Իսպանիա · գնորդի ուղեցույց
Ինչպես գնել բնակարան Իսպանիայում հեռակա՝ քայլ առ քայլ
Հակիրճ. Իսպանիայում բնակարան կարելի է գնել՝ առանց երբևէ այնտեղ մեկնելու։ NIE-ն, բանկային հաշիվը և նոտարի մոտ ստորագրումը ձևակերպվում են նոտարական լիազորագրով։ Ճանապարհը հետևյալն է. ընտրություն և առցանց դիտում, ամրագրում, գույքի ստուգում ռեգիստրից քաղվածքով, NIE և հաշիվ, կանխավճարի պայմանագիր (arras), առքուվաճառքի պայմանագրի ստորագրում նոտարի մոտ, հարկ և գրանցում։ Գնից բացի գնորդը վճարում է մոտ 10% երկրորդային շուկայում և մոտ 12,4% նորակառույցի դեպքում։
Հոդվածը բացատրում է գործարքի կարգը և չի փոխարինում իրավաբանի խորհրդատվությանը։ Օրենքները փոխվում են, ստորագրելուց առաջ ստուգեք հոդվածի վերջում բերված սկզբնաղբյուրները։
Ովքեր են մասնակցում գործարքին
Իսպանական գործարքում յուրաքանչյուրն ունի իր դերը, և օգտակար է այն նախապես հասկանալ, որպեսզի ավելորդի համար չվճարեք և անհրաժեշտը բաց չթողնեք։
| Մասնակից | Ինչ է անում |
|---|---|
| Դուք՝ գնորդը | ընտրում եք գույքը, ստորագրում լիազորագիրը, փոխանցում գումարը, որոշումներ կայացնում |
| WSE.AM | ընտրում ենք տարբերակներ, անցկացնում առցանց դիտումներ, քայլ առ քայլ ուղեկցում ենք ձեզ (շփվում ենք հայերեն և ռուսերեն), կապ ենք պահում բոլոր կողմերի հետ |
| Ներկայացուցիչ լիազորագրով (սովորաբար իրավաբան) | ձեր անունից ստանում է NIE, բացում հաշիվ, ստորագրում պայմանագրերը |
| Նոտար (notario) | վավերացնում է առքուվաճառքի պայմանագիրը, ստուգում ինքնությունը, լիազորությունները և վճարումը |
| Սեփականության ռեգիստր (Registro de la Propiedad) | տրամադրում է nota simple քաղվածքը, գրանցում է ձեզ որպես սեփականատեր |
| Բանկ | բացում է հաշիվ, ստուգում գումարի ծագումը, կատարում վճարումները |
Իսպանիայում նոտարը «գնորդի իրավաբանը» չէ, նա հավասարապես ծառայում է երկու կողմին։ Ուստի գույքը ձեր շահերից ելնելով ստուգում է ձեր իրավաբանը։
Քայլ 1. Ընտրություն և առցանց դիտում
Սկզբում պայմանավորվում ենք շրջանակների մասին. քաղաքը, բյուջեն՝ հարկերի հետ միասին, քանի ննջասենյակ, որքան մոտ ծովին, ապրելու, թե վարձով տալու համար։ Դրա հիման վրա ուղարկում ենք տարբերակներ կատալոգից։ Այժմ այնտեղ կա 139 տարբերակ, մեծ մասը Կոստա Բլանկայի հարավում՝ Տոռեվիեխայում և շրջակայքում։
Հավանած բնակարանները ցույց ենք տալիս տեսազանգով. անցնում ենք սենյակներով, դուրս գալիս պատշգամբ, ցույց տալիս մուտքը, բակը, փողոցը և ճանապարհը մինչև լողափ։ Հարցերը տալիս եք հենց տեղում։ Նման դիտումից հետո սովորաբար մնում է երկու-երեք թեկնածու, և դրանց փաստաթղթերն ենք պահանջում։
Եթե բյուջեն սահմանափակ է, սկսեք մինչև 150 000 € և մինչև 200 000 € ընտրանիներից։ Եթե կարևոր է, որ ծովը քայլելու հեռավորության վրա լինի, նայեք ծովի մոտ բնակարանները. այնտեղ միայն այն տարբերակներն են, որոնք լողափից 500 մ-ից ոչ ավելի են հեռու։
Քայլ 2. Ամրագրում
Երբ գույքն ընտրված է, այն հանում են դիտումներից։ Դրա համար ստորագրում են ամրագրման փաստաթուղթ (reserva) և վճարում փոքր գումար։ Սա շուկայական պրակտիկա է, ոչ թե օրենքի պահանջ. ամրագրման պայմանները գրվում են հենց փաստաթղթում՝ քանի օր է գործում, երբ է գումարը վերադարձվում։ Այս կետն ուշադիր կարդացեք մինչև վճարելը։
Քայլ 3. Գույքի ստուգում
Քանի դեռ բնակարանն ամրագրված է, իրավաբանը ստուգում է, թե արդյոք այն կարելի է առանց ռիսկի գնել։ Հիմնական փաթեթը.
- Nota simple Սեփականության ռեգիստրից։ Դրանում երևում է, թե ով է սեփականատերը, կա արդյոք հիփոթեք, արգելանք կամ այլ ծանրաբեռնում։ Քաղվածքը պատվիրում են առցանց Registradores de España կայքում՝ հասցեով, կադաստրային համարով կամ սեփականատիրոջ տվյալներով։
- Համատիրության տեղեկանք (comunidad de propietarios) առ այն, որ վճարների գծով պարտքեր չկան։ Հորիզոնական սեփականության մասին օրենքով (հոդ. 9) նոր սեփականատերը բնակարանով պատասխանատու է նախորդ տիրոջ՝ համատիրության հանդեպ ընթացիկ և նախորդ երեք տարիների պարտքերի համար, ուստի տեղեկանքը վերցնում են մինչև գործարքը։
- IBI-ի՝ անշարժ գույքի հարկի վերջին անդորրագիրը։ Դրանից երևում է կադաստրային արժեքը, որից հետո հաշվարկվում են ձեր տարեկան հարկերը։
- Էներգաարդյունավետության վկայական։ Բնակարան վաճառելիս այն պարտադիր է Real Decreto 390/2021-ով։
- Մակերեսի և հատակագծի համընկնումը ռեգիստրում, կադաստրում և իրականում։ Կցակառույց տեռասները և ապակեպատ պատշգամբները երբեմն ձևակերպված չեն լինում, և սա պետք է իմանալ մինչև կանխավճարը։
Եթե ստուգումը խնդիր է հայտնաբերում, այն լուծում են մինչև ստորագրումը. վաճառողը մարում է պարտքը, հանում ծանրաբեռնումը, կամ գործարքն առաջ չի գնում։
Քայլ 4. NIE և բանկային հաշիվ
NIE-ն՝ օտարերկրացու նույնականացման համարը, անհրաժեշտ է անշարժ գույքի ցանկացած գործարքի համար. առանց դրա նոտարը չի վավերացնի առքուվաճառքի պայմանագիրը, իսկ բանկը հաշիվ չի բացի։ Դիմումը ներկայացվում է EX-15 ձևով՝ 790 ձևով վճարված տուրքով, ծածկագիր 012։ Կարելի է դիմել Իսպանիայի հյուպատոսություն՝ ըստ բնակության վայրի, կամ Իսպանիայում՝ անձամբ կամ ներկայացուցչի միջոցով։ Մանրամասն գրել ենք NIE և բանկային հաշիվ հոդվածում։
Իսպանական բանկում հաշիվը բացում են ձեր անունով։ Փողերի լվացման դեմ պայքարի մասին օրենքով (Ley 10/2010) բանկը կխնդրի հաստատել, թե որտեղից է գումարը. քաղվածքներ, եկամուտների հայտարարագիր, մեկ այլ բնակարանի վաճառքի պայմանագիր։ Որքան շուտ հավաքվեն այդ փաստաթղթերը, այնքան արագ կանցնի այս քայլը։
Քայլ 5. Լիազորագիր
Որպեսզի ստիպված չլինեք մեկնել, դուք ներկայացուցչին տալիս եք նոտարական լիազորագիր։ Երկու ճանապարհ կա.
