Цены Firdus в долларах, а платить в драмах: как считать
Застройщик Firdus Prime Residence называет цены в долларах, а расчёты в Армении идут в драмах. Разбираем, где теряются деньги на курсе и что спросить.
Firdus Prime Residence выбивается из общего ряда ереванских новостроек тем, что застройщик держит прайс в долларах. Большинство проектов города, включая Гюрджан Каскад того же застройщика, считают в драмах. Для покупателя это создаёт отдельную задачу, которую лучше решить до подписания договора.
Почему это важно
В Армении расчёты между сторонами ведутся в национальной валюте. Долларовый прайс это способ зафиксировать цену, но платить вы будете драмами по какому-то курсу. Вопрос в том, по какому именно.
В системе застройщика встречается один курс, в его же калькуляторе другой. Разница в несколько драм на доллар кажется мелочью, пока речь не идёт о сумме в 600 тысяч долларов: пять драм разницы на курсе это около 3 миллионов драм, то есть примерно 8 тысяч долларов.
Что спросить в офисе продаж
1. По какому курсу пересчитывается платёж: курс ЦБ Армении на день платежа, внутренний курс застройщика или фиксированный курс договора. 2. Фиксируется ли курс в договоре на весь срок рассрочки или пересматривается с каждым платежом. 3. Что будет при резком движении курса: есть ли механизм пересчёта и в чью пользу он работает. 4. В какой валюте указана итоговая сумма договора. Именно она, а не рекламный прайс, определяет ваши обязательства.
Эти вопросы звучат занудно ровно до первого платежа, после которого становятся самыми важными в сделке.
Отдельный риск при рассрочке
Рассрочка здесь растягивается на срок до 52 месяцев: разбор схемы. Четыре с лишним года это достаточный срок, чтобы курс изменился существенно.
Если ваш доход в рублях, а цена привязана к доллару, вы несёте валютный риск дважды: рубль к доллару и доллар к драму. Это не аргумент против покупки, это статья, которую нужно посчитать заранее и заложить запас.
Как переводить деньги
Деньги на покупку приходят из другой страны, и здесь свои ограничения и комиссии. Рабочие способы перевода в Армению мы разобрали в отдельном материале, а порядок открытия счёта нерезиденту здесь.
Важный практический момент: банк может запросить подтверждение происхождения средств, особенно на крупных суммах. Документы лучше готовить заранее, а не в день платежа.
Где ещё вылезает валюта
Цены в объявлениях. На разных площадках одна и та же квартира может стоять в долларах и в драмах по разным курсам. Сравнивать нужно в одной валюте на одну дату.
Оценка для налога. Налог на недвижимость считается от кадастровой стоимости в драмах и к вашей долларовой цене отношения не имеет: как это работает.
Будущая продажа. Если покупали в долларах, а продавать будете в драмах, фактическая доходность может отличаться от расчётной. Это стоит учитывать в инвестиционной модели: доходность недвижимости Еревана.
Короткий совет
Попросите застройщика показать расчёт полной стоимости в драмах на конкретную дату и с указанием курса. Если в договоре курс не зафиксирован, считайте сценарий с запасом в 10-15% и убедитесь, что платёж по нему вам по силам.
Актуальные цены смотрите на странице комплекса, общий разбор проекта в обзоре Firdus.
Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос