Цены Firdus в долларах, а платить в драмах: как считать

Firdus Prime Residence выбивается из общего ряда ереванских новостроек тем, что застройщик держит прайс в долларах. Большинство проектов города, включая Гюрджан Каскад того же застройщика, считают в драмах. Для покупателя это создаёт отдельную задачу, которую лучше решить до подписания договора.

Почему это важно

В Армении расчёты между сторонами ведутся в национальной валюте. Долларовый прайс это способ зафиксировать цену, но платить вы будете драмами по какому-то курсу. Вопрос в том, по какому именно.

В системе застройщика встречается один курс, в его же калькуляторе другой. Разница в несколько драм на доллар кажется мелочью, пока речь не идёт о сумме в 600 тысяч долларов: пять драм разницы на курсе это около 3 миллионов драм, то есть примерно 8 тысяч долларов.

Что спросить в офисе продаж

• По какому курсу пересчитывается платёж: курс ЦБ Армении на день платежа, внутренний курс застройщика или фиксированный курс договора.
• Фиксируется ли курс в договоре на весь срок рассрочки или пересматривается с каждым платежом.
• Что будет при резком движении курса: есть ли механизм пересчёта и в чью пользу он работает.
• В какой валюте указана итоговая сумма договора. Именно она, а не рекламный прайс, определяет ваши обязательства.

Эти вопросы звучат занудно ровно до первого платежа, после которого становятся самыми важными в сделке.

Отдельный риск при рассрочке

Рассрочка здесь растягивается на срок до 52 месяцев: разбор схемы. Четыре с лишним года это достаточный срок, чтобы курс изменился существенно.

Если ваш доход в рублях, а цена привязана к доллару, вы несёте валютный риск дважды: рубль к доллару и доллар к драму. Это не аргумент против покупки, это статья, которую нужно посчитать заранее и заложить запас.

Как переводить деньги

Деньги на покупку приходят из другой страны, и здесь свои ограничения и комиссии. Рабочие способы перевода в Армению мы разобрали в отдельном материале, а порядок открытия счёта нерезиденту здесь.

Важный практический момент: банк может запросить подтверждение происхождения средств, особенно на крупных суммах. Документы лучше готовить заранее, а не в день платежа.

Где ещё вылезает валюта

Цены в объявлениях. На разных площадках одна и та же квартира может стоять в долларах и в драмах по разным курсам. Сравнивать нужно в одной валюте на одну дату.

Оценка для налога. Налог на недвижимость считается от кадастровой стоимости в драмах и к вашей долларовой цене отношения не имеет: как это работает.

Будущая продажа. Если покупали в долларах, а продавать будете в драмах, фактическая доходность может отличаться от расчётной. Это стоит учитывать в инвестиционной модели: доходность недвижимости Еревана.

Короткий совет

Попросите застройщика показать расчёт полной стоимости в драмах на конкретную дату и с указанием курса. Если в договоре курс не зафиксирован, считайте сценарий с запасом в 10-15% и убедитесь, что платёж по нему вам по силам.

Актуальные цены смотрите на странице комплекса, общий разбор проекта в обзоре Firdus.

Частые вопросы

В какой валюте платить за квартиру в Firdus Prime Residence?
Платить придётся в драмах, хотя застройщик держит прайс в долларах, потому что расчёты в Армении ведутся в национальной валюте. Главный вопрос в том, по какому курсу пересчитывается каждый платёж.

Что спросить про курс при покупке квартиры в Firdus?
По какому курсу пересчитывается платёж, фиксируется ли курс в договоре на весь срок рассрочки, что будет при резком движении курса и в какой валюте указана итоговая сумма договора.

Насколько курс драма может изменить цену квартиры в Firdus?
Заметно: на сумме 600 тысяч долларов разница в пять драм на курсе даёт около 3 миллионов драм, это примерно 8 тысяч долларов. Если курс в договоре не зафиксирован, считайте сценарий с запасом 10-15 процентов.

Какой валютный риск у покупателя с доходом в рублях?
Двойной: рубль к доллару и доллар к драму, а рассрочка в Firdus растягивается до 52 месяцев. Это не аргумент против покупки, но такую статью нужно посчитать заранее и заложить запас.