Переуступка прав на новостройку в Армении: как это работает
Можно ли продать квартиру в строящемся доме до сдачи, как оформляется переуступка и что проверить покупателю такого договора.
Ситуация частая: человек купил квартиру в строящемся доме, а через два года планы изменились. Разберём, как выйти из сделки до сдачи.
Что такое переуступка
Пока дом не построен, права собственности на квартиру ещё нет: у вас есть договор с застройщиком. Переуступка это передача прав и обязанностей по этому договору другому лицу.
Новый покупатель встаёт на ваше место: продолжает платить по графику и получает квартиру после сдачи.
Главный вопрос: разрешена ли она
Это зависит от договора с застройщиком. Возможные варианты:
- переуступка разрешена свободно
- разрешена с согласия застройщика
- разрешена после уплаты определённой доли стоимости
- запрещена до полной оплаты
- облагается комиссией застройщика
Выяснять это нужно до покупки, а не когда понадобится продать. Мы включаем этот пункт в список вопросов по каждому проекту: риски покупки на этапе стройки, разбор на примере премиального проекта.
Зачем это нужно инвестору
Переуступка это основной механизм выхода из инвестиции до сдачи. Классическая стратегия на растущем рынке: купить на раннем этапе дешевле, продать ближе к сдаче дороже.
Без права переуступки вы заперты в сделке до получения ключей, а это может быть три-четыре года: сроки сдачи в Гюрджан Каскаде, лоты Firdus.
Что проверить покупателю по переуступке
Если вы покупаете не у застройщика, а у частного лица по переуступке, проверок больше:
1. Оригинальный договор с застройщиком и все приложения. 2. Подтверждение оплаты: сколько внесено и по какому графику. 3. Согласие застройщика на переуступку, если оно требуется. 4. Нет ли обременений на права по договору: как проверять. 5. Семейное положение продавца: права по договору могут быть совместным имуществом супругов, разбор. 6. Актуальный срок сдачи и не сдвигался ли он.
Цена
При переуступке цена договорная. Продавец обычно хочет вернуть вложенное плюс премию за время, покупатель хочет скидку относительно текущего прайса застройщика.
Ориентир простой: сравните с ценой аналогичной квартиры у застройщика сегодня. Если разницы нет, покупать по переуступке смысла мало: у застройщика меньше рисков и понятнее документы.
Налоги
При переуступке у продавца может возникнуть налогооблагаемый доход. Порядок зависит от суммы, срока владения правами и вашего статуса: про налог при продаже, общий разбор налогов.
Это вопрос к местному специалисту до сделки, а не после.
Практический вывод
Перед покупкой новостройки задайте застройщику прямой вопрос: можно ли переуступить договор, на каких условиях и берёте ли вы за это плату. Ответ должен быть в договоре.
Это ваша страховка на случай, если планы изменятся: как продать новостройку до сдачи.
Актуальные проекты в разделе новостроек и в Батуми.
_Фото: Blogtrepreneur, CC BY 2.0, Wikimedia Commons. Изображение масштабировано._
Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос