Հարցեր Իսպանիայում անշարժ գույք գնելու մասին

Այո։ NIE-ն (օտարերկրացու նույնականացման համարը), բանկային հաշիվը և նոտարի մոտ առքուվաճառքի պայմանագրի (escritura) ստորագրումը ձևակերպվում են նոտարական լիազորագրով։ Լիազորագիրը ստորագրում են Իսպանիայի հյուպատոսի մոտ (այդ դեպքում ապոստիլ պետք չէ) կամ ձեր նոտարի մոտ՝ ապոստիլով և թարգմանությամբ։ Գույքերը ցույց ենք տալիս տեսազանգով։ Մանրամասն՝ ինչպես հեռակա գնել բնակարան Իսպանիայում։

Ընտրություն և առցանց ցուցադրում, ամրագրում, գույքի ստուգում ռեգիստրից քաղվածքով (nota simple), համատիրության և IBI-ի (տեղական գույքահարկ) տեղեկանքներով, NIE և հաշիվ, կանխավճարի պայմանագիր (arras), առքուվաճառքի պայմանագրի ստորագրում նոտարի մոտ, հարկի վճարում և գրանցում Սեփականության ռեգիստրում (Registro de la Propiedad)։

Սովորաբար դա arras penitenciales է՝ Քաղաքացիական օրենսգրքի 1454-րդ հոդվածով. եթե հրաժարվում է գնորդը, կանխավճարը մնում է վաճառողին, եթե հրաժարվում է վաճառողը, նա վերադարձնում է կանխավճարը կրկնակի չափով։ Գումարը կողմերը համաձայնեցնում են իրենք, հաճախ այն գնի մոտ 10%-ն է։

Իրավաբանը Սեփականության ռեգիստրից պատվիրում է nota simple (սեփականատեր, հիփոթեք, արգելանքներ), վերցնում է համատիրության տեղեկանքը պարտքերի բացակայության մասին և IBI-ի վերջին անդորրագիրը։ Օրենքով նոր սեփականատերը բնակարանով պատասխանատու է նախորդ սեփականատիրոջ՝ համատիրության հանդեպ պարտքերի համար ընթացիկ և նախորդ երեք տարիների կտրվածքով, ուստի տեղեկանքը վերցնում են մինչև գործարքը։

Գնման արգելք չկա։ Կա ԵՄ բանկային սահմանափակում. բանկերը չեն ընդունում Ռուսաստանի քաղաքացիների և ռեզիդենտների ավանդները, եթե մեկ բանկում գումարը գերազանցում է 100 000 €-ը, որոշ բացառություններով (օրինակ՝ ԵՄ-ում կացության թույլտվություն ունեցողների համար)։ Խոշոր վճարումը նախապես մտածում ենք իրավաբանի և բանկի հետ, շրջանցման եղանակներ չենք առաջարկում։

Վալենսիայի համայնքում (Ալիկանտե, Տոռեվիեխա, ամբողջ Կոստա Բլանկան) երկրորդային շուկայում ITP (գույքի փոխանցման հարկ) 9% է 2026 թվականի հունիսի 1-ից կնքվող գործարքների համար, իսկ 1 մլն €-ից բարձր գնի դեպքում՝ 11% ամբողջ գումարից։ Նորակառույցի դեպքում՝ ԱԱՀ (IVA) 10% և AJD (դրոշմանիշային տուրք) 1,4%։ Դրան գումարվում է մոտ 1% նոտարի և գրանցման համար։ Ընդհանուր առմամբ գնի վրա ավելանում է մոտ 10% երկրորդային շուկայում և մոտ 12,4% նորակառույցի դեպքում։ Մանրամասն՝ հարկեր և ծախսեր գնելիս։

IBI՝ մունիցիպալ հարկ կադաստրային արժեքից (0,4%-ից մինչև 1,1%, դրույքը սահմանում է քաղաքը), աղբահանություն, համատիրության վճար, ապահովագրություն և ոչ ռեզիդենտի հարկ։ Եթե բնակարանը վարձով չի տրվում, ոչ ռեզիդենտի հարկը հաշվարկվում է ենթադրյալ եկամտից՝ կադաստրային արժեքի 1,1%-ը կամ 2%-ը, դրույքը 24% է ԵՄ-ից դուրս երկրների համար և 19%՝ ԵՄ-ի համար։

Plusvalía municipal-ը (հողի արժեքի աճի տեղական հարկ) վաճառքի ժամանակ օրենքով վճարում է վաճառողը։ Եթե վաճառողը Իսպանիայի ռեզիդենտ չէ, գնորդը պահում է գնի 3%-ը և մեկ ամսվա ընթացքում 211 ձևով այն փոխանցում է հարկային ծառայությանը՝ որպես վաճառողի հարկի կանխավճար։

Ոչ։ Նման հարկ չկա։ 2025 թվականի մայիսին Կոնգրես ներկայացվեց օրենքի նախագիծ (122/000196) ԵՄ-ից դուրս գնորդների համար մինչև 100% հարկի մասին, բայց այն նույնիսկ քննարկման չընդունվեց, իսկ 2026 թվականի հոկտեմբերի 6-ին խորհրդարանի արձակմամբ ուժը կորցրեց։ 2026 թվականի նոյեմբերի 29-ի ընտրություններից հետո նոր խորհրդարանը կարող է այն կրկին ներկայացնել։ Յուրաքանչյուր գործարքից առաջ ստուգում ենք գործող դրույքները։

