Испания · гид покупателя
Налоги и расходы при покупке недвижимости в Испании в 2026 году
Коротко. В Валенсийском сообществе (Аликанте, Торревьеха, вся Коста-Бланка) покупатель вторички платит налог ITP 9%, если сделка с 1 июня 2026 года, и 11% на всю сумму при цене выше 1 млн €. Новостройка от застройщика облагается НДС 10% и гербовым сбором AJD 1,4%. Плюс около 1% на нотариуса и регистрацию. Итого сверху примерно 10% на вторичке и 12,4% на новостройке.
Статья о налогах для покупателя-нерезидента в Валенсийском сообществе. Это не налоговая консультация: ставки меняются, перед сделкой сверяйтесь с законами по ссылкам в конце или с налоговым консультантом.
Почему ставки зависят от региона
Налог на покупку вторички (ITP) и гербовый сбор (AJD) в Испании государственные, но ставки по ним устанавливают автономные сообщества. Поэтому одна и та же квартира в Мадриде и в Аликанте облагается по-разному. Почти весь наш каталог, 131 из 147 объектов, находится в провинции Аликанте, а это Валенсийское сообщество. Все цифры ниже для него.
НДС на новостройки, наоборот, единый по стране: 10% для жилья по статье 91 закона об НДС.
Вторичка: налог ITP
Закон Валенсийского сообщества Ley 5/2025 (статья 33) с 1 июня 2026 года снизил общую ставку ITP с 10% до 9%. Важное уточнение в том же абзаце: если цена квартиры или дома выше 1 млн €, ставка 11%, и считается она со всей суммы, а не с части сверх миллиона.
| Цена объекта | Ставка ITP | Налог |
|---|---|---|
| 150 000 € | 9% | 13 500 € |
| 250 000 € | 9% | 22 500 € |
| 1 000 000 € | 9% | 90 000 € |
| 1 200 000 € | 11% | 132 000 € |
В законе есть и льготные ставки (молодым до 35 лет на первое жильё, многодетным и другим), но они привязаны к основному жилью и почти никогда не подходят покупателю, который живёт за пределами Испании.
ITP платится по форме 600 в течение месяца после подписания купчей. На практике это делает юрист или gestor по вашей доверенности, сразу после нотариуса.
Если сделка была подписана до 1 июня 2026 года, применялась старая ставка 10%. Для расчётов сегодня ориентируйтесь на 9%.
Новостройка: НДС и AJD
Когда вы покупаете квартиру у застройщика (первая передача жилья), вместо ITP платятся два налога:
- НДС (IVA) 10% на жильё, включая до двух парковочных мест и кладовки, которые продаются вместе с квартирой. Налог входит в платежи застройщику.
- Гербовый сбор AJD на нотариальную купчую. В Валенсийском сообществе 1,4% для сделок с 1 июня 2026 года (статья 34 Ley 5/2025), до этого был 1,5%.
Если застройщик продаёт жильё по графику строительства, НДС платится с каждого взноса. Покупка у частного владельца квартиры в доме, который сдан несколько лет назад, уже вторичка, там ITP.
Нотариус, реестр и прочие расходы
Нотариус и Реестр собственности берут плату по государственным тарифам (Real Decreto 1426/1989 и 1427/1989). Сумма растёт с ценой, но не пропорционально. Для бюджета закладывайте около 1% цены на оба вместе, точную сумму нотариус называет перед подписанием.
Остальное зависит от вашей ситуации:
| Расход | Когда возникает | Как считать |
|---|---|---|
| Юрист | почти всегда при удалённой покупке | договорной гонорар, часто фиксированный или процент от цены |
| Доверенность | если не прилетаете | у консула Испании или у своего нотариуса плюс апостиль и перевод |
| NIE | всегда | пошлина по форме 790, код 012, сумму форма считает сама |
| Оценка (tasación) и комиссия банка | если берёте ипотеку в Испании | по тарифам банка |
| Удержание 3% | если продавец нерезидент | не ваш расход, а часть цены, которую вы перечисляете в налоговую вместо продавца |
Пример: сколько всего выйдет
Возьмём два типичных случая для Коста-Бланки. Медиана цены в нашем каталоге по Торревьехе сейчас 169 900 €, поэтому пример вторички близок к реальной покупке.
| Вторичка, 170 000 € | Новостройка, 300 000 € | Вилла, 1 200 000 € (вторичка) | |
|---|---|---|---|
| Налог на покупку | ITP 9% = 15 300 € | НДС 10% = 30 000 € | ITP 11% = 132 000 € |
| Гербовый сбор AJD | нет | 1,4% = 4 200 € | нет |
| Нотариус и реестр, около 1% | около 1 700 € | около 3 000 € | около 12 000 € |
| Сверх цены | около 17 000 € (10%) | около 37 200 € (12,4%) | около 144 000 € (12%) |
| Всего | около 187 000 € | около 337 200 € | около 1 344 000 € |
Обратите внимание на последний столбец: при цене чуть выше 1 млн € ставка прыгает с 9% до 11% на всю сумму. Квартира за 1 000 000 € обойдётся в налог 90 000 €, а за 1 010 000 € уже в 111 100 €.
