Купить квартиру в Ереване удалённо: доверенность и порядок сделки

Можно ли купить квартиру в Ереване удалённо?

Коротко: да, такие сделки проходят регулярно, покупатель находится за границей, а документы подписывает доверенное лицо. Гражданство для покупки квартиры значения не имеет, ограничений для иностранцев по жилой недвижимости в Армении нет, отдельный случай это только земля сельхозназначения. Схема выглядит так. Сначала подбор по фото и видео, причём просить нужно не рекламный ролик, а честный обход: подъезд, вид из окон во все стороны, санузел, следы влаги в углах, состояние окон, вид со двора. Разница между постановочной съёмкой и живой видеосвязью огромная. Затем осмотр вашим представителем: кто-то должен физически прийти в квартиру, и делать это стоит по чек-листу, а не по принципу «посмотрел, вроде нормально». Третий шаг, до любых денег, это проверка документов: собственник, основание права, отсутствие обременений и арестов и совпадение фактической планировки с кадастровым планом.

Купить квартиру в Ереване, не прилетая в Армению, реально. Такие сделки проходят регулярно: покупатель за границей, а подписывает документы доверенное лицо. Ниже честный порядок действий и места, где дистанционная покупка чаще всего идёт не так.

Может ли иностранец купить квартиру в Армении

Да. Гражданство для покупки квартиры значения не имеет, ограничений для иностранцев по жилой недвижимости нет. Отдельный случай это земля сельхозназначения, там ограничения существуют. Подробнее про статус покупателя и документы в статье как купить квартиру в Ереване иностранцу.

Схема дистанционной покупки

Шаг 1. Выбор объекта. Всё начинается с подбора по фото и видео. Просите не рекламный ролик, а честный обход: подъезд, вид из окон во все стороны, санузел, следы влаги в углах, состояние окон, вид со двора. Разница между постановочной съёмкой и живой видеосвязью огромная.

Шаг 2. Осмотр вашим представителем. Кто-то должен физически прийти в квартиру. Это либо доверенное лицо, либо агент, работающий на вашей стороне. Осмотр стоит делать по чек-листу, а не «посмотрел, нормально».

Шаг 3. Проверка документов. До любых денег проверяется собственник, основание права, отсутствие обременений и арестов, совпадение фактической планировки с кадастровым планом. Как это устроено в Армении, описано здесь: юридическая проверка квартиры и кадастр и регистрация права.

Шаг 4. Доверенность. Оформляется у нотариуса по месту вашего нахождения, затем переводится и легализуется для использования в Армении. Формулировки в доверенности определяют, что именно ваш представитель может делать: осматривать, подписывать договор, регистрировать право, распоряжаться деньгами. Чем уже полномочия, тем безопаснее.

Шаг 5. Договор и расчёт. Сделка оформляется у нотариуса, право регистрируется в кадастре. Деньги переводятся на счёт, порядок и момент передачи фиксируются в договоре.

Шаг 6. Получение документов. Выписка из кадастра подтверждает ваше право собственности. Её копию нужно получить сразу после регистрации.

Про доверенность подробнее

Это ключевой документ всей схемы, и здесь два правила.

Первое: не выдавайте общую доверенность на всё. Доверенность «с правом продажи» даёт представителю возможность и продать купленное. Для покупки такие полномочия не нужны.

Второе: срок. Ставьте срок, которого хватит на сделку с запасом, но не бессрочный вариант. Отозвать доверенность можно, но это лишние действия на расстоянии.

Если близкого человека в Ереване нет, доверенным лицом обычно выступает сотрудник агентства или юрист. Это нормальная практика, но выбирать контрагента в такой схеме нужно тщательнее, чем при обычной покупке.

Как переводить деньги

Второе место, где буксуют дистанционные сделки. Перевод суммы на покупку квартиры из России, Казахстана или Европы требует заранее продуманного маршрута: счёт в армянском банке, подтверждение происхождения средств, комиссии и сроки. Открывать счёт на себя лучше до сделки, а не в день подписания. Про это есть отдельные материалы: как открыть счёт в банке Армении и банковский счёт для нерезидента.

Риски дистанционной сделки и как их снизить

• Квартира не такая, как на видео. Лечится живым видеозвонком во время осмотра, а не присланной записью.
• Скрытые проблемы дома. Подъезд, крыша, подвал, соседи. Просите снимать и это тоже.
• Слишком широкая доверенность. Ограничивайте полномочия формулировками.
• Спешка с задатком. Задаток вносится после проверки документов, а не до. Чем задаток отличается от аванса, разобрали отдельно: задаток и аванс при покупке квартиры.
• Одна сторона на все роли. Если один и тот же человек нашёл объект, представляет вас и проверяет документы, независимого контроля нет. Юридическую проверку логично заказать отдельно.

Что можно сделать без доверенности

Если схема с доверенностью не нравится, есть промежуточный вариант: прилететь один раз на два-три дня прямо к сделке, а весь подбор и проверку провести заранее удалённо. Для многих покупателей это оптимально: подготовка занимает недели, а личное присутствие нужно только в день подписания.

Квартиры в Ереване | Новостройки - организуем осмотр по видеосвязи и проверку документов до перевода денег.

_Фото: Vyacheslav Argenberg, CC BY 4.0, Wikimedia Commons. Изображение масштабировано._

Частые вопросы

Как оформить доверенность для покупки квартиры в Ереване из-за границы?
Доверенность оформляют у нотариуса по месту вашего нахождения, затем переводят и легализуют для Армении. Не выдавайте общую доверенность с правом продажи, ограничьте полномочия и поставьте срок с запасом, но не бессрочный.

Как проверить квартиру в Ереване, если не можешь приехать?
Просите живой видеозвонок с обходом подъезда, окон, санузла и углов на предмет влаги, а не присланную запись. Затем в квартиру должен прийти ваш представитель с чек-листом, а документы проверяют до любых денег.

Когда вносить задаток при удалённой покупке квартиры?
Задаток вносится только после проверки документов, а не до неё. Если один и тот же человек нашёл объект, представляет вас и проверяет документы, юридическую проверку лучше заказать отдельно.

Можно ли купить квартиру в Ереване без доверенности, приехав один раз?
Да, можно прилететь на два-три дня прямо к сделке, а подбор и проверку провести заранее удалённо. Подготовка занимает недели, а личное присутствие нужно только в день подписания.