巴统还是埃里温：2026年在哪里买房更划算
这是我们每天都在深耕的两个市场。我们从入场门槛、收益率、季节性、税费、居留许可和流动性几个方面进行对比，并告诉您哪个市场适合谁。
在巴统买房还是在埃里温买房更划算？
简而言之：这是服务于不同目标的不同工具，应根据您需要什么样的收入来选择。巴统的入场门槛更低：新楼盘公寓最低价46 637美元起，每平方米1450美元起。埃里温在市中心和好地段的单价更高，但那是另一种市场，二手房市场发达，可以买现房、立即出租，无需等待工程完工。最大的区别在于季节性，它彻底改变了整个经济账。巴统是度假胜地：旺季为5月到10月，7、8月是高峰，冬季客流骤降。埃里温是首都，需求全年都有，而且以长租为主：移居者、外籍人士、学生、出差人员、本地家庭。租金低于巴统的旺季峰值，但十二个月都有。如果您需要稳定的月度现金流，选埃里温。如果为了资产升值愿意接受收入起伏不定的一年，选巴统。
几乎每周都有人问我们这个问题。两个市场我们都在做：埃里温房源目录和新楼盘以及巴统新楼盘，所以我们的回答依据的不是网上的文章，而是我们自己的成交。
简短的回答：这是服务于不同目标的不同工具。详细的回答见下文。
入场门槛
巴统入场更便宜。在我们的板块中，新楼盘公寓最低价46 637美元起，每平方米1 450美元起。
埃里温在市中心和好地段的单价更高，但那是另一种市场：二手房市场发达，可以买现房、立即出租，无需等待工程完工。
季节性——最大的区别
这是彻底改变整个经济账的因素。
巴统是度假胜地。 旺季为5月到10月，7–8月是高峰。冬季客流骤降。短租夏天收入多，冬天收入少。
埃里温是首都。 需求全年都有，而且以长租为主：移居者、外籍人士、学生、出差人员、本地家庭。租金低于巴统的旺季峰值，但十二个月都有。
结论很简单：如果您需要稳定的月度现金流——选埃里温。如果为了更高的夏季租金和资产升值，愿意接受收入起伏不定的一年——选巴统。
什么在升值
在巴统，近几年的主要收益并非来自租金，而是建设期间每平方米价格的上涨。在打地基时买入，到交房时单价已经更高。只要市场在涨，这一模式就行得通；一旦市场停滞，就行不通了。
在埃里温，2022–2023年在移居潮的推动下房价涨得非常快，之后趋于稳定。市场变得更加成熟，投机性减弱。
税费
格鲁吉亚： 购房不缴税；房产税只有年收入达到40 000拉里及以上的家庭才需缴纳，最高1%；个人出租税率5%；持有满两年后出售免税。详见格鲁吉亚房产税费。
亚美尼亚： 税率同样不高，而且购买房产可以作为申请居留许可的依据。详见我们的亚美尼亚移居指南。
在税费方面，两个国家都很友好。这不会是决定性因素。
居留许可
格鲁吉亚： 购房金额达到100 000美元起，即可据此申请短期居留许可。但许多国家的公民无需居留许可即可免签在格鲁吉亚停留长达一年，所以如果只是"夏天来住住"，并不需要居留许可。详见在格鲁吉亚购房办理居留许可。
亚美尼亚： 购买住房即可作为申请居留许可的依据，而且没有金额门槛。对于需要身份的人来说，这是一个明显的优势。
流动性
埃里温的流动性更好。市场更大，买家更多，有稳定的本地需求——公寓可以在合理的时间内卖出。
在巴统，买家主要是外地人和季节性买家，新楼盘的供应量很大。出售需要更长时间，尤其是在冬天，尤其是当您的公寓与同一栋楼里其他三百套毫无区别的时候。
哪个适合谁
巴统： 如果您想要大海，想用相对不多的钱拥有一套海边的公寓；如果您愿意等待交房、靠资产升值赚钱；如果您喜欢自己时常来这里住。
埃里温： 如果您需要平稳的月度收入；如果您看重流动性和退出的可能；如果您打算在这里生活并办理身份；如果您更喜欢现房而不是期房。
两者兼顾： 这是两个不同的篮子，彼此相关性很低。我们的一部分客户在埃里温持有一套公寓用于长租，同时在巴统持有一套公寓式酒店用于夏季出租和升值。
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_图片：Lex Kravetski, CC BY 2.0, Wikimedia Commons。图片经过缩放。_
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