巴统开发商分期付款：怎么算，陷阱在哪里
巴统开发商分期付款是怎么运作的？
简而言之：典型方案是先付首付，然后在最长48个月内按月等额还款，利率为零，剩余款项在交房时付清，或在交房后按计划支付，具体取决于楼栋。最需要明白的一点是：零利率并不等于免费。分期价和全款价通常不同，因为一次性付清时开发商会给折扣，而这两个价格之间的差额，就是分期的真实成本。一定要同时询问两个价格，这是看清成本的唯一办法。如果一套全款6万美元的公寓，四年分期要6.6万美元，那么您为分期支付了百分之十：比几乎任何贷款都便宜，但不是零。第二件要算的事，是留有余地的月供：付款计划是刚性的，违约金通常为每天0.2%，逾期90天后开发商有权解除合同。
分期付款是巴统开发商面对俄语买家时的头号卖点。外国人在格鲁吉亚很难拿到按揭贷款，而且成本高，分期付款则让您无需通过银行就能入手资产。
它确实有效。但计算方式和贷款不同。
运作方式
我们项目中的典型方案：首付，然后最长48个月等额还款，利率0%。剩余款项在交房时付清，或在交房后按计划支付——取决于楼栋。
重要的是：0%不等于免费。分期价和全款价通常不同：一次性付款时开发商会给折扣。这两个价格之间的差额，就是分期的真实成本。一定要同时询问两个价格——这是看清成本的唯一办法。
要算什么
在同意之前，先算清三件事。
第一：价差。 如果一套全款60 000的公寓，四年分期要66 000，那么您为分期付了10%。这比几乎任何贷款都便宜，但不是零。
第二：留有余地的月供。 付款计划是刚性的。格鲁吉亚合同中的逾期违约金通常为每天0.2%，逾期90天后，开发商有权单方面解除合同，扣留已付款项中的相当一部分，并将公寓转卖他人。剩余款项要等转卖完成后才会退还。
第三：计划有变怎么办。 交房前转让权利通常只有在付清一半房款、并取得开发商书面同意后才可以。也就是说，在分期的第一年想快速退出，合同上是走不通的。
分期在什么情况下真正划算
有一种情形最能发挥分期的优势：每平方米价格的上涨速度快于分期的成本。
在巴统的在建项目中，开发商会随着工程进度提价。如果建设期间每平方米价格明显上涨，而分期总共只花您8–10%，您就是赚的。如果工程停滞或市场降温，您就是在为一项不升值的资产付钱。
因此，分期付款适合那些看好某个具体项目、信任某个具体开发商的人，而不是"拿最后一笔钱随便入场"的方式。
危险信号
- 不肯报全款价。 这意味着您无法看清分期的成本。
- 付款计划越到后期金额越大、且不成比例。 最后一笔大额付款是隐藏风险：交房时需要筹到一大笔钱。
- 合同中没有开发商延期交付的责任条款，而您的违约金却写得清清楚楚。这是在其他条件上讨价还价的理由。
- 承诺"帮您在交房前转卖"。 请对照合同核实，从什么时候起才允许转让。
我们的项目情况
在本板块的全部四个项目中，开发商都提供最长48个月的免息分期。首付比例和付款计划取决于楼栋和具体房源——没有统一的数字，任何不看具体房源就报数字的人，其实根本没有算过。
我们会根据您选定的公寓计算付款计划，并同时给出两个价格——分期价和全款价。
另请参阅：如何远程在巴统买公寓和实事求是的租房收益率测算。
_图片：Sergey Sebelev, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons。图片经过缩放。_
