巴统买房选新房还是二手房？2026年怎么选
二手房每平方米更便宜、可立即交房；新房更贵，但可分期付款，管线设施也不会有意外。我们从价格、风险、回报率和流动性几个方面进行比较。
在巴统买房：选新房还是二手房？
简而言之：二手房每平方米的价格几乎总是更便宜，因为房子已经不新，户型老旧，管线设备老化，而卖家是急需用钱的个人。新房更贵，但价格会随着工程进度不断上涨，这也正是巴统房地产市场的主要赚钱方式：在早期阶段买入的公寓，到交房时价值明显更高。第二个区别是时间。二手房可以马上拿到手，当季就能入住或开始出租；新房则要等一年到数年不等，而且在大型住宅小区里，各栋楼的交付时间可能相差数年，“一年后交房”和“四年后交房”的价格差别相当大。第三个区别是资金：二手房需要一次性全款支付，外国人在格鲁吉亚很难申请按揭贷款，个人卖家也不提供分期付款；而开发商可以提供最长48个月的免息分期付款。
这是在巴统买房的人最容易纠结的两个问题之一（另一个是选哪个区域）。下面我们逐条分析，不为我们自己卖的房子做宣传。
价格
二手房每平方米几乎总是更便宜。原因很简单：房子已经不新，户型老旧，管线设备老化，而卖家是急需用钱的个人。
新房更贵，但价格会随着工程进度上涨。在早期阶段买入的公寓，到交房时价值明显更高——巴统市场的主要收益正是来源于此。我们项目的最新价格表。
什么时候能拿到钥匙
二手房——立即交付。这是它最大的优势：当季就能入住或开始出租。
新房——按所在楼栋的交付期限，从一年到数年不等。在大型住宅小区里，各栋楼的交付时间可能相差数年，“一年后交房”和“四年后交房”之间的价格差距相当可观。
资金方面
二手房——一次性全款支付。外国人在格鲁吉亚很难申请到按揭贷款，而个人卖家不提供分期付款。
新房——开发商提供最长48个月的免息分期付款。对很多人来说，这是进入这类资产的唯一途径。分期付款怎么算。
风险
二手房： 管线设施的状况（在巴统的老旧房屋中这是个实际存在的问题）、改建是否合法、产权负担、产权历史。这些都可以通过公共登记处（Public Registry）的产权摘录核查，但一定要查。
新房： 交房期限和开发商本身。格鲁吉亚没有资金托管（escrow）机制，房款直接支付给开发商。哪些措施能保护买家，合同里要看什么。
这是两种不同的风险，而不是“风险大或小”的问题：买二手房，您承担的是质量风险；买新房，您承担的是工期风险。
投资回报
如果用于短租（按天出租），新房通常更占优势：泳池、大堂、礼宾服务、电梯和崭新的装修都会直接影响房价和入住率。住客是看照片挑房的。
如果用于长租，差别就小一些：对本地租客来说，区域、面积和价格比小区配套更重要。
无论哪种情况，都要按包含装修和家具在内的全部投入成本来计算。实事求是的回报率计算。
流动性
好地段的二手房销售稳定：买家是本地人，需求持续存在。
在建阶段的新房转手较难：通常只有在付清一半房款后、并经开发商同意，才能转让权益。交房后流动性会趋于正常，但您将不得不和同一栋楼里数百套类似的公寓竞争。
各自适合谁
二手房： 需要本季度就产生收入；预算有限；您本人在巴统，可以亲自看房；愿意投入资金装修。
新房： 需要分期付款；远程购房；看重质量和文件的可预期性；投资期限在两年以上，并期待房产升值。
我们专做新房，这一点我们直说。如果您的情况更适合二手房，那也是正常的选择，只是不属于我们的业务范围。
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查看巴统新楼盘：四个项目的价格和剩余房源
另请参阅：在巴统买房完整指南。
_图片：Jelger Groeneveld，CC BY 2.0，Wikimedia Commons。图片已缩放。_
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