Ипотека с возвратом подоходного налога в Армении в 2026: где ещё работает

Возврат подоходного налога по ипотеке в Армении в 2026 году работает так: государство возвращает заёмщику уплаченные проценты по ипотеке за счёт подоходного налога, который удержан с его зарплаты. Но для новых кредитов в Ереване программа с 1 января 2025 года закрыта, кроме домов, разрешение на строительство которых выдано до 1 января 2022 года. В регионах она ещё действует: в Арагацотне, Арарате, Армавире и Котайке для кредитов, выданных до 1 января 2027 года, в остальных марзах до 2029 года, а в приграничных населённых пунктах и после.

Коротко:

• Возвращают не налог целиком, а уплаченные проценты по ипотеке, но не больше удержанного с зарплаты подоходного налога.
• Предел для кредитов, выданных с 1 января 2025 года, 750 000 драмов в квартал. По кредитам 2018-2024 годов сохраняется прежний предел 1,5 млн драмов в квартал.
• В Ереване по новым кредитам льгота действует только для домов с разрешением на строительство до 1 января 2022 года, при цене по договору не выше 55 млн драмов и покупке у застройщика, государства или общины.
• Льгота даётся по одному ипотечному договору.
• Тем, кто уже получает возврат, изменения не мешают: закон обратной силы не имеет.

Что такое возврат подоходного налога по ипотеке?

Это механизм статьи 160 Налогового кодекса Армении. Если вы работаете по найму в Армении, работодатель каждый месяц удерживает с вашей зарплаты подоходный налог (ставка с 2023 года 20%). Когда вы платите проценты по ипотечному кредиту на покупку или строительство жилья, государство возвращает вам эти проценты из уже уплаченного налога. Раз в квартал вы подаёте заявление в Комитет государственных доходов (ПЕК) через электронную систему, банк подтверждает сумму процентов, и деньги приходят на счёт.

По-армянски эту льготу ищут как «բնակարան եկամտահարկով», то есть «квартира с подоходным налогом». Для многих семей она годами делала ипотеку почти беспроцентной: проценты гасились из налога, который всё равно удерживается.

Сколько можно вернуть?

Сумма возврата за квартал равна меньшему из трёх чисел:

• проценты по ипотеке, которые вы реально уплатили за квартал;
• подоходный налог, удержанный с вашей зарплаты за тот же квартал;
• предел: 750 000 драмов в квартал для кредитов, полученных с 1 января 2025 года, или 1,5 млн драмов для кредитов, полученных с 1 января 2018 по 31 декабря 2024 года.

Пример на простых числах. За квартал вы уплатили банку 900 000 драмов процентов, а с зарплаты удержали 600 000 драмов подоходного налога. Вернут 600 000: больше, чем удержано налога, не возвращают. Если бы налога удержали 1 000 000, по новому кредиту вернули бы 750 000, а по кредиту 2023 года все 900 000.

Тело кредита льгота не покрывает, только проценты.

Действует ли возврат в Ереване в 2026 году?

Для новых кредитов почти нет. Правительство сворачивало программу в столице поэтапно с июля 2022 года, и с 1 января 2025 года она закрыта для жилья в административных границах Еревана.

Исключение одно, и его стоит проверять по конкретному дому: если решение о разрешении на строительство многоквартирного или частного дома принято до 1 января 2022 года, право на возврат сохраняется. Условия исключения:

• цена по договору не выше 55 млн драмов;
• квартира покупается напрямую у застройщика, государства или общины, а не у частного лица на вторичном рынке;
• кредит получен после 1 января 2018 года;
• ипотечный договор один.

Важна именно дата разрешения на строительство, а не дата начала стройки, акта ввода или покупки. Поэтому вопрос «действует ли возврат» нужно задавать про конкретный корпус, а не про застройщика в целом. Например, у квартала New Komitas в Арабкире возврат не применяется. Список новостроек с ценами и сроками сдачи есть в разделе новостройки Еревана.

Где льгота ещё работает?

В регионах Армении программа продолжает действовать для покупки в новостройках и строительства собственного дома. Но и там у неё есть срок:

• с 1 января 2027 года возврат не будет применяться к новым кредитам в Арагацотнской, Араратской, Армавирской и Котайкской областях. Это как раз марзы вокруг Еревана, где сейчас строится много жилья: Абовян, Эчмиадзин, Масис, Аштарак;
• с 1 января 2029 года программа прекратит работу во всех регионах, кроме приграничных населённых пунктов.

