Доходность аренды в Батуми: считаем честно, со всеми расходами
Застройщики обещают 7–15% годовых. Разбираем, из чего складывается реальная цифра: сезонность, эксплуатационный сбор, доля управляющей компании, простой и амортизация.
Любая презентация новостройки в Батуми заканчивается слайдом с доходностью. Цифры там красивые: 7%, 10%, иногда 15% годовых. Проблема в том, что это почти всегда выручка, а не доходность.
Разберём, что нужно вычесть, чтобы получить число, на которое можно опираться.
Откуда берётся верхняя цифра
Схема расчёта у застройщика обычно такая: берётся средняя ставка посуточной аренды в высокий сезон, умножается на условную загрузку, умножается на 12 месяцев, делится на стоимость квартиры. Получается красиво.
Что здесь не так:
Сезон в Батуми короткий. Реальный туристический поток — с мая по октябрь, пик в июле и августе. Ноябрь–март город живёт как обычный региональный центр, и посуточная аренда проседает кратно. Умножать летнюю ставку на 12 нельзя.
Загрузка не 100% даже летом. Между гостями есть окна, есть отмены, есть дни на уборку.
Ставка в объявлении — не ставка в кассе. Площадки берут комиссию, часть броней уходит со скидкой.
Что вычитаем
Эксплуатационный сбор дома. Начисляется на квадратный метр каждый месяц, независимо от того, живёт кто-то в квартире или нет. Тариф застройщик утверждает по каждому корпусу отдельно, и это первая цифра, которую надо запросить письменно. Если её не называют — расчёт доходности бессмысленен.
Доля управляющей компании. Если сдаёте через УК комплекса, она берёт процент с оборота. Отдельно смотрите, кто платит за уборку, бельё и расходники: иногда это сверх процента.
Коммунальные платежи. В несезон их платите вы.
Налог. Физическое лицо при сдаче жилой недвижимости другому физическому лицу платит 5% с дохода. Подробнее — в статье про налоги на недвижимость в Грузии.
Амортизация меблировки. Квартира под посуточную сдачу изнашивается быстро. Раз в три-четыре года нужен ремонт и замена мебели и техники. Заложите на это отдельную строку, иначе через несколько лет доходность внезапно уйдёт в ноль на один год.
Простой на старте. Между вводом дома и первым гостем проходит время: отделка, меблировка, фотосъёмка, выход на площадки. Это несколько месяцев без дохода, но с эксплуатационным сбором.
Как считать правильно
Порядок такой:
1. Возьмите годовую выручку отдельно по высокому и низкому сезону, а не среднюю ставку × 12. 2. Вычтите комиссию площадок и долю УК. 3. Вычтите эксплуатационный сбор × 12 месяцев и коммунальные. 4. Вычтите 5% налога с оставшегося. 5. Разделите на полную стоимость входа: цена квартиры плюс отделка, плюс мебель и техника, плюс расходы на сделку.
Последний пункт часто забывают. Квартира за 60 000 долларов с отделкой и меблировкой обходится в 70–75 тысяч, и делить надо на них.
Что делать с цифрами застройщика
Не выбрасывать, а использовать как верхнюю границу. В нашем разделе новостроек Батуми мы показываем оценки застройщика по каждому проекту как есть, с прямой пометкой, что это его оценка, а не наша гарантия, и что она не учитывает эксплуатационный сбор и долю управляющей компании.
Реалистичная рабочая гипотеза для Батуми — доходность заметно ниже рекламной, зато с ростом стоимости самого актива за время строительства. Именно рост цены метра к сдаче, а не аренда, чаще всего и есть настоящий заработок на этом рынке.
Что спросить у продавца
- Тариф эксплуатационного сбора в долларах за метр в месяц и что в него входит.
- Процент управляющей компании и что он покрывает.
- Кто платит сбор между вводом дома и заселением.
- Есть ли гарантия загрузки и что происходит, если она не выполнена.
- Можно ли сдавать самостоятельно или через стороннее агентство.
Если на пятый вопрос отвечают «нет» — это не обязательно плохо, но это меняет расчёт: вы теряете возможность управлять доходностью.
---
Смотрите также: купить квартиру в Батуми — полный разбор и рассрочка от застройщика: как считать.
Актуальные цены и остатки по четырём проектам Батуми.
Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос
