SportCity公寓收益率：巴统出租回报怎么算
开发商宣称年收益率 7-9%、11 年回本。我们拆解这个数字由什么构成、没有考虑哪些因素，以及如何自己计算。
SportCity 首先是作为投资项目来销售的，开发商给出了具体数字：长租年收益率 7-9%，回本期约 11 年。我们来看看这些数字背后是什么。
确定已知的信息
入手价：紧凑户型 4.66 万美元起，每平方米 1 450 美元起。免息分期付款最长 48 个月。物业管理公司为 River Rock。分期交房，时间为 2027 年至 2030 年。
以上是开发商文件中的事实。接下来就是计算了，而计算中关键在于各项假设。
7-9% 是怎么算出来的
这是按长租计算的：公寓整年租给一位租客。模型很简单：年租金除以公寓价格。
这个数字通常没有考虑的：
- 装修和家具。公寓以毛坯或白坯状态出售，要出租，必须先装修到可入住状态：装修方案与预算。这会让投入明显增加，也就意味着收益率下降。
- 空置期。即使是好房源，一年里也会有一个月到一个半月空置。
- 税费。格鲁吉亚对租金收入征税有自己的规定：详解。
- 小区物业维护和日常维修。
- 物业管理公司的佣金，如果您通过它出租。
扣除所有费用后，实际净收益率通常比宣传的毛收益率低 2-3 个百分点。
短租（按天出租）
在巴统，这是主要的出租方式：这是一座度假城市，夏季游客量很大。短租比长租能赚得更多，但是：
- 季节性很强，冬季入住率会成倍下降
- 开支更高：保洁、床品、接待客人、平台佣金
- 家具和电器损耗更快
巴统市场季节性的详细分析见专文，全市收益率的客观测算见这篇。
很少有人提到的因素
SportCity 共有 1151 套公寓。每一期交房后，同一栋楼里会有几百套类似的房源同时进入租赁市场。
这会压低租金：您的竞争对手就是同楼里拥有同样开间的邻居。请把这一点计入测算，尤其是交房后的头几个季度。
好在各期交房相隔数年，全部房源不会一次性涌入市场：楼栋与交房时间详解。
物业管理公司
One Development 的项目由 River Rock 管理。如果您打算通过它出租，请提前弄清楚：它从收入中抽取多少比例，它的费用包括哪些，您如何查看报表，以及您自己每年可以使用公寓多少天。
这些问题对您实际收益的影响，比宣传的百分比更大。
如何自己计算
拿三个数字相乘：平均每晚房价、全年入住率、扣除运营方佣金后您的分成比例。再除以全部投入，包括装修和家具。得到的就是您的毛收益率，还需要再扣除税费和维护费用。
如果结果与宣传资料中承诺的相差很大，请问问销售方他的数字是从哪来的。正常的回答应该是一份计算，而不是一句自信的保证。
其他选择
巴统还有采用其他模式的项目：带酒店计划和品牌的 Radisson RED，离市区更近的 ONE Tower，位于贡约（Gonio）的 Home 联排别墅。
最新价格和剩余房源请见 SportCity 页面，所有项目请见巴统板块。
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