- Իսպանիայի հյուպատոսի մոտ։ Հյուպատոսությունները նոտարական գործառույթներ են կատարում այն փաստաթղթերի համար, որոնք գործում են Իսպանիայում կամ վերաբերում են Իսպանիայում գտնվող գույքին։ Նման լիազորագիրն Իսպանիայում գործում է առանց ապոստիլի և թարգմանության։ Անհրաժեշտ է անձամբ ներկայանալ հյուպատոսություն։
- Ձեր երկրի նոտարի մոտ։ Այնուհետև լիազորագրի վրա դրվում է ապոստիլ, և կատարվում է երդվյալ թարգմանություն իսպաներեն։ Հայաստանը, Ռուսաստանը և Ղազախստանը 1961 թ. Ապոստիլի մասին Հաագայի կոնվենցիայի մասնակից են։
Լիազորագրի տեքստն ավելի լավ է նախապես ստանալ Իսպանիայի իրավաբանից. դրանում թվարկվում են կոնկրետ լիազորությունները (ստանալ NIE, բացել հաշիվ, ստորագրել կանխավճարի և առքուվաճառքի պայմանագրերը, վճարել հարկերը, փաստաթղթեր ներկայացնել ռեգիստր)։ Չափազանց նեղ լիազորագիրը կարող է կանգնեցնել գործարքը վերջին քայլում։
Քայլ 6. Կանխավճարի պայմանագիր (arras)
Ստուգումից հետո ստորագրում են կանխավճարի պայմանագիր՝ contrato de arras։ Սովորաբար դա arras penitenciales է Քաղաքացիական օրենսգրքի 1454-րդ հոդվածով. եթե գնորդը հրաժարվում է գործարքից, կանխավճարը մնում է վաճառողին, եթե հրաժարվում է վաճառողը, նա վերադարձնում է կանխավճարը կրկնակի չափով։ Կանխավճարի չափը կողմերը համաձայնեցնում են իրենք, շուկայում հաճախ հանդիպում է գնի մոտ 10%-ը։
Պայմանագրում ամրագրում են գինը, առքուվաճառքի պայմանագրի ստորագրման ժամկետը, թե ինչ է ներառված վաճառքի մեջ (կահույք, տեխնիկա, ավտոկայանատեղի, պահեստ) և ով ինչ ծախսեր է վճարում։ Ստուգեք, որ առքուվաճառքի ամսաթիվը բավարար ժամանակ է թողնում NIE-ի, բանկի և գումարի փոխանցման համար։
Քայլ 7. Առքուվաճառքի պայմանագրի ստորագրում նոտարի մոտ
Առքուվաճառքի պայմանագիրը (escritura pública de compraventa) ստորագրվում է նոտարի մոտ։ Ձեր փոխարեն ստորագրում է լիազորված ներկայացուցիչը։ Այդ օրը փոխանցվում են մնացած գումարը, սովորաբար բանկային չեկով կամ փոխանցումով, և բանալիները։
Կարևոր մանրամասն. եթե վաճառողը Իսպանիայի ռեզիդենտ չէ, գնորդը պարտավոր է պահել գնի 3%-ը և մեկ ամսվա ընթացքում փոխանցել հարկային մարմնին 211 ձևով։ Սա վաճառողի շահույթի հարկի նախնական վճարն է։ Եթե գումարը չպահեք, հարկային մարմինն իրավունք ունի այն պահանջել գնորդից։ Նոտարը և իրավաբանը սովորաբար իրենք են հիշեցնում այդ մասին, բայց ավելի լավ է նախապես իմանալ, որպեսզի վաճառողին վճարվող գումարը ճիշտ հաշվարկվի։
Հողի արժեքի աճի հարկը (plusvalía municipal) վաճառքի դեպքում օրենքով վճարում է վաճառողը։ Եթե պայմանագրում այլ բան է գրված, դա սակարկության հարց է, ոչ թե պարտավորություն։
Քայլ 8. Հարկ և գրանցում
Ստորագրելուց հետո պետք է վճարել հարկը և գրանցել սեփականության իրավունքը.
