9 ошибок при покупке новостройки на Пхукете
9 ошибок при покупке новостройки на Пхукете: квота, перевод денег, договор, гарантии дохода, отельная лицензия, расходы и сроки. Как их избежать до депозита.
Главные ошибки при покупке новостройки на Пхукете - внести депозит без письменного подтверждения иностранной квоты, неправильно перевести деньги, подписать договор без независимого юриста и поверить цифрам доходности из презентации. Все они решаются до первого платежа. Рынок для этого удобный: в каталоге 22 проекта, вход от $93 028, у 15 проектов рассрочка застройщика, так что спешить с решением незачем.
Коротко:
- Квоту 49% подтверждают письменно до депозита, а не после.
- Деньги для freehold отправляют из-за рубежа, от имени покупателя, с назначением платежа.
- Договор проверяет независимый тайский юрист, а не юрист застройщика.
- Гарантированный доход - обещание застройщика, его условия надо читать в договоре.
- Посуточная сдача кондоминиума без отельной лицензии ограничена законом.
- В бюджет закладывают сборы при регистрации, фонд здания и плату за общие зоны.
Ошибка 1. Почему нельзя вносить депозит до проверки квоты?
Иностранцы вместе могут владеть не более чем 49% продаваемой площади кондоминиума. Если квота в корпусе закончится, ваша квартира будет только в leasehold. Попросите письменное подтверждение по конкретному юниту и впишите его в бронь. Подробно в статье Квота 49%.
Ошибка 2. Что не так с переводом денег «как удобно»?
Платёж от родственника, перевод в батах из Таиланда, оплата криптовалютой без банковских документов - всё это может помешать регистрации freehold. Для freehold деньги, как правило, должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте, и по каждому траншу нужно подтверждение банка. Как сделать правильно, рассказали в статье как перевести деньги на покупку квартиры.
Ошибка 3. Почему договор должен проверять ваш юрист?
Юрист застройщика защищает застройщика. Независимый тайский юрист посмотрит, что будет при задержке сдачи, как возвращаются деньги, какой допуск по площади, кто платит сборы и можно ли переуступить договор. Подписывать SPA только потому, что «все так подписывают», - самая дорогая экономия в сделке.
Ошибка 4. Почему нельзя верить гарантированному доходу на слово?
Гарантированный доход - популярный инструмент продаж: VIP Tropika обещает 6% годовых первые 3 года, Sea Heaven Naithon 7% в 1-4 годы и затем 60:40, Layan Verde от 7% в зависимости от схемы оплаты. Это обязательства застройщика или оператора, а не государства. Важно, кто юридически платит, на какой срок, что будет при падении загрузки и что происходит после окончания гарантии. Читайте об этом в статье гарантированный доход на Пхукете.
Ошибка 5. Почему важно спросить про отельную лицензию?
Сдавать кондоминиум на срок меньше 30 дней без отельной лицензии в Таиланде ограничено законом. Если в расчёте окупаемости заложена посуточная аренда, уточните, есть ли у проекта лицензия. Например, у Sun Hills Layan в фактах указана отельная лицензия и оператор Dusit. Без лицензии реалистичный сценарий - долгосрочная аренда, и цифры дохода будут другими. Подробнее в статье сдача квартиры в аренду на Пхукете.
Ошибка 6. Почему нельзя считать бюджет только по цене квартиры?
К цене добавляются transfer fee 2% от оценочной стоимости при регистрации (доля по договору), разовый взнос в фонд здания и ежемесячная плата за общие зоны. В каталоге фонд здания от 400 бат за м² (VIP Tropika) до 850 бат за м² (The ADORA Rawai), плата за общие зоны 60-85 бат за м² в месяц. Если квартира без мебели, добавьте меблировку. Все расходы собрали в статье налоги и сборы при покупке квартиры.
Ошибка 7. Чем опасен выбор проекта только по визуализации?
Рендеры показывают идеальный день и идеальный ракурс. Попросите планировку с размерами, спецификацию отделки, фото стройки на сегодня и расстояния до пляжа по карте. Сравните проект с соседями по району и обратите внимание на масштаб: в очень крупных комплексах при сдаче в аренду вы конкурируете с десятками однотипных квартир в одном здании.
Ошибка 8. Почему важно, к чему привязан график платежей?
Если платежи привязаны к датам, деньги уйдут застройщику в срок, даже если стройка отстаёт. Если к этапам, вы платите по факту работ. У VIP Tropika график привязан к этапам: 30% при договоре, 30% на свайном фундаменте, 30% на колоннах и кровле, 10% при передаче. У Radisson NEXT Point тоже к этапам: каркас и завершение стройки. Это не единственный критерий, но хороший сигнал. Как вообще устроены графики, в статье рассрочка от застройщика.
Ошибка 9. Почему не стоит путать квартиру с визой?
Покупка квартиры в Таиланде сама по себе не даёт визу или ВНЖ. Если вы покупаете с расчётом жить на острове, статус пребывания нужно оформлять отдельно, через программы вроде Thailand Privilege или LTR, условия которых меняются. Подробно в статье даёт ли квартира в Таиланде визу.
Как избежать этих ошибок одним списком?
- Письменное подтверждение квоты до депозита.
- Переводы из-за рубежа на своё имя, с назначением и подтверждением банка.
- Независимый тайский юрист для договора и документов на землю.
- Проверка гарантий дохода и отельной лицензии по договору.
- Полный бюджет с учётом сборов и обслуживания.
- Привязка платежей к этапам стройки, где это возможно.
Частые вопросы
Какая самая частая ошибка при покупке квартиры на Пхукете? Чаще всего покупатели вносят депозит, не получив письменного подтверждения иностранной квоты и не показав договор независимому юристу. Обе проблемы решаются до первого платежа.
Можно ли вернуть депозит, если передумал? Это зависит от условий брони у конкретного застройщика. Уточняйте возвратность и сроки до перевода денег и фиксируйте их письменно.
Стоит ли покупать квартиру на Пхукете ради посуточной сдачи? Только если у проекта есть отельная лицензия или законная схема краткосрочной сдачи через оператора. Иначе ориентируйтесь на долгосрочную аренду.
Надёжен ли гарантированный доход от застройщика? Это договорное обещание, его надёжность зависит от компании и формулировок. Проверьте, кто платит, на какой срок и что будет после окончания гарантии.
Что важнее проверить у новостройки на стадии котлована? Документ на землю Chanote, разрешение на строительство, EIA для крупных проектов, историю застройщика и привязку платежей к этапам стройки.
Подобрать квартиру и проверить наличие можно в каталоге новостроек Пхукета или написать нам в Telegram @WSEManager.
Все статьи · Новостройки Пхукета · Каталог новостроек Пхукета и Самуи · Задать вопрос