Вторая квартира как источник дохода: с чего начать

Первая квартира это жильё, вторая это уже решение об инвестициях. Разберём, как подойти к нему без иллюзий.

С какой суммы начинать

По нашей базе медианная квартира в Ереване стоит от 85 тысяч долларов в Эребуни до 260 тысяч в Кентроне: обзор цен.

Плюс ремонт и мебель, если квартира не готова: реалистично 15-25% сверху.

Снизить порог входа помогает рассрочка от застройщика: первый взнос от 10% и платежи в период строительства: схемы рассрочки. Но доход начнётся только после сдачи.

Что выбирать под сдачу

Компактный формат. Однокомнатные и небольшие двухкомнатные сдаются быстрее и дают лучший процент: про маленькие квартиры.

Ликвидный район. Не самый дешёвый, а тот, где всегда есть спрос: Кентрон, Арабкир, Ачапняк, Канакер-Зейтун.

Нормальный дом с лифтом. Это влияет на ставку и на скорость поиска жильца: разбор.

Не крайние этажи, если это вторичка: первый этаж, последний этаж.

Чего не делать на старте

Не покупать то, что нравится вам. Вы там жить не будете. Критерий один: спрос арендаторов.

Не брать крупную или нестандартную квартиру. Дешёвый метр в большой квартире обманчив: сдаётся она хуже: разбор.

Не делать дорогой ремонт. Он не окупается арендой: что окупается.

Не верить обещанной доходности. Считайте сами: формула.

Сколько это приносит

Реалистичная чистая доходность от долгосрочной аренды в Ереване после всех расходов находится в районе 6-8% годовых.

Медианные ставки: однокомнатная около 825 долларов, двухкомнатная около 1 183, трёхкомнатная около 1 503.

Это не пассивный доход в чистом виде: нужно искать арендаторов, решать поломки, платить налоги: расходы собственника.

Долгосрочная или посуточная

Долгосрочная: меньше дохода, меньше работы, предсказуемо.

Посуточная: больше дохода, но это уже небольшой бизнес с уборками, заселениями и отзывами: разбор, про Airbnb.

Для первой инвестиционной квартиры разумнее начать с долгосрочной.

Оформление и налоги

Доход от аренды облагается, и режим стоит выбрать заранее: физлицо или предприниматель, общий разбор налогов.

Договор письменный всегда: что в нём должно быть, про опись имущества.

Если вы не в Армении

Нужен человек на месте: про удалённое управление.

Альтернатива

Сравните с банковским вкладом честно, без предвзятости: разбор. У депозита есть серьёзные преимущества по ликвидности и хлопотам.

Если решите смотреть объекты, напишите: подберём под бюджет и задачу. Каталог, новостройки.

Частые вопросы

Сколько нужно денег на вторую квартиру под сдачу в Ереване?
По базе wse.am медианная квартира стоит от 85 тысяч долларов в Эребуни до 260 тысяч в Кентроне, плюс 15-25% на ремонт и мебель. Снизить порог помогает рассрочка застройщика с первым взносом от 10%, но доход начнётся только после сдачи.

Какую доходность даёт долгосрочная аренда квартиры в Ереване?
Реалистичная чистая доходность после всех расходов находится в районе 6-8% годовых. Это не совсем пассивный доход: нужно искать арендаторов, решать поломки и платить налоги.

Какую квартиру лучше купить под сдачу в Ереване?
Компактную однокомнатную или небольшую двухкомнатную в ликвидном районе вроде Кентрона, Арабкира, Ачапняка или Канакер-Зейтуна, в нормальном доме с лифтом и не на крайних этажах. Критерий выбора это спрос арендаторов, а не ваш вкус.

Что выбрать для первой инвестиционной квартиры: посуточную или долгосрочную аренду?
Для первой квартиры разумнее начать с долгосрочной аренды: дохода меньше, но работы меньше и всё предсказуемо. Посуточная даёт больше, но это уже небольшой бизнес с уборками, заселениями и отзывами.