巴统买房如何选择开发商，避免买到烂尾楼
在巴统选择开发商要看什么：已交付项目、土地文件、施工进度、合同，以及问题项目的警示信号。
如何在巴统选择开发商，避免买到烂尾楼？
简而言之：在格鲁吉亚，购房款直接支付给开发商，而不是存入受保护的监管账户直到交房，因此烂尾风险由购房者承担，而核查开发商就成了最主要的保护手段。由此得出一条简单的原则：您选择的不是一套房子，而是一家您要把钱托付好几年的公司。需要核查五件事。已交付的项目——不是未来项目的效果图，而是已经有人入住的楼：有多少个，何时交付，有没有延期。这些楼几年后是什么样子：去同一开发商已入住的小区看看，外立面、电梯、庭院和公共区域比任何宣传资料都更能说明问题。延期记录——住户会如实告诉您。项目背后是谁：本地公司、国际开发商，还是与酒店品牌合作；强大的合作方能降低风险，但不能消除风险。以及资金来源：项目是只靠销售回款建设，还是有银行参与。
巴统的建设项目很多，开发商的质量差别很大。有的多年来一直按时交房，有的则建到一半就停工。由于格鲁吉亚的购房模式中没有资金监管账户，核查开发商就是购房者最主要的保护手段。
为什么这比在其他国家更重要
在格鲁吉亚，购房款直接支付给开发商，而不是存入受保护的账户直到交房。这意味着烂尾风险由购房者承担。具体机制详见：在格鲁吉亚购买新房的风险。
由此得出一条简单的原则：您选择的不是一套房子，而是一家您要把钱托付好几年的公司。
核查开发商公司
1. 已交付的项目。 不是效果图，而是已经有人住的楼。有多少个，何时交付，有没有延期。 2. 几年后楼房是什么样子。 去同一开发商已入住的小区看看：外立面、电梯、庭院、公共区域的状况比任何宣传资料都更能说明问题。 3. 延期记录。 问问已交付楼盘的住户，实际工期与承诺是否一致。 4. 项目背后是谁。 本地公司、国际开发商，还是与酒店品牌合作。有强大的合作方能降低风险，但不能消除风险。 5. 资金来源。 项目靠什么建设：只靠销售回款，还是有银行融资。
核查具体项目
- 土地权利和建设许可。
- 工程阶段和进度。 把工地的实际状况与工期计划进行对比。亲自到现场看一看，比任何承诺都更有价值。
- 各栋楼的建设顺序。 在多栋楼的项目中，关键是您买的那一栋什么时候建。
- 价格包含哪些内容： 装修、市政管网、停车位、配套设施。
- 交房后由谁管理小区。 详见：巴统的物业管理公司。
合同：关键条款
- 房产的准确信息：楼栋、楼层、房号、面积。
- 实际面积与设计面积不符时如何处理。
- 交房时间和延期责任。
- 付款计划，以及您延迟付款会怎样。
- 交付标准：您具体会拿到什么。装修标准详解：白框与绿框。
- 解约和退款程序。
值得警惕的信号
- 承诺相同，价格却明显低于市场。
- 收益承诺好得令人难以置信。请对照真实的季节性核实：巴统短租。
- 施压和制造紧迫感："这个价格的最后几套房"。
- 在交定金之前不愿意出示文件。
- 工地一动不动，社交媒体上的进度报告却热火朝天。
- 规划宏大，却一个已交付的项目都没有。
如何降低风险
最简单的办法：在接近完工阶段购买，或者购买已交付楼盘的房子。您会损失一部分潜在的升值空间，但得到的是看得见的房子和已经建好的楼。
第二个办法：按照与工程节点挂钩的计划分期付款，而不是一次性全额预付。
第三个办法：自己核查文件，而不是只听销售部门的说法。
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巴统新楼盘——我们合作的项目，其历史和文件都经过我们亲自核查。
_图片：Jelger Groeneveld，CC BY 2.0，Wikimedia Commons。图片已缩放。_
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