Сдача квартиры в аренду на Пхукете: что важно знать
Сдача квартиры на Пхукете: посуточно только с отельной лицензией, операторы Dusit, Radisson и Wyndham, схемы 30/70 и 60/40, плата за общие зоны 60-85 бат.
Сдавать квартиру в новостройке на Пхукете можно двумя путями: долгосрочно, на срок от 30 дней, самостоятельно или через управляющую компанию, либо посуточно, но только если у кондоминиума есть отельная лицензия. В каталоге WSE.AM отельная лицензия и оператор Dusit заявлены у Sun Hills Layan Phuket (от $93 028, сдача 2027 Q4), управление Radisson у NEXT Point в Раваи (от $119 000), Wyndham у уже сданного Sea Heaven Naithon.
Коротко:
- Сдача кондоминиума на срок менее 30 дней без отельной лицензии в Таиланде, как правило, ограничена законом.
- Проекты с оператором в каталоге: Sun Hills и Layan Verde (Dusit), NEXT Point (Radisson), Sea Heaven Naithon (Wyndham), Dandara (5-звёздочный оператор для 98 юнитов первой фазы).
- Схемы раздела дохода: 30/70 у Sun Hills, 70/30 у Dandara, 60/40 у Layan Verde и у Sea Heaven с 5-го года.
- Плата за общие зоны там, где она указана: от 60 до 85 бат за м² в месяц.
- С мая по октябрь на Пхукете сезон дождей, туристический поток падает.
Можно ли сдавать квартиру посуточно?
Если у кондоминиума нет отельной лицензии, сдавать квартиру на срок меньше 30 дней, как правило, нельзя: это ограничение закона, а не правило конкретного дома. Поэтому владельцы обычных квартир работают с долгосрочными арендаторами. Отельная лицензия снимает ограничение: краткосрочная сдача становится легальной, а гостей ведёт оператор через свои каналы бронирования.
Проверять наличие лицензии нужно по документам, а не по слогану. Уточните, выдана ли она уже или только планируется, на какие корпуса распространяется и кто её держатель. Например, у VIP Space Odyssey в описании сказано, что лицензия возможна, и это стоит перепроверить до сделки.
Какие новостройки рассчитаны на сдачу через оператора?
- Sun Hills Layan Phuket (Лаян, от $93 028, сдача 2027 Q4): отельная лицензия, оператор Dusit, rental pool 30/70, коворкинг, спа и аквапарк. Обзор: Sun Hills Layan.
- NEXT Point (Radisson) (Раваи, от $119 000, сдача 2028 Q4): сервисные апартаменты под управлением Radisson Hotel Group, 372 юнита, инфраструктура более 4 200 м².
- Sea Heaven Naithon (Найтон, сдан, от $204 888): Wyndham Garden, договор аренды на 10 лет, 7% годовых в первые 4 года, затем 60:40 в пользу собственника.
- Layan Verde (Лаян, от $235 025): Dusit Collection и Dusit International, гарантия 7-10% или rental pool 60/40.
- Dandara (Лаян, от $115 426, сдача Q4 2027): 98 из 729 юнитов первой фазы под управлением 5-звёздочного отельного оператора, управление 70/30 с возможностью сдавать самостоятельно.
Проекты The Title (The ADORA Rawai, The Katabello, The Modeva) указывают управляющую компанию Esquire Living Services, которая берёт на себя управление, аренду и клининг. Гарантированный доход это отдельная тема, о ней в статье Гарантированный доход на Пхукете.
Какие расходы несёт собственник при сдаче?
- Плата за общие зоны. 85 бат за м² в месяц у The ADORA Rawai, 80 у The Katabello, 60 у Sea Heaven Naithon и VIP Tropika. Для студии 30 м² при ставке 60 бат это 1 800 бат в месяц.
- Фонд капремонта разово при покупке: от 400 до 850 бат за м² в проектах, где он указан.
- Комиссия оператора или управляющей компании. В rental pool она уже заложена в пропорцию раздела дохода, при самостоятельной сдаче через агентство это отдельный процент.
- Коммунальные платежи в периоды, когда квартира пустует.
- Мебель и её замена. Для посуточной сдачи оператор обычно требует стандартный пакет.
- Налоги с арендного дохода. Порядок зависит от схемы и вашего статуса, его стоит уточнить у юриста или бухгалтера до покупки.
Как оценить, сколько принесёт квартира?
Точную доходность никто честно не назовёт заранее, но посчитать реалистичный коридор можно самостоятельно:
- Найдите объявления о сдаче похожих квартир в том же районе и посмотрите ставки отдельно для высокого сезона и сезона дождей.
- Заложите загрузку с учётом сезонности, а не только пиковые месяцы.
- Вычтите долю оператора, плату за общие зоны, коммунальные платежи и износ.
- Разделите годовой результат на полную цену покупки вместе со сборами и мебелью.
- Попросите у оператора отчёты по уже работающим объектам. У Layan Green Park первая фаза сдана в 2023 году, у Sea Heaven Naithon сдана фаза 2.2.
Что влияет на спрос арендаторов?
- Пляж в пешей доступности. Vivana Kamala в 120 м от пляжа Камала, Biancana Surin Beach в 200 м, Sea Heaven Naithon около 300 м.
- Разрешение на животных. Pet-friendly корпуса есть в The Balcony (H и I), Vivana Kamala и Coralina Kamala (корпус A), The Olive (корпус A), а также в The Katabello, The Modeva и Biancana. Владельцы собак часто снимают надолго.
- Коворкинг и рабочие места для удалённых специалистов: есть в Sun Hills, Dandara, NEXT Point, The ADORA.
- Школы рядом для семей: у NEXT Point школа Lighthouse в 1 км, ISP в 2.4 км.
- Размер комплекса. В очень больших проектах сотни однотипных квартир конкурируют между собой за одного арендатора.
Какой район лучше под аренду, разбираем в статье Какой район Пхукета выбрать для покупки квартиры.
Частые вопросы
Можно ли сдавать квартиру на Пхукете посуточно через Airbnb? Сдача кондоминиума на срок менее 30 дней без отельной лицензии, как правило, ограничена законом. Посуточно легально сдавать квартиры в проектах с лицензией через оператора, например в Sun Hills Layan Phuket.
Что такое rental pool в новостройках Пхукета? Это программа, в которой доход от сдачи квартир пула делится между собственниками и оператором в фиксированной пропорции, например 60/40 или 70/30. Выплата зависит от реальной загрузки, а не гарантирована.
Сколько стоит содержание квартиры, которую я сдаю? Основной регулярный платёж это плата за общие зоны: от 60 до 85 бат за м² в месяц в проектах каталога, где она указана. Сверху идут коммунальные платежи, комиссия управления и налоги.
Когда на Пхукете низкий сезон для аренды? С мая по октябрь идут дожди и туристический поток снижается. Брендовые операторы с собственными каналами бронирования обычно заполняют календарь в это время лучше, чем частный владелец.
Можно ли сдавать квартиру самостоятельно, без управляющей компании? В обычном кондоминиуме на долгий срок можно. В проектах с rental pool это зависит от договора: в Dandara, например, заявлена возможность самостоятельной сдачи.
Подобрать квартиру и проверить наличие можно в каталоге новостроек Пхукета или написать нам в Telegram @WSEManager.
Все статьи · Новостройки Пхукета · Каталог новостроек Пхукета и Самуи · Задать вопрос