Доходность аренды в Батуми: считаем честно, со всеми расходами

Какая реальная доходность аренды в Батуми?

Коротко: цифры в презентациях застройщиков это почти всегда выручка, а не доходность. Схема расчёта обычно такая: берут среднюю ставку посуточной аренды в высокий сезон, умножают на условную загрузку и на двенадцать месяцев, делят на стоимость квартиры. Получается красиво, но неверно по трём причинам. Сезон в Батуми короткий: реальный поток с мая по октябрь, пик в июле и августе, а с ноября по март город живёт как обычный региональный центр и посуточная аренда проседает кратно. Загрузка не бывает стопроцентной даже летом: между гостями есть окна, отмены и дни на уборку. И ставка в объявлении не равна деньгам в кассе: площадки берут комиссию, часть броней уходит со скидкой. Из оставшегося вычитают эксплуатационный сбор дома, который начисляется на квадратный метр ежемесячно независимо от того, живёт кто-то в квартире или нет, и долю управляющей компании.

Любая презентация новостройки в Батуми заканчивается слайдом с доходностью. Цифры там красивые: 7%, 10%, иногда 15% годовых. Проблема в том, что это почти всегда выручка, а не доходность.

Разберём, что нужно вычесть, чтобы получить число, на которое можно опираться.

Откуда берётся верхняя цифра

Схема расчёта у застройщика обычно такая: берётся средняя ставка посуточной аренды в высокий сезон, умножается на условную загрузку, умножается на 12 месяцев, делится на стоимость квартиры. Получается красиво.

Что здесь не так:

Сезон в Батуми короткий. Реальный туристический поток - с мая по октябрь, пик в июле и августе. Ноябрь–март город живёт как обычный региональный центр, и посуточная аренда проседает кратно. Умножать летнюю ставку на 12 нельзя.

Загрузка не 100% даже летом. Между гостями есть окна, есть отмены, есть дни на уборку.

Ставка в объявлении - не ставка в кассе. Площадки берут комиссию, часть броней уходит со скидкой.

Что вычитаем

Эксплуатационный сбор дома. Начисляется на квадратный метр каждый месяц, независимо от того, живёт кто-то в квартире или нет. Тариф застройщик утверждает по каждому корпусу отдельно, и это первая цифра, которую надо запросить письменно. Если её не называют - расчёт доходности бессмысленен.

Доля управляющей компании. Если сдаёте через УК комплекса, она берёт процент с оборота. Отдельно смотрите, кто платит за уборку, бельё и расходники: иногда это сверх процента.

Коммунальные платежи. В несезон их платите вы.

Налог. Физическое лицо при сдаче жилой недвижимости другому физическому лицу платит 5% с дохода. Подробнее - в статье про налоги на недвижимость в Грузии.

Амортизация меблировки. Квартира под посуточную сдачу изнашивается быстро. Раз в три-четыре года нужен ремонт и замена мебели и техники. Заложите на это отдельную строку, иначе через несколько лет доходность внезапно уйдёт в ноль на один год.

Простой на старте. Между вводом дома и первым гостем проходит время: отделка, меблировка, фотосъёмка, выход на площадки. Это несколько месяцев без дохода, но с эксплуатационным сбором.

Как считать правильно

Порядок такой:

• Возьмите годовую выручку отдельно по высокому и низкому сезону, а не среднюю ставку × 12.
• Вычтите комиссию площадок и долю УК.
• Вычтите эксплуатационный сбор × 12 месяцев и коммунальные.
• Вычтите 5% налога с оставшегося.
• Разделите на полную стоимость входа: цена квартиры плюс отделка, плюс мебель и техника, плюс расходы на сделку.

Последний пункт часто забывают. Квартира за 60 000 долларов с отделкой и меблировкой обходится в 70–75 тысяч, и делить надо на них.

Что делать с цифрами застройщика

Не выбрасывать, а использовать как верхнюю границу. В нашем разделе новостроек Батуми мы показываем оценки застройщика по каждому проекту как есть, с прямой пометкой, что это его оценка, а не наша гарантия, и что она не учитывает эксплуатационный сбор и долю управляющей компании.

Реалистичная рабочая гипотеза для Батуми - доходность заметно ниже рекламной, зато с ростом стоимости самого актива за время строительства. Именно рост цены метра к сдаче, а не аренда, чаще всего и есть настоящий заработок на этом рынке.

Что спросить у продавца

• Тариф эксплуатационного сбора в долларах за метр в месяц и что в него входит.
• Процент управляющей компании и что он покрывает.
• Кто платит сбор между вводом дома и заселением.
• Есть ли гарантия загрузки и что происходит, если она не выполнена.
• Можно ли сдавать самостоятельно или через стороннее агентство.

Если на пятый вопрос отвечают «нет» - это не обязательно плохо, но это меняет расчёт: вы теряете возможность управлять доходностью.

Смотрите также: купить квартиру в Батуми - полный разбор и рассрочка от застройщика: как считать.

Актуальные цены и остатки по четырём проектам Батуми.

_Фото: Richard Bartz, Munich aka Makro Freak, CC BY-SA 2.5, Wikimedia Commons. Изображение масштабировано._

Частые вопросы

Почему доходность из презентаций застройщиков в Батуми завышена?
Потому что это выручка, а не доходность: летнюю посуточную ставку умножают на условную загрузку и на 12 месяцев. На деле сезон короткий, загрузка не бывает 100% даже летом, а площадки берут комиссию и часть броней уходит со скидкой.

Какие расходы нужно вычесть из дохода от аренды в Батуми?
Вычитают эксплуатационный сбор дома, который платится каждый месяц за квадратный метр, долю управляющей компании, коммунальные в несезон, налог 5% с дохода и амортизацию мебели. Ещё стоит учесть простой на старте до первого гостя.

Какой налог платит владелец квартиры за сдачу в аренду в Батуми?
Физическое лицо при сдаче жилой недвижимости другому физическому лицу платит 5% с дохода. Налог считают с суммы, оставшейся после комиссий, доли управляющей компании, эксплуатационного сбора и коммунальных.

Как правильно считать полную стоимость входа в квартиру в Батуми?
К цене квартиры прибавляют отделку, мебель, технику и расходы на сделку. Например, квартира за 60 000 долларов с отделкой и меблировкой обходится в 70-75 тысяч, и доходность нужно считать именно от этой суммы.