Кто подпишет ипотечный договор до этих дат, сохраняет право на возврат и после них. Если вы присматриваетесь к городам-спутникам, посмотрите квартиры в Абовяне и наши разборы Абовяна и Эчмиадзина.

Кто может получить возврат?

Право привязано не к гражданству, а к подоходному налогу, который удерживается в Армении с вашей зарплаты. Значит, нужны официальная работа по найму в Армении и ипотека в армянском банке или кредитной организации. Если доход у вас не в виде зарплаты (индивидуальный предприниматель, доход из-за рубежа, сдача квартиры), удержанного подоходного налога может не быть вовсе, и возвращать будет нечего. Возврат может получать заёмщик или созаёмщики, у каждого считается свой удержанный налог.

Иностранцу, который работает в Армении официально, стоит заранее уточнить в банке, примет ли он кредит в программу: банк делает это каждый день и знает текущую практику ПЕК.

Как оформить возврат шаг за шагом

• Выберите жильё, которое подходит под условия: новостройка у застройщика или строительство дома, цена в пределах лимита, для Еревана дом с разрешением до 2022 года.
• Получите ипотеку в банке и при оформлении скажите, что планируете возврат подоходного налога. Банк подготовит справки об уплаченных процентах.
• После каждого квартала подавайте заявление на возврат в электронной системе ПЕК. Заявление подаётся раз в три месяца.
• Деньги приходят на указанный счёт, обычно их используют для погашения следующих платежей по кредиту.

Проверять юридическую сторону квартиры это не отменяет: про обременения и документы застройщика читайте в статьях юридическая проверка квартиры и как выбрать застройщика.

Что делать, если возврат не положен?

Без льготы ипотека в Ереване остаётся рабочим инструментом, просто считать её нужно по реальной ставке. Альтернатива для новостроек: беспроцентная рассрочка от застройщика на время стройки, её условия по четырём проектам мы собрали в материале рассрочка от застройщика в Ереване. Ставки и требования банков разбираем в статьях ипотека в Армении в 2026 и ипотека на новостройку.

Квартиры, которые банки берут в залог, удобно смотреть в подборке купить квартиру в ипотеку или по районам: новостройки Нор Норка, новостройки Арабкира. Если хотите, чтобы агент подобрал варианты под бюджет и проверил условия возврата по конкретному дому, оставьте заявку на подбор квартиры.

Частые вопросы

Можно ли вернуть подоходный налог по ипотеке на квартиру в Ереване в 2026 году?
По кредитам, выданным с 1 января 2025 года, только если разрешение на строительство дома выдано до 1 января 2022 года, квартира куплена у застройщика, государства или общины и стоит не дороже 55 млн драмов. Для остального жилья в Ереване льгота по новым кредитам не действует.

Сколько максимум можно вернуть за квартал?
По кредитам с 1 января 2025 года не больше 750 000 драмов в квартал, по кредитам 2018-2024 годов не больше 1,5 млн драмов. В любом случае не больше уплаченных процентов и не больше удержанного с зарплаты подоходного налога.

Я уже получаю возврат. Изменения меня коснутся?
Если ипотечный договор подписан до изменений, право на возврат сохраняется: закон обратной силы не имеет.

Действует ли возврат при покупке вторичной квартиры?
Программа рассчитана на покупку жилья у застройщика и строительство дома. При покупке квартиры у частного лица на вторичном рынке рассчитывать на возврат не стоит.

Может ли иностранец получить возврат подоходного налога?
Право зависит от подоходного налога, удержанного в Армении с зарплаты, а не от гражданства. Если вы официально работаете в Армении и берёте ипотеку в армянском банке, уточните в банке, примет ли он кредит в программу.

До какого срока льгота будет работать в регионах?
В Арагацотне, Арарате, Армавире и Котайке для кредитов, выданных до 1 января 2027 года, в остальных регионах до 1 января 2029 года. В приграничных населённых пунктах программа сохраняется и после.

Источники

• Налоговый кодекс Республики Армения, статья 160; постановление правительства N 1321-Н, пункт 5.1.
• Азатутюн, 2 октября 2025: программа в Ереване прекращена, график для регионов
• Iravaban.net: исключение для домов с разрешением до 2022 года
• ARKA: правительство сворачивает программу возврата
• CivilNet: предел 750 000 драмов в квартал с 2025 года

Правила программы меняются, поэтому перед подписанием ипотечного договора сверяйте условия с банком и на сайте ПЕК. Данные статьи на 22 октября 2026 года.

_Фото: 23artashes, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons. Изображение масштабировано._