Ипотека на новостройку в Армении в 2026: почему ставка ниже, чем на вторичку

Почему ипотека на новостройку в Армении дешевле, чем на вторичку?

Коротко: армянские банки дифференцируют ставки по типу объекта, и разница существенная. Ориентиры рынка на 2026 год такие: новостройка от 7,5 процента, вторичное жильё от 9,5 процента, отдельные программы около 11,5 процента. Встречаются программы с фиксацией ставки на первые годы и последующим переходом на плавающую: например, фиксация около 13,3 процента на 48 месяцев с пересмотром дважды в год и ограничением изменения несколькими процентными пунктами. Разница в два процентных пункта на длинном сроке превращается в существенную переплату. Причины, по которым банки любят новостройки, прагматичные. Квартира в новом доме это ликвидный и однородный залог, который легко оценить. Сегмент поддерживается государством ради стимулирования строительства. И у новой квартиры нет юридической истории: прежних собственников, наследственных споров и обременений, характерных для вторичного рынка. Первый взнос обычно составляет 10-20 процентов.

Если вы выбираете между новостройкой и вторичным жильём, условия кредитования могут склонить чашу весов сильнее, чем сам объект. Разберём цифры.

Ставки: первичка против вторички

Армянские банки дифференцируют ставки по типу объекта. Ориентиры рынка на 2026 год:

• новостройка - от 7,5%;
• вторичное жильё - от 9,5%;
• отдельные программы банков - около 11,5%;
• программы с фиксацией на первые годы и последующим переходом на плавающую ставку - например, фиксация около 13,3% на первые 48 месяцев с последующим пересмотром дважды в год и ограничением изменения в пределах нескольких процентных пунктов.

Разница между первичкой и вторичкой в два процентных пункта на длинном сроке - это существенная сумма переплаты.

Общий обзор условий - в материале ипотека в Армении 2026.

Почему банки любят новостройки

Причины прагматичные:

• Ликвидный и однородный залог. Квартира в новом доме понятна по характеристикам и легко оценивается.
• Государственная поддержка сегмента, стимулирующая строительство.
• Отсутствие юридической истории - у новой квартиры нет прежних собственников, наследственных споров и обременений, характерных для вторичного рынка (что проверяют на вторичке).

Первый взнос

Стандартное требование - 10–20% от стоимости объекта. При наличии дополнительного залога возможны программы без первоначального взноса.

Отдельные банки предлагают специальные условия для представителей диаспоры.

Программа возврата подоходного налога: важное ограничение

Механизм, при котором уплаченный подоходный налог направляется на погашение процентов по ипотеке, долгое время был серьёзным стимулом покупки новостроек.

Ключевое изменение: в Ереване по новым кредитам программа с 1 января 2025 года закрыта (кроме домов с разрешением на строительство до 1 января 2022 года). В регионах она пока действует, но тоже сворачивается: в Арагацотне, Арарате, Армавире и Котайке не будет применяться к кредитам, выданным с 1 января 2027 года, в остальных регионах с 1 января 2029 года, кроме приграничных населённых пунктов (Азатутюн, 02.10.2025). Подробно: ипотека с возвратом подоходного налога.

Это одно из объяснений тенденции, которую отмечают аналитики: рынок Еревана становится спокойнее, а города-спутники и отдельные региональные рынки - активнее.

Рыночный контекст

По итогам 2025 года квартиры в Ереване подорожали в среднем на 4,7%, средняя цена достигла порядка 538,6 тыс. драмов за квадратный метр. Базовый сценарий на 2026–2029 годы - умеренный рост без нового перегрева.

Это означает, что расчёт «куплю в ипотеку, рост цены перекроет проценты» работает уже не так уверенно, как в годы быстрого удорожания. Считать нужно на реальных цифрах - доходность инвестиций в недвижимость Еревана.

Что сравнивать при выборе банка

• Ставка и то, фиксированная она или плавающая; при плавающей - периодичность пересмотра и предел изменения.
• Размер первого взноса и допустимость дополнительного залога.
• Требования к подтверждению дохода - для иностранцев и нерезидентов они строже.
• Комиссии за выдачу и обслуживание.
• Возможность досрочного погашения без штрафов.
• Требования к страхованию объекта и заёмщика.

Для иностранцев отдельно важен вопрос открытия счёта - как открыть счёт в банке Армении.

Первичка или вторичка

Ставка - лишь один из факторов. Сравнение по остальным - в материале новостройка или вторичка в Ереване, а покупка на этапе строительства с её выгодами и рисками - здесь. Проекты, где застройщик работает с банками-партнёрами, собраны в разделе новостройки Еревана от застройщиков.

Ставки и условия приведены как рыночные ориентиры на август 2026 года и меняются; уточняйте актуальные условия непосредственно в банках.

Подбираем новостройки Еревана с проверенными застройщиками и помогаем сравнить ипотечные предложения. Оставьте заявку.

Частые вопросы

Какой первый взнос нужен для ипотеки на новостройку в Армении?
Обычно 10-20% от стоимости объекта. При наличии дополнительного залога возможны программы без первоначального взноса, а отдельные банки предлагают специальные условия для диаспоры.

Действует ли возврат подоходного налога по ипотеке в Ереване в 2026 году?
В Ереване по новым кредитам программа закрыта с 1 января 2025 года, кроме домов с разрешением на строительство до 1 января 2022 года. В регионах она пока действует для нового строительства, но сворачивается: в Арагацотне, Арарате, Армавире и Котайке с 2027 года, в остальных регионах с 2029 года, кроме приграничных населённых пунктов.

Что сравнивать при выборе банка для ипотеки в Армении?
Ставку и её тип, при плавающей ещё периодичность пересмотра и предел изменения, размер первого взноса, требования к подтверждению дохода, комиссии, досрочное погашение без штрафов и требования к страхованию.

Насколько подорожали квартиры в Ереване за 2025 год?
В среднем на 4,7%, средняя цена достигла порядка 538,6 тыс. драмов за квадратный метр. Базовый сценарий на 2026-2029 годы это умеренный рост без нового перегрева.