Квота 49%: как иностранцу купить квартиру в собственность
Иностранная квота 49% в кондоминиуме Таиланда: как считается, как проверить остаток до депозита и что делать, если квота закончилась. Примеры с Пхукета.
Квота 49% означает, что иностранцы вместе могут владеть не более чем 49% продаваемой площади кондоминиума, а квартиры в этих пределах оформляются в полную собственность (freehold). Если квота в здании выбрана, иностранцу остаётся leasehold. Поэтому на Пхукете остаток квоты проверяют до депозита: в проектах вроде Coralina Kamala (от $141 052, сдача I кв. 2027) или Vivana Kamala (от $118 189, сдача IV кв. 2026) застройщик подтверждает свободную квоту письменно.
Коротко:
- Квота считается по площади, а не по количеству квартир: 49% продаваемой площади кондоминиума.
- В пределах квоты иностранец получает квартиру во freehold, сверх неё, как правило, только leasehold.
- Квота распределяется по мере продаж, и квартиры с лучшими видами уходят в неё первыми.
- Для оформления в квоту деньги должны прийти из-за рубежа с банковским подтверждением.
- Проверять остаток квоты нужно письменно и до внесения депозита.
Как считается квота 49% в кондоминиуме?
Квота считается от общей продаваемой площади юнитов в кондоминиуме. Если в здании 10 000 м² квартир, иностранцы вместе могут владеть максимум 4 900 м². Это значит, что большая квартира съедает больше квоты, чем студия, и в момент, когда застройщику остаётся немного иностранной площади, просторного варианта под вас может уже не найтись, хотя студии ещё доступны.
Квоту считают по зарегистрированному кондоминиуму. В многокорпусных проектах один кондоминиум может включать несколько корпусов, а может быть разбит на отдельные. Поэтому формулировку «квота есть в проекте» стоит уточнять до конкретного корпуса и юнита. В Coralina Kamala 8 корпусов, в The Katabello тоже 8, в The Modeva 7: в таких проектах квота в разных корпусах может заканчиваться в разное время.
Как проверить остаток квоты до покупки?
Рабочий порядок такой:
- запросить у застройщика письменное подтверждение, что выбранный юнит продаётся иностранцу во freehold;
- попросить указать это в брони и договоре купли-продажи;
- уточнить, что будет, если квота закончится до регистрации (возврат денег, переход на leasehold, замена юнита);
- дать договор на проверку независимому тайскому юристу.
В описаниях проектов нашего каталога это отражено прямо. По Vivana Kamala свободную квоту подтверждаем письменно до внесения депозита. По Coralina Kamala остаток квоты по конкретному корпусу запрашиваем у застройщика письменно. Обзоры проектов: Vivana Kamala и Coralina Kamala.
Какие условия нужны, чтобы попасть в квоту?
Кроме свободной квоты, есть требование к деньгам. Чтобы зарегистрировать квартиру на иностранца во freehold, оплата, как правило, должна прийти из-за границы в иностранной валюте и быть обменена на баты в Таиланде. Банк выдаёт подтверждение: для крупных сумм это FET form (Foreign Exchange Transaction form), для небольших обычно справка банка о зачислении. Эти документы предъявляются в Земельном департаменте.
Если вы платите траншами по графику, а на Пхукете это норма, подтверждение нужно по каждому платежу. Например, в проектах The Title график обычно 25/25/25/25, значит, документов будет четыре. Подробнее в статье как перевести деньги на покупку квартиры.
Что делать, если иностранная квота закончилась?
Вариантов несколько, и ни один не стоит выбирать в спешке:
- взять другой юнит или корпус, где квота ещё есть;
- купить в leasehold, если цена и условия продления это оправдывают;
- выбрать другой проект: в каталоге 19 проектов на Пхукете, и квоты в них заполняются по-разному;
- купить на вторичном рынке у иностранца, тогда квартира, как правило, остаётся в иностранной квоте.
Чего делать не стоит: оформлять квартиру на тайскую компанию с номинальными акционерами. Такие схемы незаконны, и риск потерять объект несравним с экономией. Разницу между вариантами разобрали в статье Freehold или leasehold.
Почему квартиры с видом уходят из квоты первыми?
Иностранные покупатели на Пхукете чаще всего выбирают квартиры с видом, на верхних этажах и рядом с пляжем. Эти юниты в квоту попадают первыми, и к середине продаж иностранцу нередко остаются нижние этажи и внутренние виды. Если вам важен конкретный вид, бронируйте раньше, а при выборе сразу спрашивайте не только «свободна ли квартира», но и «свободна ли она для иностранца во freehold».
Влияет ли квота на перепродажу квартиры?
Да. Когда иностранец продаёт квартиру другому иностранцу, квартира, как правило, остаётся в квоте, и проблем не возникает. А вот если квота в здании выбрана полностью, а квартира принадлежит тайцу, покупатель-иностранец во freehold её уже не оформит. Поэтому квартира, которая изначально оформлена во freehold на иностранца, на вторичном рынке для иностранных покупателей обычно ликвиднее. Про выбор между стройкой и готовым жильём есть отдельный материал новостройка или вторичка.
Частые вопросы
Квота 49% считается по числу квартир или по площади? По площади. Иностранцы вместе могут владеть не более чем 49% продаваемой площади юнитов кондоминиума, поэтому большие квартиры расходуют квоту быстрее студий.
Как узнать, осталась ли квота в конкретном корпусе? Запросить у застройщика письменное подтверждение по конкретному юниту и зафиксировать его в брони и договоре. Устный ответ отдела продаж для этого недостаточен.
Что будет, если квота закончится между бронью и регистрацией? Это зависит от договора. Хороший договор описывает варианты заранее: возврат денег, замена юнита или переход на leasehold. Поэтому этот пункт стоит проверить у юриста.
Можно ли попасть в квоту, если платить из Таиланда в батах? Как правило, нет. Для freehold важно, чтобы деньги пришли из-за границы в иностранной валюте и банк выдал подтверждение по каждому переводу.
Есть ли квота на виллы? Нет, квота 49% относится к кондоминиумам. Виллы иностранцы обычно покупают в leasehold, так как землёй напрямую не владеют.
Подобрать квартиру и проверить наличие можно в каталоге новостроек Пхукета или написать нам в Telegram @WSEManager.
Все статьи · Новостройки Пхукета · Каталог новостроек Пхукета и Самуи · Задать вопрос