На карточке каждого объекта в нашем каталоге мы показываем строку «≈ итог с расходами» именно по этим ставкам: 10% для вторички и 12,4% для новостройки.
Что платит продавец, а не вы
Иногда в объявлениях и договорах путаница, поэтому коротко:
- Plusvalía municipal, налог на прирост стоимости земли, при продаже по закону платит продавец (статья 106 закона о местных финансах).
- Налог продавца с прибыли. Если продавец не резидент Испании, покупатель удерживает 3% цены и перечисляет их в налоговую по форме 211 в течение месяца. Это аванс налога продавца, его не нужно платить сверху: вы просто отдаёте продавцу на 3% меньше. Но если забыть, налоговая может спросить эту сумму с вас.
- Долги общины и IBI прежнего владельца. Их гасит продавец до сделки, иначе по долгам общины отвечает квартира. Справки берут до подписания.
Ежегодные расходы владельца
После покупки появляются регулярные платежи. Их стоит посчитать заранее, особенно если квартира будет стоять пустой часть года.
| Платёж | Кому | Как считается |
|---|---|---|
| IBI, налог на недвижимость | городу | процент от кадастровой стоимости (valor catastral). По закону от 0,4% до 1,1% для городского жилья, ставку задаёт муниципалитет |
| Вывоз мусора (basura) | городу или его оператору | тариф города, в квитанции отдельно |
| Взнос общины (comunidad) | общине дома | по смете общины, зависит от бассейна, сада, лифта, охраны |
| Налог на доходы нерезидента (IRNR) | государству, форма 210 | см. ниже |
| Страховка | страховой | по договору, банк при ипотеке потребует обязательно |
Кадастровая стоимость обычно заметно ниже рыночной цены, её видно в квитанции IBI. Попросите эту квитанцию у продавца ещё до задатка, так вы заранее узнаете свои ежегодные налоги.
Налог нерезидента, если квартира не сдаётся
Даже если вы не сдаёте жильё, Испания считает, что оно приносит вам доход. Этот вменённый доход равен 1,1% кадастровой стоимости, если в муниципалитете провели пересмотр кадастровых стоимостей с 2012 года, или 2% в остальных случаях. С него берётся налог: 24% для жителей стран вне ЕС (Армения, Россия, Казахстан), 19% для жителей ЕС и ЕЭЗ. Расходы не вычитаются.
Пример: кадастровая стоимость 60 000 €, ставка 1,1%. Вменённый доход 660 €, налог 24% = 158,40 € в год.
Если квартира сдаётся
Тогда налог платится с арендного дохода. Для резидентов стран вне ЕС ставка 24% с дохода без вычета расходов. Жители ЕС и ЕЭЗ платят 19% и могут вычитать расходы. За те дни, когда квартира не сдаётся, продолжает действовать вменённый доход из предыдущего раздела.
Для посуточной сдачи в Валенсийском сообществе нужна ещё и регистрация в турреестре. Это отдельная тема, о ней подробнее в вопросах о покупке.
Налог «100% для иностранцев»: что это
В 2025 году в Конгресс Испании внесли законопроект о налоге до 100% на покупку жилья гражданами не из ЕС. Это предложение, а не закон: налог может действовать только после принятия и публикации в официальном бюллетене BOE. Ставки, которые применяются сейчас, описаны выше. Перед каждой сделкой мы проверяем действующие нормы и предупреждаем, если что-то меняется.
Как заложить бюджет
Простое правило для Коста-Бланки: к цене вторички прибавьте 10-11%, к цене новостройки 12,5-13%, если нанимаете юриста и оформляете доверенность. Отсюда удобно идти обратно: если на руках 200 000 € с налогами, ищите вторичку примерно до 180 000 €. Такие варианты собраны в подборках до 150 000 € и до 200 000 €.
Порядок самой сделки по шагам описан в статье как купить квартиру в Испании удалённо, а номер NIE, без которого не заплатить ни один налог, в статье NIE и счёт в банке.
Хотите точный расчёт по конкретному объекту, с учётом юриста, доверенности и ежегодных платежей? Оставьте заявку, посчитаем и пришлём вместе с подборкой.