Freehold или leasehold: что получает иностранец в Таиланде
Freehold или leasehold в Таиланде: квота 49% в кондоминиуме, аренда на 30 лет, продление, наследование и риски. Примеры проектов Пхукета и Самуи.
Freehold в Таиланде - это полная собственность на квартиру в кондоминиуме, которую иностранец получает в пределах 49% иностранной квоты здания. Leasehold - это зарегистрированная долгосрочная аренда, как правило до 30 лет, с договорными условиями продления; так продаются виллы, потому что землю иностранцу напрямую обычно не оформить. На Пхукете квартиры в кондоминиумах чаще берут во freehold, а виллы на Самуи в нашем каталоге (CASA BLANCA, CASA NOI, SOHO Residence) продаются в leasehold на 30 лет.
Коротко:
- Freehold доступен иностранцу для квартиры в кондоминиуме, пока не выбрана квота 49% площади.
- Leasehold - аренда до 30 лет с регистрацией в Земельном департаменте, продление прописывается в договоре.
- Продление leasehold зависит от договора и добросовестности арендодателя, это не то же самое, что собственность.
- Для freehold деньги должны прийти из-за рубежа с банковским подтверждением.
- По данным застройщика Sea Heaven, регистрация обходится в 2% для freehold и 1.1% для leasehold.
- Схемы с номинальными тайскими акционерами незаконны и рискованны.
Что такое freehold в Таиланде?
Freehold - полная собственность. Для иностранца она реальна в одном главном случае: квартира в зарегистрированном кондоминиуме. Закон разрешает иностранцам владеть не более чем 49% продаваемой площади кондоминиума. Пока квота не выбрана, иностранный покупатель регистрирует квартиру на себя и получает свидетельство о праве собственности на юнит.
Что это даёт на практике:
- квартира ваша без ограничения по сроку;
- её можно продать, подарить, передать по наследству;
- владение не зависит от тайской стороны;
- при продаже другому иностранцу квартира остаётся в иностранной квоте.
Условие для freehold, которое часто упускают: деньги на покупку должны быть ввезены в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте, а банк должен выдать подтверждение. Подробно об этом в статье как перевести деньги на покупку квартиры.
Что такое leasehold и сколько он длится?
Leasehold - это долгосрочная аренда. Зарегистрировать её в Земельном департаменте можно, как правило, на срок до 30 лет. Часто в договоре пишут формулу «30+30» или «30+30+30»: первые 30 лет регистрируются, а продления остаются обязательством арендодателя по договору. Это важное различие: регистрация защищает первый срок, а продление зависит от того, как договор составлен и кто будет собственником земли через 30 лет.
Долгосрочную аренду обязательно регистрируют. Незарегистрированный договор, как правило, не защищает арендатора на весь срок, даже если на бумаге там написано 30 лет.
Leasehold обычно используют в трёх ситуациях:
- виллы и дома, где иностранец не может владеть землёй;
- квартиры в кондоминиуме, если иностранная квота уже выбрана;
- проекты, где застройщик изначально продаёт по такой схеме.
Как это выглядит в реальных проектах?
На Самуи все три виллы-проекта каталога продаются в leasehold. В CASA BLANCA Residences застройщик указывает лизхолд 30 лет с продлением и участки 100-190 м², а первые два года аренды земли покрывает сам. В CASA NOI лизхолд 30 лет с продлением, земля находится в тайской компании по договору, а ежегодная плата за аренду земли, по данным застройщика, около 70 000 бат. В SOHO Residence тоже лизхолд 30 лет с правом продления и ежегодными платежами. Подробнее об острове в обзоре новостроек Самуи.
На Пхукете ситуация другая: почти весь каталог - кондоминиумы, где иностранец рассчитывает на freehold в пределах квоты. В VIP Tropika в Банг Тао в ключевых фактах прямо указан формат «Freehold / Leasehold»: квартиры в квоте оформляются в собственность, а сверх квоты возможна аренда.
Что выбрать: freehold или leasehold?
Если речь о квартире на Пхукете и квота есть, freehold почти всегда предпочтительнее. Собственность проще продать, проще оставить наследникам, и её цена не тает с каждым прошедшим годом аренды.
Leasehold имеет смысл, когда вам нужен именно дом с участком, или когда понравившаяся квартира уже за пределами квоты, а цена это компенсирует. Перед покупкой в leasehold проверьте:
- зарегистрирован ли первый срок аренды в Земельном департаменте;
- как прописано продление и что будет при смене собственника земли;
- переходит ли договор к наследникам и можно ли переуступить его покупателю;
- какие ежегодные платежи за землю ложатся на вас;
- кто собственник земли и нет ли на ней залога.
Как freehold и leasehold влияют на перепродажу?
Квартиру во freehold покупатель-иностранец купит, если в кондоминиуме сохраняется иностранная квота, а при продаже от иностранца к иностранцу квота, как правило, просто переходит. С leasehold покупатель получает остаток срока, и чем меньше лет осталось, тем осторожнее он будет. Поэтому для инвестиционной квартиры на перепродажу freehold обычно ликвиднее. Про рынок и сроки сдачи подробнее в материале цены на новостройки Пхукета в 2026 году.
Сколько стоит регистрация freehold и leasehold?
При регистрации собственности обычно платится transfer fee 2% от оценочной стоимости, а распределение между продавцом и покупателем прописывается в договоре. В описании проекта Sea Heaven Naithon застройщик приводит ориентир: регистрация freehold 2%, leasehold 1.1%. Остальные платежи (налог на специальный бизнес 3.3% или гербовый сбор 0.5%) обычно ложатся на продавца. Полный список в статье налоги и сборы при покупке квартиры.
Частые вопросы
Можно ли иностранцу купить виллу в Таиланде в собственность? Как правило, нет: землёй иностранец напрямую не владеет. Виллы покупают в leasehold на 30 лет с договорным продлением, а постройку в ряде схем можно оформить отдельно.
Гарантировано ли продление leasehold на следующие 30 лет? Нет, продление обычно является договорным обязательством, а не зарегистрированным правом. Насколько оно надёжно, зависит от формулировок договора, поэтому его стоит проверить у независимого тайского юриста.
Можно ли перевести leasehold во freehold позже? Если квартира в кондоминиуме и позже освобождается иностранная квота, иногда это возможно по договорённости с собственником. Гарантий нет, условия согласуют отдельно.
Передаётся ли leasehold по наследству? Это зависит от договора аренды. Нормальный договор прямо описывает переход прав к наследникам и переуступку покупателю, без этого пункта покупать рискованно.
Нужно ли подтверждение перевода денег для leasehold? Для leasehold требования мягче, чем для freehold, но банковские документы о переводе всё равно стоит сохранить. Они пригодятся при перепродаже и при выводе денег из страны.
Подобрать квартиру и проверить наличие можно в каталоге новостроек Пхукета или написать нам в Telegram @WSEManager.
Все статьи · Новостройки Пхукета · Каталог новостроек Пхукета и Самуи · Задать вопрос