Задаток и аванс при покупке квартиры в Армении: в чём разница

Чем задаток отличается от аванса при покупке квартиры в Армении?

Коротко: разница проявляется тогда, когда сделка срывается. Аванс это просто предварительная часть оплаты: если сделка не состоялась, независимо от причины, деньги возвращаются покупателю. Обеспечительной функции у аванса нет, и всерьёз он никого ни к чему не обязывает. Такой вариант удобен, когда обе стороны ещё не уверены до конца: покупатель ждёт одобрения ипотеки, продавец дособирает документы. Задаток устроен иначе, это обеспечение обязательства. Если от сделки отказывается покупатель, задаток остаётся у продавца. Если отказывается продавец, он возвращает деньги в повышенном размере, как правило вдвое. Именно поэтому задаток дисциплинирует обе стороны сильнее. Ключевой момент: назвать деньги задатком в переписке недостаточно, обеспечительный характер должен быть зафиксирован письменно с указанием суммы, сроков и последствий отказа. В соглашении обязательно указывают полные данные сторон с паспортами, объект с кадастровым номером, а не только адресом, и полную цену.

Квартира понравилась, продавец согласен, но до сделки ещё неделя или месяц. Чтобы объект не ушёл другому покупателю, вносят предоплату. И вот здесь важно понимать, что именно вы вносите: задаток и аванс ведут себя по-разному, когда что-то идёт не по плану.

Аванс

Аванс это просто предварительная часть оплаты. Если сделка не состоялась, независимо от причины, аванс возвращается покупателю. Он не выполняет обеспечительную функцию и никого ни к чему всерьёз не обязывает.

Аванс удобен, когда обе стороны ещё не уверены до конца: например, покупатель ждёт одобрения ипотеки, а продавец дособирает документы.

Задаток

Задаток это обеспечение обязательства. Логика такая: если от сделки отказывается покупатель, задаток остаётся у продавца. Если отказывается продавец, он возвращает деньги в повышенном размере, как правило вдвое. Именно поэтому задаток дисциплинирует обе стороны сильнее.

Ключевое: назвать деньги задатком в переписке недостаточно. Обеспечительный характер должен быть зафиксирован письменно, с указанием суммы, сроков и последствий отказа.

Что писать в соглашении

Минимальный набор:

• Стороны. Полные данные продавца и покупателя, с паспортами.
• Объект. Адрес, кадастровый номер, площадь. Именно кадастровый номер, а не только адрес.
• Цена. Полная стоимость квартиры и размер внесённой суммы.
• Характер платежа. Прямо: задаток или аванс.
• Срок выхода на сделку. Конкретная дата, а не «в течение разумного времени».
• Последствия отказа для каждой стороны.
• Условия, при которых деньги возвращаются без санкций. Например, если при проверке обнаружились обременения или расхождение планировки с кадастровым планом.

Последний пункт защищает покупателя лучше всего остального.

Типичный размер

Жёсткой нормы нет, на практике это небольшая доля от стоимости, достаточная, чтобы стороны воспринимали договорённость всерьёз. Слишком большая предоплата увеличивает риск покупателя, слишком маленькая никого не удерживает.

Кому вносить

Только собственнику или лицу с нотариальной доверенностью на распоряжение объектом. Проверьте, что перед вами именно тот человек, который значится в выписке из кадастра, и что доверенность действующая и включает нужные полномочия. Как проверять, описано в статье юридическая проверка квартиры.

Не передавайте деньги риелтору «за продавца» без письменного основания.

Сначала проверка, потом деньги

Самая дорогая ошибка это внести задаток до проверки документов. Логика должна быть обратной: проверили собственника, право, обременения, планировку, зарегистрированных лиц, и только потом фиксируете договорённость деньгами. Иначе вы сами себя загоняете в положение, где отказ от сделки стоит вам денег, даже если причина отказа в проблемах на стороне продавца.

Если покупаете новостройку

У застройщиков логика другая: там обычно бронирование по своим правилам. Читайте условия возврата брони: они бывают как возвратными, так и нет. Про особенности покупки на стадии стройки есть отдельный материал: покупка квартиры на этапе строительства.

Если сделка срывается

Спокойный порядок действий такой: письменно зафиксировать причину, сослаться на пункт соглашения, потребовать возврата в оговорённый срок. Наличие грамотно составленного документа решает почти все такие ситуации без суда. Отсутствие документа превращает разговор в спор двух версий.

Квартиры в Ереване | Новостройки - сопровождаем сделку от проверки документов до регистрации.

_Фото: Preacher lad, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons.jpg). Изображение масштабировано._

Частые вопросы

Сколько вносить задатка при покупке квартиры в Армении?
Жёсткой нормы нет, обычно это небольшая доля от стоимости, достаточная, чтобы стороны отнеслись к договорённости всерьёз. Слишком большая сумма увеличивает риск покупателя, слишком маленькая никого не удерживает.

Кому можно передать задаток за квартиру в Ереване?
Только собственнику или лицу с действующей нотариальной доверенностью на распоряжение объектом. Проверьте, что человек значится в выписке из кадастра, и не передавайте деньги риелтору за продавца без письменного основания.

Можно ли вернуть задаток, если у квартиры нашли обременение?
Да, если в соглашении прописаны условия возврата без санкций, например при обнаружении обременений или расхождения планировки с кадастровым планом. Этот пункт защищает покупателя лучше всего остального.

Что делать, если продавец отказался от сделки после задатка?
Письменно зафиксировать причину, сослаться на пункт соглашения и потребовать возврата в оговорённый срок. При задатке продавец, отказавшийся от сделки, как правило возвращает его в двойном размере.