花掉的全部费用：
这正是广告测算最大的错误：它们用房价做分母，而不是总投入。两者相差20-40%。
年收入
月租金乘以房子实际出租的月数。
要预留空置期：对于长租来说，一年空置一个月比较现实。短租则要按入住率百分比计算，而不是按365天算。
埃里温2026年9月的租金中位数：一居室约825美元，两居室约1 183美元，三居室约1 503美元：价格概览。
支出
必须扣除的项目：
1. 租金收入税：亚美尼亚，格鲁吉亚。 2. 房产税：亚美尼亚税率。 3. 物业费。 在带泳池和礼宾服务的新小区，这笔费用相当可观：新房房价包含什么。 4. 水电燃气等公用事业费，如果由您支付。 5. 日常维修和家电更换。 每年至少预留一个月的租金。 6. 托管费，如果您不在当地：关于远程托管。 7. 更换租客时的找租客佣金。
示例
一套售价120 000美元的公寓，装修和家具15 000美元，总投入135 000美元。
月租1 100美元，一年出租11个月：年收入12 100美元。
扣除税费、物业维护、日常维修和托管，假设为2 600美元。剩下9 500美元。
9 500 / 135 000 = 年回报率约7%。回本周期约14年。
这是埃里温的真实数字。如果有人不做任何测算就告诉您12-15%，问问他们漏算了什么。
公式没有考虑的因素
房产增值。 增值可能会有，但那是另一种情景，把它算进基础测算是不对的：关于市场预测。
汇率风险：详细分析。
获得首笔收入之前的时间。 买新房的话，资金在交房前处于冻结状态：2029-2030年交付的项目意味着三四年没有任何收入：工期分析。
如何核查别人的测算
问三个问题：按多少金额算的、假设了多高的入住率、从收入中扣除了什么。只要有一个问题答不清楚，这个数字就是广告数字。
我们对具体项目的测算：久尔江卡斯卡德（Gyurjan Cascade），HAY VIEW，Firdus，SportCity，Radisson RED。
埃里温回报率的整体概览见专题文章。
_图片：Kecko from Eastern Switzerland，CC BY 2.0，Wikimedia Commons%20(2022-11-28%20by%20Kecko).jpg)。图片已缩放。_
常见问题
租金回报率怎么算？ 年收入减去支出，除以总投入，再乘以100。关键不在公式本身，而在于三部分各自包含哪些内容。
总投入包括什么？ 房价、装修、家具和家电、停车位、交易和登记费用。广告测算通常只除以房价，所以回报率看起来比实际高。
收入中要扣除什么？ 空置期、租金收入税、房产税、物业费、日常维修和家电更新，以及通过物业管理公司出租时的管理佣金。
埃里温多高的回报率算正常？ 长租净回报率每年6-8%。巴统的开发商宣称的数字更高，但那是季节性市场，这些数字需要用您自己的假设来核实。
如何核查别人的回报率测算？ 问三个问题：按多少金额算的、假设了多高的入住率、从收入中扣除了什么。只要有一个问题答不清楚，这个数字就是广告数字。
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