房产问答： 埃里温
关于在亚美尼亚租房、买房及房产税，您需要了解的一切
2026年在埃里温租一套公寓，通常需要一天到一周时间，分为几个步骤。首先确定预算和心仪的区域：一居室的平均租金为150 000–300 000德拉姆（约$380–$760），两居室为200 000–450 000德拉姆。市中心（中心区）的价格要高出30–40%，而城郊（阿万区、马拉蒂亚-塞巴斯蒂亚区）则低20–30%。接下来，可通过房产中介或提供真实照片的网络平台挑选房源。签合同前务必亲自看房，检查水暖、电路和供暖状况。标准租赁合同期限为6–12个月，需预付首月租金，另加相当于一个月租金的押金。水电燃气等费用通常由租客另行支付：电费、燃气费、水费、网费合计每月15 000–35 000德拉姆。通过可靠的中介租房，全程陪同办理交易、核查业主证件以及协助拟定合同均包含在服务之内。
租客只需有效护照即可，俄罗斯公民也可凭国内护照入境亚美尼亚。租房不需要居留许可。免签国家的公民在没有签证和居留许可的情况下，每年在亚美尼亚停留不得超过180天（亚美尼亚《外国人法》第7条），国际条约另有规定的除外；出境后再入境不会重新计算。对俄罗斯公民而言，由于1997年俄亚协定，该期限的适用存在争议，如计划停留更久，请提前办理居留身份。业主应出示不动产登记局（Cadastre）的产权摘录或房产证以及身份证件，签约前请核对原件。租赁合同通常一式两份，以亚美尼亚语和俄语或英语书写。法律不要求公证，但长期租赁建议办理公证。
2026年埃里温的公寓租金取决于区域、面积和装修状况。在市中心（中心区），一居室每月租金从280 000德拉姆起（约$710），两居室从400 000德拉姆起（$1020），三居室从600 000德拉姆起（$1520）。在阿拉布基尔区、诺尔克-马拉什区等高档区域及市中心周边，价格接近中心区水平。在中等价位区域（达夫塔申区、阿贾普尼亚克区、卡纳克尔-泽伊顿区），一居室租金为200 000–280 000德拉姆，两居室为280 000–400 000德拉姆。在经济型区域（阿万区、马拉蒂亚-塞巴斯蒂亚区、申加维特区），一居室从130 000德拉姆起即可租到，两居室从180 000德拉姆起。设计师装修、全景视野、现代家具的高端公寓，月租在600 000至1 500 000德拉姆甚至更高。水电燃气等费用视季节每月另加15 000–35 000德拉姆——冬季因供暖费用更高。自2022年以来，受来自俄罗斯和乌克兰的移居者涌入影响，租金上涨了20–30%，但到2025年已趋于稳定。
选定房源并核查文件：不动产登记局产权摘录、所有权人以及是否存在抵押或查封。随后通常签订预售协议并支付定金以锁定价格。正式买卖合同在公证人面前签署，通过银行转账或事先约定的其他安全方式付款，新产权在不动产登记局登记。外国人与亚美尼亚公民按相同条件购买公寓，无需特别许可。中介协调交易，购买新房时还会核查开发商的信誉。
新房户型现代、管线全新，开发商在建设期间通常提供免息分期，但需要等待交房，装修一般由买家自己完成。二手房可立即入住，位于成熟社区，但楼房可能需要维修。按开发商价目表，WSE.AM合作的埃里温新楼盘每平方米价格为610,000至2,541,000德拉姆（约$1,692-$7,050），共6个项目。截至2026年11月10日，WSE.AM房源目录中在售公寓每平方米价格中位数为885,742德拉姆（约$2,457），基于582条房源。如需尽快入住，通常选择二手房；如想分期付款，则选择新房。
埃里温共分为12个行政区，各区的特色、配套设施和价格水平各不相同。中心区（Kentron）是最高档、最昂贵的区域：靠近名胜古迹、餐厅、写字楼和文化场所，平均租金从280 000德拉姆起。阿拉布基尔区是适合家庭的区域，街道绿树成荫，学校优质，配套成熟，租金从250 000德拉姆起。诺尔克-马拉什区和卡纳克尔-泽伊顿区是安静的高档区域，可眺望阿拉拉特山，私人住宅较多。达夫塔申区是以新楼盘为主的现代化社区，适合年轻家庭，租金从180 000德拉姆起。阿贾普尼亚克区属中等价位区域，商业配套完善。申加维特区面积大、建筑类型多样，适合中等预算的买家。阿万区和马拉蒂亚-塞巴斯蒂亚区是最实惠的区域，租金从130 000德拉姆起，但前往市中心的交通不太便利。对于外籍人士、移居者和外国专业人才，最常见的选择是中心区、阿拉布基尔区和达夫塔申区：这些区域说俄语的邻居更多，国际学校、现代咖啡馆和联合办公空间也更多。选择区域还要考虑工作地点——埃里温市中心在高峰时段可能会堵车。
购买公寓不单独征税。根据政府服务门户网站hartak.am，在不动产登记局登记住房产权需缴纳25 000德拉姆服务费和1 000德拉姆国家规费，另加公证费用。根据亚美尼亚《税法》，年度房产税按接近市场价的登记评估价值计算：公寓适用累进税率，从首1000万德拉姆部分的0.05%到超过2亿德拉姆部分的1.5%。自2026年起全额征收，个人须在12月1日前缴纳。个人出租公寓的收入一般按10%缴税。个人之间买卖公寓不征收所得税；如买方为企业或个体工商户，所得按10%征税，由买方代扣。非居民与公民按相同条件缴纳房产税。具体规定请向国家税收委员会核实。
可以。任何国家的公民都可以与亚美尼亚公民按相同条件在亚美尼亚购买公寓、住宅和商业物业，无需居留许可。限制只涉及土地：根据宪法，外国人不能拥有土地，法律规定的情况除外，因此带地块的房屋通常通过亚美尼亚公司购买或租用土地。办理交易需要护照，亚美尼亚税号和本地银行账户会让付款更方便。在亚美尼亚购买房产本身不会带来居留许可。临时居留许可需基于其他理由办理：工作、学习、与亚美尼亚公民或居民结婚或有近亲关系、经营活动或亚美尼亚血统。
不能，购房本身不会带来居留许可。无论是旧版本，还是自2026年11月1日起生效的新版本，亚美尼亚《外国人法》第15条规定的临时居留理由中都不包括拥有住房。临时居留许可需基于其他理由办理：工作、学习、与亚美尼亚公民或持居留身份的外国人结婚或有近亲关系、经营活动、亚美尼亚血统。自有住房有助于证明住址和居住条件。外国人无需居留许可即可购房。如需办理居留身份，我们可以推荐移民律师。
租房（租客）: 首月租金的50%，签订租赁合同当天一次性支付。房东通常收取相当于一个月租金的押金。租房（房东）: 双方商定，金额写入合同。新楼盘（买家）: 预订不收中介佣金，按开发商价格购房，不加价。出售公寓: 按标准独家委托合同，收取实际成交价的2%，由业主支付。购买二手房及其他服务: 双方商定，开始工作前告知费用并写入合同。