Radisson RED收益率：解读年化15%的承诺
Radisson RED 在销售时宣称年收益率最高可达 15%，回本期约六年。对房地产来说，这是非常高的数字，正因如此，值得逐项拆解。
宣传了什么
开发商宣称短租年收益率最高 15%，回本期约六年。入手价 14.7 万美元起，2029 年第四季度交房，由 River Rock 以 Radisson RED 品牌进行管理。
"最高 15%"意味着什么
这里的关键词是"最高"。这是理想情景下的上限，而不是平均预期结果。
要在 14.7 万美元的投入上获得 15% 的年收益率，住宅每年需要带来约 2.2 万美元的净收入。假设平均房价为每晚 120 美元，扣除所有费用后，每年大约需要 180 个付费晚数，也就是说在较高房价下入住率要达到约 50%。
在巴统的旺季，这是可以实现的。但把冬季算进去、按全年平均来看，就难多了：巴统市场季节性分析。
这类测算通常没有包括什么
装修和设备。住宅以四种状态之一出售，要达到可以接待客人的状态，还需要进一步装修。这会增加投入，也就意味着收益率下降。
物业管理公司的分成。运营方会从营收中抽取一部分。根据条件不同，可能是 20-40%，对结果的影响最大：管理详解。
物业维护。带泳池、SPA 和餐厅的品牌住宅，维护费高于普通住宅。
损耗。在酒店模式下，家具和电器每隔几年就要更新。
扣除所有费用后，宣传的 15% 毛收益通常会变成 7-10% 的净收益。对房地产来说这仍然是不错的结果，但这是另一个数字。
关于六年回本
六年回本意味着每年稳定实现约 16-17% 的收益率。没有任何一个度假物业能在长期内每年都达到这样的结果：各季的情况不同，市场也在变化。
请把这个数字当作满租情景，而不是承诺。
如何自己计算
向销售方问清三件事，然后自己算：
- 各季预期的平均每晚房价。
- 按月份的预期入住率，而不是全年平均值。
- 扣除运营方所有费用后业主的分成比例。
年收入 = 每晚房价 × 365 × 入住率 × 业主分成比例。再除以包括装修和家具在内的全部投入。得到的就是您的税前收益率。
如果对方对这些问题含糊其辞，这本身就是答案。
项目的优势
品牌。知名品牌带来每晚房价的溢价和预订渠道：品牌带来什么。
位置。距海 435 米，英雄大道（Heroes Alley）：区域分析。
服务。泳池、SPA、餐厅和 sky bar 有助于提升每晚房价：项目配套。
紧凑户型。34 ㎡ 起的住宅比大户型周转更快：户型分析。
项目的劣势
市场季节性相同，入手价却很高。到 2029 年之前没有收入。收益取决于运营方。同一栋楼里 600 套住宅同时进入市场。
对比
入手价更低、宣传收益率也更低的项目：SportCity 和 ONE Tower。巴统整体收益率的客观测算见专文。
最新价格请见 Radisson RED 页面。
