Налог при продаже квартиры в Армении: когда платить не нужно, а когда придётся
Продажа между физическими лицами налогом не облагается — но есть исключения, о которых узнают поздно. Разбираем правила для резидентов, нерезидентов и сделок с юрлицами.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры в Армении?
Коротко: базовое правило звучит очень мягко - продажа недвижимости между физическими лицами налогом на доход не облагается. Купили квартиру у физлица, продали физлицу, налога на прирост стоимости нет. Это одна из причин, по которой армянский рынок привлекателен для частных инвесторов. Налог возникает в трёх случаях. Первый: покупателем выступает юридическое лицо, тогда применяется ставка 10 процентов для жилой недвижимости и 20 процентов для коммерческой, налог удерживается у источника выплаты. Это важно, если ваш покупатель застройщик, инвестиционная компания или фирма, берущая объект под офис. Второй: продавец не является налоговым резидентом Армении, тогда прибыль может облагаться по ставке 10 процентов в зависимости от обстоятельств приобретения и сроков владения. Третий: систематическая перепродажа может быть признана предпринимательской деятельностью со всеми последствиями. Разовая продажа личной квартиры и десять сделок в год это разные вещи.
Вопрос, который возникает уже на этапе покупки у тех, кто мыслит стратегически: сколько придётся отдать при выходе. В Армении картина заметно мягче, чем во многих странах.
Базовое правило
Продажа недвижимости между физическими лицами налогом на доход не облагается. Это ключевая особенность армянского режима и одна из причин, по которой рынок привлекателен для частных инвесторов.
То есть купили квартиру у физлица, продали физлицу — налога на прирост стоимости нет.
Когда налог возникает
1. Продажа юридическому лицу. Если покупателем выступает компания, применяется налог: 10% для жилой недвижимости и 20% для коммерческой. Налог удерживается у источника выплаты.
Это важно учитывать, если ваш покупатель — застройщик, инвестиционная компания или фирма, приобретающая объект под офис.
2. Продажа нерезидентом. Для нерезидентов действуют отдельные правила: прибыль от продажи недвижимости может облагаться по ставке 10% в зависимости от обстоятельств приобретения и сроков владения. Если вы не являетесь налоговым резидентом Армении, этот пункт нужно проверять применительно к вашей конкретной ситуации.
3. Предпринимательская деятельность. Систематическая перепродажа недвижимости может быть квалифицирована как предпринимательская деятельность со всеми вытекающими последствиями. Разовая продажа личной квартиры и поток из десяти сделок в год — разные вещи в глазах налоговой.
Для справки: общая ставка НДФЛ
Подоходный налог в Армении с 2023 года составляет 20% — это плоская ставка для доходов физических лиц. К доходу от сдачи квартиры в аренду применяются свои правила, разобранные в материале как сдать квартиру в аренду в Ереване.
Что ещё платится при сделке
Помимо возможного налога на доход, сделка сопровождается расходами:
- нотариальное оформление договора;
- государственная регистрация перехода права в кадастре;
- справки и выписки из кадастра;
- услуги агентства, если сделка через посредника.
Подробный разбор — в материале сделка купли-продажи квартиры в Ереване, а порядок регистрации — кадастр Армении.
Практические выводы
Для инвестора. Отсутствие налога на прирост при продаже физлицу — существенное преимущество армянского рынка перед многими юрисдикциями. Это напрямую улучшает экономику стратегии «купить на этапе строительства — продать после сдачи» (разбор стратегии).
Для нерезидента. Уточните свой статус и правила до сделки, а не после. Ошибка здесь исправляется дороже, чем консультация.
Для всех. Убедитесь, что по объекту нет задолженности по налогу на недвижимость — она блокирует сделку.
Данные актуальны на август 2026 года и носят справочный характер. Налоговое законодательство меняется, а ваша ситуация зависит от резидентства, статуса покупателя и истории приобретения объекта — по конкретной сделке консультируйтесь с налоговым специалистом.
---
Сопровождаем сделки купли-продажи в Ереване: проверяем объект, готовим документы, ведём до регистрации права. Оставьте заявку.
Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос