Իսպանիա · գնորդի ուղեցույց
Հարկեր և ծախսեր Իսպանիայում անշարժ գույք գնելիս (2026)
Հակիրճ. Վալենսիայի համայնքում (Ալիկանտե, Տոռեվիեխա, ամբողջ Կոստա Բլանկան) երկրորդային շուկայում գնորդը վճարում է ITP 9% հարկ, եթե գործարքը կնքվել է 2026 թ. հունիսի 1-ից սկսած, և 11% ամբողջ գումարից, եթե գինը գերազանցում է 1 մլն €-ը։ Կառուցապատողից գնված նորակառույցը հարկվում է ԱԱՀ 10%-ով և AJD 1,4% դրոշմանիշային տուրքով։ Գումարած մոտ 1% նոտարի և գրանցման համար։ Ընդամենը գնից բացի՝ մոտ 10% երկրորդային շուկայում և 12,4% նորակառույցի դեպքում։
Հոդվածը Վալենսիայի համայնքում ոչ ռեզիդենտ գնորդի հարկերի մասին է։ Սա հարկային խորհրդատվություն չէ. դրույքները փոխվում են, գործարքից առաջ ստուգեք վերջում բերված օրենքները կամ դիմեք հարկային խորհրդատուի։
Ինչու են դրույքները կախված տարածաշրջանից
Երկրորդային շուկայում գնման հարկը (ITP) և դրոշմանիշային տուրքը (AJD) Իսպանիայում պետական են, բայց դրանց դրույքները սահմանում են ինքնավար համայնքները։ Ուստի նույն բնակարանը Մադրիդում և Ալիկանտեում տարբեր կերպ է հարկվում։ Մեր կատալոգի գրեթե ամբողջ մասը՝ 139 գույքից 131-ը, գտնվում է Ալիկանտե պրովինցիայում, իսկ դա Վալենսիայի համայնքն է։ Ստորև բոլոր թվերը վերաբերում են դրան։
Նորակառույցների ԱԱՀ-ն, ընդհակառակը, ամբողջ երկրում միասնական է. 10% բնակարանների համար՝ ԱԱՀ-ի մասին օրենքի 91-րդ հոդվածով։
Երկրորդային շուկա. ITP հարկ
Վալենսիայի համայնքի Ley 5/2025 օրենքը (հոդված 33) 2026 թ. հունիսի 1-ից ITP-ի ընդհանուր դրույքն իջեցրել է 10%-ից 9%։ Նույն պարբերությունում կարևոր ճշտում կա. եթե բնակարանի կամ տան գինը գերազանցում է 1 մլն €-ը, դրույքը 11% է, և այն հաշվարկվում է ամբողջ գումարից, ոչ թե միլիոնը գերազանցող մասից։
| Գույքի գին | ITP դրույք | Հարկ |
|---|---|---|
| 150 000 € | 9% | 13 500 € |
| 250 000 € | 9% | 22 500 € |
| 1 000 000 € | 9% | 90 000 € |
| 1 200 000 € | 11% | 132 000 € |
Օրենքում կան նաև արտոնյալ դրույքներ (մինչև 35 տարեկան երիտասարդներին՝ առաջին բնակարանի համար, բազմազավակ ընտանիքներին և այլն), բայց դրանք կապված են հիմնական բնակարանի հետ և գրեթե երբեք չեն համապատասխանում Իսպանիայից դուրս ապրող գնորդին։
ITP-ն վճարվում է 600 ձևով՝ առքուվաճառքի պայմանագիրը ստորագրելուց հետո մեկ ամսվա ընթացքում։ Գործնականում դա անում է իրավաբանը կամ gestor-ը՝ ձեր լիազորագրով, նոտարից անմիջապես հետո։
Եթե գործարքը ստորագրվել է մինչև 2026 թ. հունիսի 1-ը, կիրառվել է հին՝ 10% դրույքը։ Այսօրվա հաշվարկների համար կողմնորոշվեք 9%-ով։
Նորակառույց. ԱԱՀ և AJD
Երբ բնակարանը գնում եք կառուցապատողից (բնակարանի առաջին փոխանցում), ITP-ի փոխարեն վճարվում են երկու հարկ.