Օտարերկրացու անձնական համարն Իսպանիայում, առանց դրա գործարք կնքել հնարավոր չէ։ Դիմումը ներկայացվում է EX-15 ձևով՝ 790 ձևով տուրքի վճարմամբ (կոդ 012), Իսպանիայի հյուպատոսությունում՝ ըստ բնակության վայրի, կամ Իսպանիայում, անձամբ կամ լիազորագրով ներկայացուցչի միջոցով։ Մանրամասն՝ NIE և բանկային հաշիվ։

Գրեթե միշտ։ Դրանից վճարում են գնի մնացորդը, գնման հարկը, իսկ հետո՝ տարեկան վճարումները։ Ոչ ռեզիդենտի հաշիվը բացվում է NIE ստանալուց հետո, կարելի է նաև լիազորագրով։ Փողերի լվացման դեմ օրենքով բանկը կպահանջի միջոցների ծագումը հիմնավորող փաստաթղթեր։

Իսպանական բանկերը վարկավորում են ոչ ռեզիդենտներին, բայց պայմանները յուրաքանչյուր բանկում տարբեր են և սովորաբար ավելի խիստ, քան ռեզիդենտների համար։ Անհրաժեշտ են NIE, հաստատված եկամուտ և սեփական միջոցներ առաջին վճարի ու բոլոր ծախսերի համար։ Խորհուրդ չենք տալիս հույս դնել հիփոթեքի վրա մինչև գույքն ընտրելը. ավելի լավ է նախ ստանալ բանկի նախնական պատասխանը։

Ոչ։ Անշարժ գույք գնելու դիմաց տրվող «ոսկե վիզան» (ներդրողի վիզա) վերացվել է Ley Orgánica 1/2025 օրենքով, նոր դիմումներ չեն ընդունվում 2025 թվականի ապրիլի 3-ից։ Մանրամասն՝ Իսպանիայի կացության թույլտվությունը «ոսկե վիզայի» վերացումից հետո։

Ամենից հաճախ դա առանց աշխատելու իրավունքի կացությունն է (եկամուտը՝ IPREM-ի 400%-ից, 2026 թվականին՝ ամսական 2 400 € դիմողի և 600 € ընտանիքի յուրաքանչյուր անդամի համար) կամ արտասահմանյան գործատուի համար հեռավար աշխատանքի թույլտվությունը (եկամուտը՝ նվազագույն աշխատավարձի՝ SMI-ի 200%-ից)։ Առանց կացության թույլտվության գործում է շենգենյան կանոնը՝ ցանկացած 180 օրվա ընթացքում 90 օր։

Վալենսիայի համայնքում զբոսաշրջիկների համար բնակարանը գրանցում են զբոսաշրջային ռեգիստրում, համարը նշվում է յուրաքանչյուր հայտարարության մեջ, պետք է նաև քաղաքապետարանի եզրակացություն քաղաքաշինական համատեղելիության մասին։ Բազմաբնակարան շենքում նոր զբոսաշրջային բնակարանի համար անհրաժեշտ է համատիրության սեփականատերերի 3/5-ի համաձայնությունը։ Մինչև կանխավճարը ստուգում ենք շենքի կանոնադրությունը և քաղաքի կանոնները։

Մեր կատալոգում ծովից ոչ ավելի քան 500 մ հեռավորության վրա կա 57 տարբերակ, գները՝ 104 000 €-ից, միջնարժեքը՝ 189 000 €։ Դրանց մեծ մասը Տոռեվիեխայում է։ Դիտել՝ անշարժ գույք ծովի մոտ Իսպանիայում։

Նման տարբերակները քիչ են. կատալոգում այժմ մինչև 100 000 € կա 1 տարբերակ, մինչև 150 000 €՝ արդեն 25։ Ծովից ոչ ավելի քան 500 մ հեռավորության վրա ամենաէժան գույքն արժե 104 000 €։ Ընտրանին՝ մինչև 150 000 €։

Մեր կատալոգով միջնարժեքը Տոռեվիեխայում 169 900 € է, Օրիուելա Կոստայում՝ 265 000 €։ Տոռեվիեխան ամբողջ տարին ապրող քաղաք է՝ կենտրոնում լողափերով, Օրիուելա Կոստան ավելի հանգիստ է՝ գոլֆի դաշտերով և ուրբանիզացիաներով (բնակելի ավաններ)։ Դիտել՝ Տոռեվիեխա, Օրիուելա Կոստա։

Ընտրում ենք գույքեր, ցույց ենք տալիս տեսազանգով, հաշվարկում ենք վերջնական գումարը հարկերով և ուղեկցում ենք գնումը առաջին զանգից մինչև գրանցում. շփվում ենք հայերեն և ռուսերեն։ Իրավական ստուգումն ու ստորագրումն անում են իրավաբանն ու նոտարը Իսպանիայում, իսկ մենք կապ ենք պահում բոլոր կողմերի հետ։

Թողեք հայտ՝ նշելով քաղաքը կամ թաղամասը, բյուջեն, ննջասենյակների քանակը և թե որքան մոտ պետք է լինի ծովը։ Կուղարկենք ընտրանի և կնկարագրենք քայլերը ձեր դեպքի համար՝ հաշվի առնելով քաղաքացիությունը և այն, թե որտեղից են փոխանցվելու գումարները։