Управляющая компания в Батуми: как устроены программы доходности
Как работают управляющие компании в батумских комплексах: что такое гарантированный доход и rental pool, какие расходы вычитаются и о чём спрашивать до подписания.
Почти каждый батумский проект, ориентированный на инвесторов, предлагает программу управления: вы покупаете квартиру, а сдаёт её компания и платит вам доход. Схема удобная, но условия в ней решают всё.
Три типичные схемы
Гарантированный доход. Компания обещает платить фиксированный процент от стоимости квартиры в год в течение оговорённого срока, независимо от фактической загрузки.
Выглядит привлекательнее всего, но здесь важно понимать источник гарантии: если компания не заработает, платить придётся из своих. Поэтому смотрят на срок гарантии, на то, кто именно её даёт, и на историю компании.
Rental pool, общий котёл. Выручка всех участвующих квартир складывается, расходы вычитаются, остаток делится между владельцами пропорционально. Справедливо по отношению к разным этажам и видам, но результат зависит от общей загрузки комплекса.
Индивидуальное управление. Компания сдаёт именно вашу квартиру и берёт процент с выручки. Доход прямо связан с вашим объектом: хорошая квартира с видом заработает больше.
Что вычитается до выплаты владельцу
Это главный вопрос, и ответ на него меняет итог сильнее, чем заявленный процент:
- комиссия управляющей компании;
- комиссия площадок бронирования;
- уборка и расходники;
- коммунальные платежи;
- взнос на содержание комплекса;
- мелкий ремонт и замена износившегося.
Процент «от выручки» и процент «от чистого дохода» это две очень разные цифры. Уточняйте формулировку в договоре, а не в презентации.
О чём спрашивать до подписания
1. Срок договора и можно ли выйти досрочно. Что будет, если вы решите продать квартиру. 2. Сколько дней в году вы можете жить в своей квартире сами и как это влияет на доход. 3. Кто платит за износ мебели и техники, и через сколько лет ожидается обновление. 4. Как и когда происходят выплаты: ежемесячно, ежеквартально, по факту. 5. Отчётность. Видите ли вы реальные брони и ставки или только итоговую сумму. 6. Что происходит в низкий сезон с ноября по апрель. 7. Кто отвечает за налоги и как это оформляется. Разбор: налог на аренду в Грузии.
Как проверить обещанную доходность
Сравните обещание с реальностью рынка. Посчитайте самостоятельно, исходя из сезонности Батуми: посуточная аренда и загрузка по месяцам. Если ваш расчёт даёт заметно меньше обещанного, попросите объяснить разницу цифрами, а не словами.
Ещё один способ: найти владельцев в уже работающих комплексах той же компании и спросить, сколько они получают по факту.
Плюсы и минусы схемы
Плюсы: не нужно жить в Батуми, не нужно заниматься гостями, уборкой и ремонтом; комплекс продвигается централизованно; при хорошем операторе загрузка выше, чем у одиночки.
Минусы: доход ниже самостоятельного управления; вы не контролируете ставки; зависимость от добросовестности компании; ограничения на личное пользование.
Когда это оправдано
Если вы покупаете квартиру в Батуми как финансовый инструмент и живёте в другой стране, управляющая компания это разумный вариант. Если вы планируете проводить в Батуми лето сами, внимательно читайте пункт про личное пользование: именно летние месяцы приносят компании основную выручку, и именно их вам будут неохотно отдавать.
---
Новостройки Батуми - разберём условия управления по конкретным проектам.
_Фото: Raf24~commonswiki, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons. Изображение масштабировано._
Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос