HAY VIEW公寓投资回报：阿拉布基尔区租金收益测算
阿拉布基尔区是埃里温出租流动性最好的区域之一：移居者、家庭和国际公司员工都会来这里租房。下面测算HAY VIEW一套公寓能带来多少收益，并如实说明各项假设。
测算基础
中间楼层的71㎡两居室，按2026年9月价目表约5110万德拉姆。
再加上装修：交房为预装修标准，而在高端楼盘里装修得太便宜没有意义，这个档次的租客会注意到。装修按600万至800万德拉姆计，家具和家电按250万至300万计。总投入约6000万至6200万德拉姆。
租金水平
根据我们的数据，埃里温中心城区的优质公寓月租约为40万至60万德拉姆。阿拉布基尔区处于这一区间的上半段：区域高档，但不是市中心。
以新楼、带装修的两居室每月50万德拉姆作为参考值。一年总收入为600万德拉姆。
需要先说明：这套公寓要到2028年才能进入市场，届时租金会有变化。埃里温租赁市场在2022年经历了暴涨，随后又有回调，没有人能准确预测两年后的行情。租金历史见租金概览。
需要扣除的费用
- 空置期：按每年一个月计，减去50万德拉姆
- 小区物业费：带公园、健身房和SPA的高端项目，物业费明显高于普通水平，属于固定支出
- 租金收入所得税：解析
- 房产税：按地籍评估价值计算，2026年税率
- 日常维修和托管费用，如果您不在亚美尼亚
扣除后，按约6100万的投入计算，每年净收入约430万至480万德拉姆。年收益率约7%-7.9%，回本期13-14年。
与其他选择对比
这在埃里温属于正常水平，与久尔江卡斯卡德测算相当，明显高于市中心高端项目——那里的收益率会降到3%-4%：Firdus测算。
市场整体情况见埃里温房产投资收益专题。
加分因素
区域。 阿拉布基尔区出租稳定且快，这是最重要的。公寓不会空置好几个月。
带停车场的新楼。 埃里温的租客愿意为电梯、停车位和管线无故障多付钱。
小区配套。 公园、健身房和封闭式小区在带看时是有力的卖点，尤其对家庭租客。
减分因素
物业费高。 让小区成为高端项目的一切，每个月都要花钱，而且由业主承担。
入场门槛高。 30/60/10分期要求首付30%，主体部分一年半内付清：付款测算。这意味着资金比长周期分期的项目更快被占用。
大户型多。 项目中98.7㎡三居室数量最多，而大户型比小户型更难出租：租客群体更窄。
实用结论
在这个小区买房出租，更合理的是选小户型：55.9-59.8㎡一居室或62-71㎡两居室。三居室更适合自住：户型解析。
最新价格和在售房源见小区页面，项目整体介绍见HAY VIEW概览。
