Доходность таунхауса в Гонио: считаем сдачу дома целиком
Застройщик заявляет 7-10% годовых и окупаемость около 10 лет. Разбираем, как сдаётся дом на 146 метров, чем это отличается от квартиры и что вычесть.
Таунхаус сдаётся не так, как квартира, и модель дохода здесь другая. Разберём, что заявляет застройщик и что получится на практике.
Что заявлено
Доходность 7-10% годовых, окупаемость около 9,9 лет. Цена входа от 218,6 тысячи долларов, сдача в четвёртом квартале 2026 года.
Чем сдача дома отличается от квартиры
Другой гость. Дом на 146 метров с бассейном снимают семьи, группы друзей, компании. Один заезд это четыре-восемь человек вместо двух.
Другой чек. Цена ночи за дом заметно выше, чем за квартиру, потому что гости делят её между собой.
Другая сезонность. Семейный и групповой туризм ещё сильнее привязан к лету и к каникулам, чем поездки пар. Провал в межсезонье глубже: разбор сезонности.
Другая операционка. Уборка дома на трёх этажах после компании из восьми человек это не уборка студии. Расходы на обслуживание выше и в деньгах, и во времени.
Как считать
Модель та же: цена ночи × 365 × загрузка × ваша доля после расходов оператора, делить на полные вложения.
Ключевое здесь загрузка. В курортном посёлке с выраженной сезонностью реалистично закладывать 35-50% по году, а не летние 90%. Считайте на консервативном сценарии, и если он сходится, проект устойчив.
Что добавить к вложениям
- отделку, если берёте белый каркас: на 146 метрах это серьёзная сумма, разбор
- мебель и оснащение для дома, а не для студии: это кратно дороже
- оборудование для приёма гостей: посуда, текстиль, техника
Эти расходы увеличивают базу и снижают процент доходности. В рекламных расчётах их обычно нет.
Что вычесть из дохода
- уборка и обслуживание между заездами
- содержание территории комплекса: бассейн с подогревом, зоны отдыха
- коммунальные расходы: дом на 146 метров потребляет больше квартиры
- налог на доход от аренды: разбор
- налог на недвижимость: разбор
- комиссия управляющей компании, если сдаёте через River Rock: как это работает
Что играет за проект
Мало конкурентов. Таунхаусов с бассейном в окрестностях Батуми немного, а квартир тысячи. Уникальность предложения поддерживает цену ночи.
Близкий срок. Сдача в конце 2026 года означает, что объект можно вывести на рынок к сезону 2027: про сроки.
Близость к аэропорту. Восемь минут до аэропорта это аргумент для туриста и для трансфера.
Свой бассейн и барбекю. Для семейного отдыха это то, ради чего выбирают дом вместо отеля: что на территории.
Что играет против
Расстояние до моря. Почти два километра, и это честно указано застройщиком. Часть гостей выберет жильё ближе к пляжу.
Сезонность посёлка. Зимой Гонио пустеет сильнее Батуми.
Высокий порог входа. 218 тысяч долларов против 46,6 тысячи в SportCity. Чем больше сумма, тем дольше окупаемость в абсолютных деньгах.
Сложнее выход. Покупателей на дом за 250 тысяч в Гонио меньше, чем на квартиру за 70 тысяч в городе.
Альтернативный сценарий
Многие покупают такой формат смешанно: сами приезжают на лето, сдают остальное время. Тогда доходность считается иначе, а часть ценности в самом пользовании: про жизнь в Гонио.
Честный общий расчёт доходности по Батуми в отдельном материале. Актуальные таунхаусы на странице Home.
Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос