巴统ONE Tower投资收益率：年化6-8%背后的真相

ONE Tower宣称的收益率为年化6-8%，回本期约11.5年。这是该开发商在巴统各项目中最保守的数字，说来也怪，这反而是优点：温和的预测通常比激进的预测更诚实。

基础数据

入门价70,400美元起，每平米1,950美元起。2027年第四季度交付。位于伊纳萨里泽住宅区，我们实测距海644米。

核心优势：两个市场而非一个

海边项目靠短租生存，而巴统的短租季节性极强：夏季满房，冬季低谷：季节性解析。

ONE Tower位于住宅区，这里还有长租市场：本地专业人士、移居者、家庭。这意味着您可以选择策略，而不是只有一种选项。

长租在旺季月份收入较少，但全年收入平稳，运营工作也更少。正因如此，宣称的6-8%看起来比度假项目的15%更现实。

投入成本中需要加上什么

在计算百分比之前，请如实计入：

• 装修（如果不选成品装修）：方案解析
• 用于出租的家具和电器
• 车位（如果打算带车位出租）：项目车位很少，解析

这些支出会抬高计算收益率的基数，而宣传测算中通常不包括它们。

收入中需要扣除什么

• 两任租客之间的空置期
• 格鲁吉亚租金收入税：解析
• 房产税：解析
• 物业费：项目有泳池、健身房、礼宾服务，费用高于普通楼盘，包含哪些
• 管理公司佣金（如果通过River Rock出租）

如何自己测算

长租：月租金 × 11个月（预留一个月空置）减去税费和物业费，再除以总投入。

短租：平均每晚房价 × 365 × 入住率 × 扣除运营方费用后您的分成比例。

用您自己的房子对比两种情景。常常会发现，如实计入各项费用后，住宅区的长租结果并不比海边的短租差，而且省心得多。

交付早本身就是收益

2027年交付，相比Radisson RED的2029年和SportCity后期楼栋的2030年，意味着房子能早两三年开始赚钱。

按年化7%计算，多出的两年约相当于房价的14%。宣传资料中通常不计算这一因素，但它比宣称收益率之间的差距更有分量。

房产增值

开发商预计交付时单价约为每平米2,500美元，而目前为1,950美元。涨幅约28%，与一些项目不同，这里的数字在算术上是对得上的：价格解析。

适合哪些投资者

看重可预期性胜过最高收益率的人。愿意做长租、不想操心短租运营的人。希望资金尽快开始产生收益的人。

不适合谁

追求从旅游客流中获取最高收益的人：那应该选离海更近的项目。预算有限的人：SportCity的入门价低三倍。

巴统整体租金收益率的客观测算请见专题文章。在售公寓请见ONE Tower项目页。