巴统买房常见错误：哪些事情不要做

在巴统买房时最常犯哪些错误？

简而言之：有三个错误比其他错误出现得更频繁。第一，轻信承诺的收益率。宣传资料里“年化收益多少多少”之类的数字只是销售计划，而不是保证，验证方法很简单：按照真实的季节性自己算一遍——夏季是高峰，冬季是低谷，全年入住率会明显低于夏季。第二，看效果图买房。效果图上每扇窗户都能看到大海，但现实中，您所在的楼栋和大海之间可能会建起同一小区的下一期，所以要看的是总平面图和分期建设顺序，而不是宣传册。第三，在开发商核查上省钱。在格鲁吉亚，购房款直接支付给开发商，没有资金监管（escrow）保护，因此开发商的可靠性就是唯一的保障，要看的是已交付的楼盘，而不是规划。很多人第一次进入这个市场时凭的是一时冲动，而恰恰是冲动最容易让人花冤枉钱。

巴统是很多人第一次进入、而且是凭一时冲动进入的市场：大海、阳光、漂亮的高楼，以及按欧洲标准来看较低的入场门槛。以下是最常见的错误。

1. 轻信承诺的收益率

宣传资料里“年化收益多少多少”之类的数字只是销售计划，而不是保证。验证方法很简单：按照真实的季节性自己算一遍。夏季是高峰，冬季是低谷，全年入住率会明显低于夏季。

实事求是的测算：短租：季节性与入住率 和 巴统出租收益率。

2. 看效果图买房

效果图上每扇窗户都能看到大海。但现实中，您所在的楼栋和大海之间可能会建起同一小区的下一期。一定要看总平面图和分期建设顺序，而不是宣传册。

详解：一线海景与海景房。

3. 在开发商核查上省钱

在格鲁吉亚，购房款直接支付给开发商，没有资金监管（escrow）保护。因此，开发商的可靠性就是唯一的保障。要看的是已交付的楼盘，而不是规划。

核查清单：如何选择巴统的开发商 和 在格鲁吉亚购买新房的风险。

4. 只算房价

房价之外还要加上：如果买的是毛坯房，还有装修费；家具和家电；手续费用；每月的小区物业费；税费。一套毛坯状态、售价5万美元的公寓，并不是一套5万美元的公寓，而是一个6.5万至7万美元的项目。

参见：巴统公寓装修 和 水电燃气等公用事业费。

5. 只因为便宜就买最小的开间

25-30㎡的开间容易买、难转手：这类房源很多，竞争激烈，而与更好的房源相比价差又不大。等到退出投资时，这一点会体现出来。

6. 忽视冬季

买家往往在八月来看房，看到的是满城游客。巴统的冬天多雨、多风，客流大幅减少。如果买房是为了自住，值得二月份来一趟，亲身感受一下。详解：冬季的巴统。

7. 不看与物业管理公司的合同

收益计划可能会限制您在夏季使用自己房子的权利，而所谓的“分成比例”可能是按扣除费用后的收入计算的。关于合同需要问的问题汇总在这里：巴统的物业管理公司。

8. 因为“这个价格的最后一套”而匆忙下单

用时间施压是标准的销售手段。巴统的公寓成千上万地在建，匆忙下单很少是值得的。核查文件永远比折扣更重要。

9. 买二手房不核查文件

业主、产权负担、拖欠的物业费、实际户型是否与文件一致。格鲁吉亚的产权登记很快，但这并不能代替核查：格鲁吉亚不动产登记与房产核查。

10. 事后才考虑退出

“三年后我要把房子卖给谁、怎么卖”这个问题，应该在买房之前就想清楚。不同项目的流动性不同，取决于地段、楼盘质量和户型。详解：如何在巴统卖房。

巴统新楼盘 - 帮您用数字而不是效果图来比较项目。

_照片：Scott Moak，CC BY-SA 2.0，Wikimedia Commons。图片已缩放。_