格鲁吉亚不动产登记：买房前如何核查公寓

在格鲁吉亚买房前如何核查公寓？

简而言之：核查依据的是公共登记处出具的登记摘录，而格鲁吉亚登记速度快，只意味着错误也会被同样快地登记下来。公共登记处是记录不动产信息的国家数据库，包括房产及其特征、业主、已登记的权利和限制，其出具的摘录是证明所有权的主要文件。办理文件通过司法之家（Public Service Hall），实行“一站式”服务。针对具体公寓需要核查五项内容：业主是谁，以及此人是否就是与您谈判并签署合同的人；权利依据，即卖方是如何获得该房产的；产权负担和查封，包括抵押和法院限制；房产特征，其中房屋用途尤为重要，因为住宅和商业用途的税费不同；以及是否存在纠纷。对于新楼盘来说，所有权尚不存在，因此核查的不是公寓，而是项目本身和开发商。

格鲁吉亚的产权登记制度被认为透明且快速。这让买家省了不少事，但并不能代替核查：登记速度快，只意味着错误也会被同样快地登记下来。

什么是公共登记处

这是记录不动产信息的国家数据库：房产、其特征、业主、已登记的权利和限制。登记处出具的摘录是证明所有权的主要文件。

办理和领取文件通过司法之家（Public Service Hall）进行，实行“一站式”服务：格鲁吉亚的房产交易。

针对具体公寓需要核查什么

• 业主是谁。 摘录上的人是否就是与您谈判并签署合同的人。
• 权利依据。 卖方是如何获得该房产的：购买、继承还是赠与。
• 产权负担和查封。 按揭贷款、抵押、法院限制。
• 房产特征。 面积、楼层、房屋用途。用途很重要：住宅和商业用途意味着不同的税费和不同的使用可能。
• 是否存在与该房产有关的纠纷。

新楼盘需单独注意

如果楼盘尚未交付，公寓的所有权就还不存在：您手里只有与开发商签订的合同。因此，需要核查的不是公寓，而是项目本身：

• 开发商对土地的权利；
• 建设许可证；
• 地块上没有产权负担；
• 您到底登记的是什么、什么时候登记。

详情：如何选择巴统的开发商。

登记处之外还要核查什么

• 欠款：水电燃气费和小区物业费的欠款。它们在产权文件中不一定能看到，但会作为问题转移给新业主。
• 公寓的实际状况，以及户型是否与文件一致。
• 实际居住在公寓里的是谁，依据是什么。
• 楼房的历史： 漏水情况、屋顶和管线的状况、物业管理公司是否在正常运作。

如果您远程购房

核查应由当地的人来完成，而且最好不是向您出售房产的那个人。核查人的独立性正是核查的意义所在。操作方案：远程购买巴统公寓。

发现信息不一致时怎么办

如果登记处的数据与实际情况不符（面积不同、户型被改动、文件上的业主是另一个人），在不一致问题解决之前不要进行交易。“以后再办”的承诺意味着，您是连同问题一起把房子买下来。

买家的操作步骤

• 获取该房产的登记摘录。
• 将数据与卖方文件以及实际情况进行核对。
• 核查债务和产权负担。
• 只有在此之后才支付预付款。
• 签合同前要读过译文，而不是依赖别人的转述。
• 办理产权登记，并获取以您本人名义出具的摘录。

这一过程中的常见错误单独做了分析：巴统买房常见错误。

巴统新楼盘 - 在您支付预付款之前，我们会核查房产和文件。

_照片：Andrew Milligan sumo，CC BY 2.0，Wikimedia Commons。图片已缩放。_