- երկրորդային շուկա՝ ITP, գույքի փոխանցման հարկ։ Վալենսիայի համայնքում, որի մեջ են մտնում Ալիկանտեն և Տոռեվիեխան, դրույքը 9% է 2026 թ. հունիսի 1-ից կնքված գործարքների համար, իսկ 1 մլն €-ից բարձր գնի դեպքում՝ 11% ամբողջ գումարից։ Վճարվում է 600 ձևով՝ ստորագրումից հետո մեկ ամսվա ընթացքում։
- նորակառույց կառուցապատողից՝ ԱԱՀ (IVA) 10%, որը ներառված է կառուցապատողին կատարվող վճարման մեջ, գումարած AJD դրոշմանիշային տուրք՝ 1,4%։
Այնուհետև առքուվաճառքի պայմանագիրը ներկայացնում են Սեփականության ռեգիստր։ Գրանցումից հետո դուք սեփականատեր եք ոչ միայն պայմանագրով, այլև բոլոր երրորդ անձանց համար։ Մանրամասն հաշվարկ օրինակներով՝ գնման հարկեր և ծախսեր հոդվածում։
Քայլ 9. Գնումից հետո
Մնում է ջրի, էլեկտրաէներգիայի և ինտերնետի պայմանագրերը վերաձևակերպել ձեր անունով, հաշվից կարգավորել ավտոմատ վճարումները (համատիրության վճար, IBI, աղբահանություն) և որոշել, թե ինչպես եք վճարելու ոչ ռեզիդենտի տարեկան հարկը։ Եթե բնակարանը վարձով չի տրվում, հարկը հաշվարկվում է ենթադրյալ եկամտից, եթե տրվում է՝ վարձակալական եկամտից։ Եթե նախատեսում եք օրավարձով տալ, նախ ստուգեք տարածաշրջանի և շենքի համատիրության կանոնները. Վալենսիայի համայնքում զբոսաշրջիկների համար նախատեսված բնակարանը գրանցում են զբոսաշրջային ռեգիստրում, իսկ շենքում նոր զբոսաշրջային բնակարանի համար անհրաժեշտ է սեփականատերերի 3/5-ի համաձայնությունը։
Որքան է լրացուցիչ ծախսը. կարճ աղյուսակ
| Երկրորդային շուկա, 170 000 € | Նորակառույց, 300 000 € | |
|---|---|---|
| Հարկ | ITP 9% = 15 300 € | ԱԱՀ 10% = 30 000 € և AJD 1,4% = 4 200 € |
| Նոտար և գրանցում, մոտ 1% | մոտ 1 700 € | մոտ 3 000 € |
| Ընդամենը գնից բացի | մոտ 17 000 € (10%) | մոտ 37 200 € (12,4%) |
Նոտարը և ռեգիստրն աշխատում են պետական սակագներով (Real Decreto 1426/1989 և 1427/1989), ուստի 1%-ն այստեղ կողմնորոշիչ է, ճշգրիտ գումարը հաշվարկում է նոտարը։ Իրավաբանի ծառայությունները, լիազորագրի թարգմանությունն ու ապոստիլը հաշվարկվում են առանձին։
Հաճախ հանդիպող սխալներ
- Բյուջեն հաշվել առանց հարկերի։ Երկրորդային շուկայում 170 000 € արժողությամբ բնակարանը մոտավորապես 187 000 € է նստում։ Գույք փնտրեք պաշարով։
- Կանխավճար վճարել մինչև nota simple-ը։ Քաղվածքն էժան է և արագ է պատվիրվում։ Առանց դրա չգիտեք, թե իրականում ով է սեփականատերը, և արդյոք հիփոթեք չկա։
- Գումարի ծագման փաստաթղթերը հետաձգել։ Բանկը դրանք ամեն դեպքում կպահանջի։ Եթե վերջին պահին հավաքեք, առքուվաճառքի ժամկետը ստիպված կլինեք տեղափոխել։
- Նեղ լիազորագիր։ Եթե դրանում չկա հարկը վճարելու կամ ռեգիստր փաստաթղթեր ներկայացնելու իրավունք, ստիպված կլինեք երկրորդ լիազորագիրը ձևակերպել։
- Մոռանալ 3%-ի մասին, եթե վաճառողը ոչ ռեզիդենտ է։ Սա ձեր պարտականությունն է, ոչ թե վաճառողի։
Որտեղից սկսել
Եթե դեռ նոր եք ծանոթանում, սկսեք կատալոգից կամ Տոռեվիեխայից, այնտեղ ամենաշատ տարբերակներն են։ Եթե արդեն պատկերացնում եք բյուջեն, թողեք հայտ. կուղարկենք ընտրանի և կնկարագրենք քայլերը հենց ձեր դեպքի համար՝ հաշվի առնելով քաղաքացիությունը և այն, թե որտեղից է գալու գումարը։ Կարճ հարցերի պատասխանները հավաքված են Իսպանիայում գնման մասին հարցեր էջում։