- ԱԱՀ (IVA) 10% բնակարանի համար, ներառյալ մինչև երկու ավտոկայանատեղի և պահեստներ, որոնք վաճառվում են բնակարանի հետ միասին։ Հարկը ներառված է կառուցապատողին կատարվող վճարումների մեջ։
- AJD դրոշմանիշային տուրք նոտարական առքուվաճառքի պայմանագրի համար։ Վալենսիայի համայնքում այն 1,4% է 2026 թ. հունիսի 1-ից կնքված գործարքների համար (Ley 5/2025, հոդված 34), մինչ այդ 1,5% էր։
Եթե կառուցապատողը բնակարանը վաճառում է շինարարության ժամանակացույցով, ԱԱՀ-ն վճարվում է յուրաքանչյուր վճարումից։ Մասնավոր սեփականատիրոջից բնակարան գնելը մի քանի տարի առաջ շահագործման հանձնված շենքում արդեն երկրորդային շուկա է, այնտեղ ITP է։
Նոտար, ռեգիստր և այլ ծախսեր
Նոտարը և Սեփականության ռեգիստրը վճար են գանձում պետական սակագներով (Real Decreto 1426/1989 և 1427/1989)։ Գումարն աճում է գնի հետ, բայց ոչ համամասնորեն։ Բյուջեի համար երկուսի համար միասին նախատեսեք գնի մոտ 1%-ը, ճշգրիտ գումարը նոտարը նշում է ստորագրելուց առաջ։
Մնացածը կախված է ձեր իրավիճակից.
| Ծախս | Երբ է առաջանում | Ինչպես հաշվել |
|---|---|---|
| Իրավաբան | հեռակա գնման դեպքում գրեթե միշտ | պայմանագրային վարձատրություն, հաճախ ֆիքսված կամ գնի տոկոս |
| Լիազորագիր | եթե չեք մեկնում | Իսպանիայի հյուպատոսի կամ ձեր նոտարի մոտ, գումարած ապոստիլ և թարգմանություն |
| NIE | միշտ | տուրք 790 ձևով, ծածկագիր 012, գումարը ձևն ինքն է հաշվարկում |
| Գնահատում (tasación) և բանկի միջնորդավճար | եթե Իսպանիայում հիփոթեք եք վերցնում | ըստ բանկի սակագների |
| 3%-ի պահում | եթե վաճառողը ոչ ռեզիդենտ է | ձեր ծախսը չէ, այլ գնի մասն է, որը վաճառողի փոխարեն փոխանցում եք հարկային մարմնին |
Օրինակ. որքան կստացվի ընդհանուր առմամբ
Վերցնենք Կոստա Բլանկայի համար երկու բնորոշ դեպք։ Մեր կատալոգում Տոռեվիեխայի գնի միջնարժեքն այժմ 169 900 € է, ուստի երկրորդային շուկայի օրինակը մոտ է իրական գնմանը։
| Երկրորդային շուկա, 170 000 € | Նորակառույց, 300 000 € | Վիլլա, 1 200 000 € (երկրորդային շուկա) | |
|---|---|---|---|
| Գնման հարկ | ITP 9% = 15 300 € | ԱԱՀ 10% = 30 000 € | ITP 11% = 132 000 € |
| AJD դրոշմանիշային տուրք | չկա | 1,4% = 4 200 € | չկա |
| Նոտար և ռեգիստր, մոտ 1% | մոտ 1 700 € | մոտ 3 000 € | մոտ 12 000 € |
| Գնից բացի | մոտ 17 000 € (10%) | մոտ 37 200 € (12,4%) | մոտ 144 000 € (12%) |
| Ընդամենը | մոտ 187 000 € | մոտ 337 200 € | մոտ 1 344 000 € |
Ուշադրություն դարձրեք վերջին սյունակին. 1 մլն €-ից մի փոքր բարձր գնի դեպքում դրույքը 9%-ից թռչում է 11%՝ ամբողջ գումարից։ 1 000 000 € արժողությամբ բնակարանի հարկը կլինի 90 000 €, իսկ 1 010 000 €-ինը՝ արդեն 111 100 €։
Մեր կատալոգում յուրաքանչյուր գույքի քարտում ցույց ենք տալիս «≈ ընդամենը՝ ծախսերով» տողը հենց այս դրույքներով. 10% երկրորդային շուկայի և 12,4% նորակառույցի համար։
Ինչ է վճարում վաճառողը, ոչ թե դուք
Հայտարարություններում և պայմանագրերում երբեմն շփոթություն է լինում, ուստի հակիրճ.
