Управляющая компания в жилом комплексе: на что смотреть

При покупке квартиры в новом комплексе смотрят на планировку и вид. А качество жизни через пять лет определит управляющая компания.

Что она делает

Содержит общее имущество: подъезды, лифты, территорию, паркинг, инженерные системы, инфраструктуру вроде бассейна и спортзала.

Собирает эксплуатационный сбор и распоряжается им. Именно поэтому вопросы к ней это вопросы к вашему ежемесячному платежу.

Что выяснить до покупки

• Кто будет управлять домом. В проектах, которые мы ведём, это обычно компания, связанная с застройщиком: например, объектами One Development в Батуми занимается River Rock: разбор.
• Размер эксплуатационного сбора и как он считается: с квадратного метра или с квартиры.
• Что в него входит. Уборка, охрана, лифты, вывоз мусора, обслуживание бассейна и зала, освещение территории.
• Как он будет меняться и кто принимает решение о повышении.
• Есть ли у компании другие объекты и как они выглядят. Это можно проверить ногами.
• Кто принимает решения по дому и как учитывается мнение собственников.

Почему сбор выше в премиальных проектах

Чем богаче инфраструктура, тем дороже содержание. Подогреваемый бассейн, SPA, консьерж, охрана и благоустроенная территория требуют персонала и расходов: инфраструктура HAY VIEW, что внутри SportCity.

Это нормально, но должно быть посчитано до покупки, а не обнаружено после: что входит в цену новостройки.

Как это влияет на инвестицию

Эксплуатационный сбор вычитается из вашего дохода при сдаче квартиры и в рекламных расчётах доходности обычно не фигурирует: как считать реальную доходность.

На длинной дистанции разница в сборе между двумя проектами может съесть заметную часть доходности.

Признаки плохого управления

Если смотрите уже заселённый комплекс, это видно сразу:

• неработающие лифты и следы долгого ремонта
• грязные подъезды и мусор на территории
• неухоженные газоны и сломанное оборудование площадок
• жалобы жильцов на то, что заявки не выполняются

Поговорите с жильцами: они скажут прямо: как узнать про дом.

В старом фонде

Там управляющей компании в привычном виде часто нет, и общие вопросы решают сами жильцы. Это и дешевле, и хуже: капитальные работы вроде ремонта кровли организовать почти невозможно: про старый фонд, про последний этаж.

Это одно из реальных преимуществ новостройки перед вторичкой.

Для собственника, который сдаёт

Хорошая управляющая компания это ещё и помощь: за домом следят, пока вас нет, а консьерж может принять посылку или передать ключи: про удалённое управление.

Итог

Спросите три вещи: кто управляет, сколько стоит и как выглядят другие их объекты. Ответ на третий вопрос честнее двух первых.

Актуальные проекты: новостройки Еревана, новостройки Батуми.

Частые вопросы

Что делает управляющая компания в жилом комплексе?
Она содержит общее имущество: подъезды, лифты, территорию, паркинг, инженерные системы и инфраструктуру вроде бассейна и спортзала. Также собирает эксплуатационный сбор и распоряжается им.

Почему в премиальных ЖК высокий эксплуатационный сбор?
Чем богаче инфраструктура, тем дороже её содержание: подогреваемый бассейн, SPA, консьерж, охрана и благоустроенная территория требуют персонала и расходов. Этот платёж нужно посчитать до покупки.

Как понять, что в доме плохая управляющая компания?
Признаки видны сразу: неработающие лифты, грязные подъезды, мусор на территории, сломанное оборудование площадок и жалобы жильцов на невыполненные заявки. Лучше всего спросить самих жильцов.

Влияет ли эксплуатационный сбор на доходность сдачи квартиры?
Да, сбор вычитается из дохода от аренды, а в рекламных расчётах доходности его обычно нет. На длинной дистанции разница в сборе между проектами может съесть заметную часть доходности.