Налог при продаже квартиры в Армении: когда платить не нужно, а когда придётся

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в Армении?

Коротко: базовое правило звучит очень мягко - продажа недвижимости между физическими лицами налогом на доход не облагается. Купили квартиру у физлица, продали физлицу, налога на прирост стоимости нет. Это одна из причин, по которой армянский рынок привлекателен для частных инвесторов. Налог возникает в трёх случаях. Первый: покупатель организация или индивидуальный предприниматель, тогда доход продавца облагается налогом 10 процентов, его удерживает покупатель как налоговый агент. Ставка 20 процентов применяется к доходу застройщика от продажи квартир. Это важно, если ваш покупатель застройщик, инвестиционная компания или фирма, берущая объект под офис. Второй: продавец не является налоговым резидентом Армении, тогда правила зависят от его статуса и обстоятельств сделки, и их нужно проверять до продажи. Третий: систематическая перепродажа может быть признана предпринимательской деятельностью со всеми последствиями. Разовая продажа личной квартиры и десять сделок в год это разные вещи.

Вопрос, который возникает уже на этапе покупки у тех, кто мыслит стратегически: сколько придётся отдать при выходе. В Армении картина заметно мягче, чем во многих странах.

Базовое правило

Продажа недвижимости между физическими лицами налогом на доход не облагается. Это ключевая особенность армянского режима и одна из причин, по которой рынок привлекателен для частных инвесторов.

То есть купили квартиру у физлица, продали физлицу - налога на прирост стоимости нет.

Когда налог возникает

1. Продажа организации или ИП. Если покупатель организация или индивидуальный предприниматель, доход продавца облагается подоходным налогом 10% (Налоговый кодекс, статья 150, часть 9). Налог удерживает покупатель как налоговый агент. Ставка 20% применяется к доходу застройщика от продажи здания, квартир и других помещений в нём (статья 150, часть 11). Текст кодекса: arlis.am.

Это важно учитывать, если ваш покупатель - застройщик, инвестиционная компания или фирма, приобретающая объект под офис.

2. Продажа нерезидентом. Освобождение при продаже физическому лицу действует и для нерезидентов: доход нерезидента от продажи своей недвижимости физическому лицу, которое не является ИП или нотариусом, подоходным налогом не облагается (Налоговый кодекс, статья 143, часть 1, пункт 2). Если покупатель организация или ИП, порядок для нерезидента уточняйте в Комитете госдоходов.

3. Предпринимательская деятельность. Систематическая перепродажа недвижимости может быть квалифицирована как предпринимательская деятельность со всеми вытекающими последствиями. Разовая продажа личной квартиры и поток из десяти сделок в год - разные вещи в глазах налоговой.

Для справки: общая ставка НДФЛ

Подоходный налог в Армении с 2023 года составляет 20% - это плоская ставка для доходов физических лиц. К доходу от сдачи квартиры в аренду применяются свои правила, разобранные в материале как сдать квартиру в аренду в Ереване.

Что ещё платится при сделке

Помимо возможного налога на доход, сделка сопровождается расходами:

• нотариальное оформление договора;
• государственная регистрация перехода права в кадастре;
• справки и выписки из кадастра;
• услуги агентства, если сделка через посредника.

Подробный разбор - в материале сделка купли-продажи квартиры в Ереване, а порядок регистрации - кадастр Армении.

Практические выводы

Для инвестора. Отсутствие налога на прирост при продаже физлицу - существенное преимущество армянского рынка перед многими юрисдикциями. Это напрямую улучшает экономику стратегии «купить на этапе строительства - продать после сдачи» (разбор стратегии).

Для нерезидента. Уточните свой статус и правила до сделки, а не после. Ошибка здесь исправляется дороже, чем консультация.

Для всех. Убедитесь, что по объекту нет задолженности по налогу на недвижимость - она блокирует сделку.

Данные актуальны на август 2026 года и носят справочный характер. Налоговое законодательство меняется, а ваша ситуация зависит от резидентства, статуса покупателя и истории приобретения объекта - по конкретной сделке консультируйтесь с налоговым специалистом.

Сопровождаем сделки купли-продажи в Ереване: проверяем объект, готовим документы, ведём до регистрации права. Оставьте заявку.

Частые вопросы

Какой налог платит продавец, если квартиру покупает компания?
При продаже организации или индивидуальному предпринимателю доход продавца облагается налогом 10 процентов, его удерживает покупатель. Если продавец застройщик, ставка 20 процентов. Это важно, если покупатель застройщик или фирма.

Платит ли нерезидент налог при продаже квартиры в Армении?
Может платить: для нерезидентов действуют отдельные правила, которые зависят от статуса продавца и обстоятельств сделки, поэтому их лучше уточнить до сделки.

Какие расходы есть при продаже квартиры в Армении, кроме налога?
Нотариальное оформление договора, государственная регистрация перехода права в кадастре, справки и выписки из кадастра, а при сделке через посредника ещё услуги агентства.

Может ли долг по налогу на недвижимость помешать продаже квартиры?
Да, задолженность по налогу на недвижимость блокирует сделку. Перед продажей стоит убедиться, что по объекту нет таких долгов.