- Plusvalía municipal՝ հողի արժեքի աճի հարկը, վաճառքի դեպքում օրենքով վճարում է վաճառողը (տեղական ֆինանսների մասին օրենքի 106-րդ հոդված)։
- Վաճառողի շահույթի հարկ։ Եթե վաճառողը Իսպանիայի ռեզիդենտ չէ, գնորդը պահում է գնի 3%-ը և մեկ ամսվա ընթացքում փոխանցում հարկային մարմնին 211 ձևով։ Սա վաճառողի հարկի նախնական վճարն է, և այն վերևից վճարել պետք չէ. դուք պարզապես վաճառողին 3%-ով պակաս եք տալիս։ Բայց եթե մոռանաք, հարկային մարմինը կարող է այդ գումարը պահանջել ձեզնից։
- Համատիրության և IBI-ի պարտքերը նախորդ սեփականատիրոջ։ Դրանք վաճառողը մարում է մինչև գործարքը, այլապես համատիրության պարտքերի համար պատասխանատու է բնակարանը։ Տեղեկանքները վերցնում են մինչև ստորագրումը։
Սեփականատիրոջ տարեկան ծախսերը
Գնումից հետո հայտնվում են կանոնավոր վճարումներ։ Արժե դրանք նախապես հաշվել, հատկապես եթե բնակարանը տարվա մի մասը դատարկ է մնալու։
| Վճարում | Ում | Ինչպես է հաշվարկվում |
|---|---|---|
| IBI, գույքահարկ | քաղաքին | կադաստրային արժեքի (valor catastral) տոկոս։ Օրենքով քաղաքային բնակարանների համար 0,4%-ից մինչև 1,1%, դրույքը սահմանում է մունիցիպալիտետը |
| Աղբահանություն (basura) | քաղաքին կամ նրա օպերատորին | քաղաքի սակագինը, անդորրագրում առանձին |
| Համատիրության վճար (comunidad) | շենքի համատիրությանը | համատիրության նախահաշվով, կախված է լողավազանից, այգուց, վերելակից, պահակից |
| Ոչ ռեզիդենտի եկամտային հարկ (IRNR) | պետությանը, 210 ձև | տես ստորև |
| Ապահովագրություն | ապահովագրական ընկերությանը | ըստ պայմանագրի, հիփոթեքի դեպքում բանկն անպայման կպահանջի |
Կադաստրային արժեքը սովորաբար զգալիորեն ցածր է շուկայական գնից, այն երևում է IBI-ի անդորրագրում։ Խնդրեք այդ անդորրագիրը վաճառողից դեռ մինչև կանխավճարը, այդպես նախապես կիմանաք ձեր տարեկան հարկերը։
Ոչ ռեզիդենտի հարկ, եթե բնակարանը վարձով չի տրվում
Նույնիսկ եթե բնակարանը վարձով չեք տալիս, Իսպանիան համարում է, որ այն ձեզ եկամուտ է բերում։ Այդ ենթադրյալ եկամուտը կազմում է կադաստրային արժեքի 1,1%-ը, եթե մունիցիպալիտետում 2012 թ.-ից հետո կադաստրային արժեքները վերանայվել են, կամ 2%-ը՝ մնացած դեպքերում։ Դրանից գանձվում է հարկ. 24% ԵՄ-ից դուրս երկրների բնակիչների համար (Հայաստան, Ռուսաստան, Ղազախստան), 19%՝ ԵՄ-ի և ԵՏՏ-ի բնակիչների համար։ Ծախսերը չեն նվազեցվում։
Օրինակ. կադաստրային արժեքը 60 000 €, դրույքը 1,1%։ Ենթադրյալ եկամուտը 660 € է, հարկը՝ 24% = տարեկան 158,40 €։
Եթե բնակարանը վարձով է տրվում
Այդ դեպքում հարկը վճարվում է վարձակալական եկամտից։ ԵՄ-ից դուրս երկրների ռեզիդենտների համար դրույքը 24% է եկամտից՝ առանց ծախսերի նվազեցման։ ԵՄ-ի և ԵՏՏ-ի բնակիչները վճարում են 19% և կարող են նվազեցնել ծախսերը։ Այն օրերի համար, երբ բնակարանը վարձով չի տրվում, շարունակում է գործել նախորդ բաժնում նկարագրված ենթադրյալ եկամուտը։
Վալենսիայի համայնքում օրավարձով տալու համար անհրաժեշտ է նաև գրանցում զբոսաշրջային ռեգիստրում։ Սա առանձին թեմա է, մանրամասն՝ գնման մասին հարցերում։
«Օտարերկրացիների համար 100%» հարկ. ինչ է դա
Այժմ նման հարկ չկա։ 2025 թ. մայիսին Իսպանիայի Կոնգրես ներկայացվեց օրինագիծ (122/000196)՝ ԵՄ-ից դուրս երկրների քաղաքացիների կողմից բնակարան գնելու համար մինչև 100% հարկի մասին։ Այն նույնիսկ քննարկման չընդունվեց, իսկ 2026 թ. հոկտեմբերի 6-ին խորհրդարանի լուծարումից հետո (ընտրությունները նշանակված են 2026 թ. նոյեմբերի 29-ին) ուժը կորցրեց։ Նոր խորհրդարանը կարող է նման օրինագիծ կրկին ներկայացնել, բայց հարկը կարող է գործել միայն օրենքի ընդունումից և BOE պաշտոնական տեղեկագրում հրապարակվելուց հետո։ Այժմ կիրառվող դրույքները նկարագրված են վերևում։ Յուրաքանչյուր գործարքից առաջ ստուգում ենք գործող նորմերը և զգուշացնում, եթե ինչ-որ բան փոխվում է։
Ինչպես նախատեսել բյուջեն
Պարզ կանոն Կոստա Բլանկայի համար. երկրորդային շուկայի գնին ավելացրեք 10-11%, նորակառույցի գնին՝ 12,5-13%, եթե իրավաբան եք վարձում և լիազորագիր ձևակերպում։ Այստեղից հարմար է հակառակ ուղղությամբ հաշվել. եթե ձեռքին ունեք 200 000 €՝ հարկերով, փնտրեք երկրորդային շուկայի բնակարան մոտավորապես մինչև 180 000 €։ Նման տարբերակները հավաքված են մինչև 150 000 € և մինչև 200 000 € ընտրանիներում։
Գործարքի կարգը քայլ առ քայլ նկարագրված է ինչպես գնել բնակարան Իսպանիայում հեռակա հոդվածում, իսկ NIE համարը, առանց որի ոչ մի հարկ չես վճարի, NIE և բանկային հաշիվ հոդվածում։
Ուզո՞ւմ եք ճշգրիտ հաշվարկ կոնկրետ գույքի համար՝ հաշվի առնելով իրավաբանին, լիազորագիրը և տարեկան վճարումները։ Թողեք հայտ, կհաշվարկենք և կուղարկենք ընտրանու հետ միասին։