久尔江卡斯卡德出租收益：埃里温新房投资回报测算
新楼盘公寓常常不是买来自住，而是用于出租。下面用数据算一算久尔江卡斯卡德的情况，并先说明各项假设，因为没有假设就不可能做出诚实的测算。
测算基础
25号楼一套38.6㎡的两居室。按2026年9月的基础单价，约为3010万德拉姆。
总价之外还要加上装修费用：公寓为毛坯交付。在埃里温，按出租标准装修一套两居室，做得整洁而不追求奢华，大约需要350万至450万德拉姆。家具和家电还需约200万至250万。合计投入约3600万至3700万德拉姆。
能收多少租金
根据我们的数据库，截至2026年9月，诺尔诺尔克区的租金中位数如下：一居室约每月27万德拉姆，两居室约30万，三居室约39.5万。
先说明三点。第一：样本很小，两居室只有三套在租房源。第二：这些是带装修的二手房，即现成的供应。第三也是最重要的：这些是当前的租金，而公寓要到2031年才进入市场，届时租金是多少没有人知道。
以每月30万德拉姆作为参考基准。一年总收入为360万德拉姆。
计算收益率
从总收入中扣除：
- 空置期：按每年一个月计，即减去30万
- 租金收入税：单独计算，税率和缴纳方式见税务专文
- 小区物业费和小修：按每年约20万计
每年净收入约280万至300万德拉姆，投入约3650万。年化收益率约7.7%-8.2%，回本期约12-13年。
对埃里温来说，这是正常甚至不错的水平：该地区首都房产的收益率很少更高。与城内其他投资选项的比较，我们整理在收益率专文中。
哪些因素可能改善收益
商业配套和周边设施。 到2031年，25-30号楼一层的商店和咖啡馆将开始营业，小区景观也将建成。成熟小区的租金高于工地中间的楼房。
新楼与苏联老房。 埃里温的租客愿意为带电梯和停车位的新楼多付钱，尤其是移居者和有孩子的家庭。
能效。 如果开发商宣称的A++等级得到确认，租客的水电等公用事业费会更低，这是议价时的直接筹码。
哪些因素可能拖累收益
租赁市场在变化。 2022年，埃里温的租金在移居潮中大幅上涨，之后部分涨幅回落。五年的期限总是充满不确定性。
大量同类公寓同时入市。 一个小区交付600多套公寓时，其中一部分会同时进入租赁市场。这会在入住后的第一年压低租金。
进入周期长。 在获得第一笔收入之前要付款五年，这本身就是资金的时间成本。如果同样的钱存在银行，这段时间里也会有收益。
如何降低风险
早期楼栋2028年交付，离第一笔租金收入近两年。那里的单价也更低，每平方米73万德拉姆对比78万，但选择也更少：各楼栋分析。
第二种方法：选择流动性更好的户型。两居室比三居室出租更容易、更快，也是埃里温租赁市场上需求最大的户型。
