Firdus 公寓投资收益：长租还是短租
测算 Firdus Prime Residence 的公寓在长租和短租（按天出租）两种模式下能带来多少收入，以及为什么高端房产的收益率反而更低。
市中心的高端公寓与高收益率是两个不同的目标，而且常常相互矛盾。我们用 Firdus Prime Residence 的数据算一算实际能得到什么，并先说明：以下测算仅供参考，而且公寓要到2027-2029年才能进入市场。
基础数据
以14-A地块的94㎡三居室为例：约61.96万美元，2027年10月交付。房屋为预装修交付，因此需要装修：对于市中心的高端住宅来说，要让装修配得上房价，至少需要4-6万美元。再加上出租所需的家具家电。总投入约68-70万美元。
长租
据我们掌握的数据，埃里温中心城区的优质公寓月租金约为40-60万德拉姆。高端大户型租金更高，但这类租客的市场很小：主要是外交官、国际公司高管、IT 公司负责人。这些人在埃里温为数不多，而且挑选时间很长。
假设这套公寓以每月70万德拉姆出租，约合1,900美元。一年的毛收入约为2.3万美元。按约69万美元的投入计算，年化收益率约为3.3%，这还未扣除空置期、税费和物业开支。
对于高端市场来说，这是一个实事求是的数字，它也解释了为什么人们买这类公寓不是为了租金收入，而是为了拥有市中心的房产本身。与埃里温其他投资选项的对比见关于收益率的专题文章。
短租（按天出租）
这里情况就不同了。靠近共和国广场、韦尔尼萨日市集和地铁的地段，正是游客想要的，而埃里温的游客全年不断，夏季是高峰。
短租的毛收入是长租的两到三倍，但开支差额会吃掉一部分：保洁、床品、接待客人、平台佣金、两次入住之间的空置、更频繁的维修。实际净收益率通常高于长租，但不是三倍，而是一点五到两倍。
对大户型来说有一个重要细节：94平方米并不是面向游客的典型户型。短租效果最好的是适合二到四人入住的小户型。大户型适合团体和家庭，这类需求更少、季节性也更强。
埃里温短租的实操经验我们在专题文章中做了分析，平台运营见关于短期租赁的专题文章。
还需扣除哪些费用
- 租金收入所得税：单独计算，详见这里。
- 房产税，按房产登记（cadastral）价值计算：2026年税率。
- 小区物业费：高端项目的物业费明显高于普通住宅楼。
- 托管费，如果您不在亚美尼亚：物业管理公司或经纪人会抽取一定比例。
真正的收益在哪里
在高端市场，主要收益通常不是来自租金，而是来自房产本身的增值。在建设早期以低于现房的价格买入，交付后再卖出，这是一种标准策略。开发商已在2026年夏天将各地块价格上调了5%，随着工程推进，价格通常还会继续上涨。
但这种策略也有代价：大户型的退出周期长、买家少，如果急需用钱，就只能折价出售。
简短结论
如果目标是百分比收益率，中端市场的小户型回报更高：诺尔诺尔克区新楼盘测算。如果目标是拥有一套位于市中心、能够保值、住着舒服的优质房产，Firdus 正是为此而生。
最新在售公寓和价格见小区页面，整体分析见 Firdus 全面解析。
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