巴统租房收益率：算上全部开支，实事求是地算一笔账
巴统出租房产的真实收益率是多少？
简而言之：开发商宣传资料里的数字几乎都是营业收入，而不是收益率。通常的算法是：取旺季短租的平均日租价，乘以一个假设的入住率，再乘以十二个月，除以公寓总价。结果很好看，但有三个原因让它并不准确。巴统的旺季很短：真正的客流集中在5月到10月，7、8月是高峰，而11月到次年3月，这座城市就像一个普通的地区中心，短租需求成倍下滑。即便在夏天，入住率也不可能达到百分之百：两批客人之间有空档，有取消，也有打扫日。挂牌价也不等于实际到手的钱：平台要收佣金，一部分订单是打折成交的。在剩下的收入里，还要扣除楼栋的物业运营费——它按每平方米每月计收，无论公寓有没有人住都要交——以及物业管理公司的分成。
巴统任何一个新楼盘的推介，最后一页都是收益率。数字都很漂亮：年化7%、10%，有时甚至15%。问题在于，这几乎都是营业收入，而不是收益率。
下面我们来看看，需要扣除哪些项目，才能得到一个靠得住的数字。
那个最高数字是怎么来的
开发商的算法通常是这样的：取旺季短租的平均日租价，乘以一个假设的入住率，乘以12个月，再除以公寓总价。结果很好看。
问题出在哪里：
巴统的旺季很短。 真正的游客潮在5月到10月，7、8月是高峰。11月到次年3月，城市就像一个普通的地区中心，短租需求成倍下滑。不能拿夏季的价格乘以12。
即便在夏天，入住率也到不了100%。 两批客人之间有空档，有取消，还有打扫日。
挂牌价不等于到手价。 平台要收佣金，一部分订单是打折成交的。
需要扣除什么
楼栋物业运营费。 按平方米每月计收，无论公寓里有没有人住。费率由开发商针对每栋楼分别确定，这是您首先应当书面索取的数字。如果对方不肯说，收益率的计算就毫无意义。
物业管理公司的分成。 如果通过小区的物业管理公司出租，他们会按营业额抽取一定比例。另外要单独确认清洁、布草和消耗品由谁承担：有时这些费用在分成之外另算。
水电煤等公用事业费。 淡季时由您自己支付。
税费。 个人将住宅出租给另一名个人，需按收入缴纳5%的税。详见格鲁吉亚房产税费一文。
家具折旧。 用于短租的公寓损耗很快。每三到四年就需要重新装修，更换家具和家电。要为此单独列一项预算，否则几年后收益率会突然有一年归零。
起步阶段的空置期。 从楼栋交付到迎来第一位客人需要时间：装修、配置家具、拍照、上架平台。这意味着好几个月没有收入，但物业运营费照交。
正确的算法
步骤如下：
- 按旺季和淡季分别计算全年营业收入，而不是用平均价×12。
- 扣除平台佣金和物业管理公司的分成。
- 扣除物业运营费×12个月以及公用事业费。
- 从剩余部分中扣除5%的税。
- 除以全部入场成本：公寓价格，加上装修，加上家具家电，再加上交易费用。
最后一项常常被忽略。一套6万美元的公寓，算上装修和家具，实际要花7万到7.5万美元，应该用这个数去除。
开发商的数字怎么用
不要扔掉，而是把它当作上限。在我们的巴统新楼盘板块中，我们按原样展示开发商对每个项目的估算，并明确标注：这是开发商的估算，而不是我们的保证，且未计入物业运营费和物业管理公司的分成。
对巴统而言，比较现实的工作假设是：收益率明显低于宣传数字，但在建设期间资产本身会升值。在这个市场上，真正赚钱的往往不是租金，而是交房时每平方米价格的上涨。
应该问卖方的问题
- 物业运营费的费率（每平方米每月多少美元）以及包含哪些服务。
- 物业管理公司的分成比例以及涵盖哪些内容。
- 从楼栋交付到入住之间的运营费由谁承担。
- 是否有入住率保证，如果未达成会怎样。
- 能否自行出租，或通过第三方中介出租。
如果对第五个问题的回答是"不行"，这未必是坏事，但会改变计算结果：您失去了自主管理收益率的可能。
另请参阅：在巴统买公寓——完整解析和开发商分期付款：怎么算。
_图片：Richard Bartz, Munich aka Makro Freak, CC BY-SA 2.5, Wikimedia Commons。图片经过缩放。_
