Как работает управление резиденциями Radisson RED
Управляющая компания River Rock и бренд Radisson RED: как устроена сдача резиденции, какую долю получает собственник и что проверить в договоре.
В брендированной резиденции управление это не сервис, а часть инвестиционной модели: именно от него зависит, сколько вы получите. Разберём, как это устроено.
Кто управляет
Проектами One Development в Батуми занимается управляющая компания River Rock. В случае Radisson RED к этому добавляется бренд Radisson: сеть даёт имя, стандарты и канал бронирований, что даёт бренд.
Для собственника это означает, что операционную работу берёт на себя оператор: поиск гостей, заселение, уборка, обслуживание, решение проблем.
Как считается ваш доход
Схемы бывают разные, и это главное, что нужно выяснить до покупки:
Доля от выручки. Оператор берёт процент, остальное ваше. Вопрос в том, от какой суммы считается процент: от валовой выручки или от выручки после расходов. Разница может быть двукратной.
Гарантированный доход. Фиксированная сумма независимо от загрузки. Надёжнее, но обычно ниже среднего по первой схеме.
Пул доходов. Выручка всех резиденций складывается и делится пропорционально. Тогда неважно, чью именно резиденцию сдали.
Спросите прямо, какая схема применяется в этом проекте и как она зафиксирована в договоре.
Что нужно выяснить построчно
1. Кто платит за уборку между заездами, бельё и расходники. 2. Кто оплачивает коммунальные услуги в резиденции. 3. Кто платит комиссию площадкам бронирования. 4. Кто отвечает за мелкий ремонт и замену техники. 5. Кто платит за содержание общих зон: бассейна, SPA, ресторанов. 6. Как часто и в какой форме вы получаете отчёты.
Последний пункт критичен для собственника, который живёт в другой стране: без прозрачной отчётности проверить расчёты невозможно.
Личное пользование
Если резиденция в программе, число ночей для собственника ограничено. Варианты: фиксированное количество в год, запрет на высокий сезон, вычет упущенного дохода.
Если вы рассчитываете приезжать в июле, а оператор в июле резиденцию не отдаёт, модель для вас не работает. Выясняйте до сделки.
Обязательно ли участие
Важный вопрос: можно ли не входить в программу и сдавать самостоятельно. В брендированных проектах участие иногда обязательно, потому что бренд требует единого стандарта.
Если участие обязательное, вы фактически покупаете не только резиденцию, но и долгосрочные отношения с оператором. Это нужно понимать заранее.
Выход
Уточните:
- можно ли расторгнуть договор с оператором и с каким уведомлением
- переходит ли договор к новому владельцу при продаже
- что происходит, если соглашение с брендом закончится
Последний пункт влияет на ликвидность: покупатель вашей резиденции должен понимать, что он приобретает.
Как это влияет на доходность
Сильнее, чем любой другой фактор. Заявленная застройщиком доходность до 15% годовых предполагает определённые условия работы оператора: разбор расчёта.
Изменение доли собственника с 70% до 60% меняет вашу доходность примерно на треть. Поэтому условия управления нужно читать внимательнее, чем прайс.
Налоги
Схема отношений с оператором влияет на налогообложение дохода: разбор налогов на аренду в Грузии. Уточните, кто удерживает налог и какие документы вы получаете.
Совет
Просите проект договора с управляющей компанией до внесения первого платежа за резиденцию. Условия управления это половина инвестиции, и узнавать их после покупки поздно.
Общий разбор работы управляющих компаний в Батуми в отдельном материале. Актуальные резиденции на странице Radisson RED.
Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос