Испания · гид покупателя
Как купить квартиру в Испании удалённо, по шагам
Коротко. Купить квартиру в Испании можно, ни разу не прилетев. NIE, счёт в банке и подписание у нотариуса оформляются по нотариальной доверенности. Путь такой: подбор и онлайн-показ, бронь, проверка объекта по выписке из реестра, NIE и счёт, договор задатка (arras), подписание купчей у нотариуса, налог и регистрация. Сверху к цене покупатель платит около 10% на вторичке и около 12,4% на новостройке.
Статья объясняет порядок сделки и не заменяет консультацию юриста. Законы меняются, перед подписанием сверяйтесь с первоисточниками в конце статьи.
Кто участвует в сделке
В испанской покупке у каждого своя роль, и полезно понимать её заранее, чтобы не переплачивать за лишнее и не пропустить нужное.
| Участник | Что делает |
|---|---|
| Вы, покупатель | выбираете объект, подписываете доверенность, переводите деньги, принимаете решения |
| WSE.AM | подбираем объекты, проводим онлайн-показы, ведём вас по шагам на русском, держим связь со всеми сторонами |
| Представитель по доверенности (обычно юрист) | получает NIE, открывает счёт, подписывает договоры и купчую от вашего имени |
| Нотариус (notario) | удостоверяет купчую, проверяет личности, полномочия и оплату |
| Реестр собственности (Registro de la Propiedad) | выдаёт выписку nota simple, регистрирует вас владельцем |
| Банк | открывает счёт, проверяет происхождение денег, проводит платежи |
Нотариус в Испании не «юрист покупателя», он одинаково служит обеим сторонам. Поэтому проверку объекта в ваших интересах делает ваш юрист.
Шаг 1. Подбор и онлайн-показ
Сначала договариваемся о рамках: город, бюджет вместе с налогами, сколько спален, насколько близко к морю, для жизни или для сдачи. Под это присылаем варианты из каталога. Сейчас в нём 147 объектов, большая часть на юге Коста-Бланки, в Торревьехе и рядом.
Понравившиеся квартиры показываем по видеосвязи: идём по комнатам, выходим на балкон, показываем подъезд, двор, улицу и дорогу до пляжа. Вы задаёте вопросы в моменте. После такого показа обычно остаётся два-три кандидата, по ним запрашиваем документы.
Если бюджет ограничен, начните с подборок до 150 000 € и до 200 000 €. Если важна вода в шаговой доступности, смотрите квартиры у моря, там только объекты не дальше 500 м от пляжа.
Шаг 2. Бронь
Когда объект выбран, его снимают с показа. Для этого подписывают бронь (reserva) и вносят небольшую сумму. Это рыночная практика, а не требование закона, условия брони пишутся в самом документе: сколько дней действует, когда деньги возвращаются. Читайте этот пункт внимательно до оплаты.
Шаг 3. Проверка объекта
Пока квартира забронирована, юрист проверяет, можно ли её спокойно купить. Базовый набор:
- Nota simple из Реестра собственности. Там видно, кто владелец, есть ли ипотека, арест или другое обременение. Выписку заказывают онлайн на сайте Registradores de España по адресу, кадастровому номеру или данным владельца.
- Справка общины (comunidad de propietarios) об отсутствии долгов по взносам. По закону о горизонтальной собственности (ст. 9) новый владелец отвечает квартирой по долгам прежнего хозяина перед общиной за текущий год и три предыдущих, поэтому справку берут до сделки.
- Последняя квитанция IBI, налога на недвижимость. По ней видно кадастровую стоимость, от неё потом считаются ваши ежегодные налоги.
- Энергетический сертификат. При продаже жилья он обязателен по Real Decreto 390/2021.
- Совпадение площади и планировки в реестре, кадастре и в реальности. Пристроенные террасы и застеклённые балконы иногда не оформлены, это стоит знать до задатка.
Если проверка находит проблему, её решают до подписания: продавец гасит долг, снимает обременение или сделка не идёт дальше.
Шаг 4. NIE и счёт в банке
NIE, номер иностранца, нужен для любой сделки с недвижимостью: без него нотариус не удостоверит купчую, а банк не откроет счёт. Подаётся по форме EX-15 с пошлиной по форме 790, код 012. Подать можно в консульстве Испании по месту жительства или в Испании, лично или через представителя. Подробно разобрали в статье NIE и счёт в банке.
Счёт в испанском банке открывают на ваше имя. Банк по закону о противодействии отмыванию денег (Ley 10/2010) попросит подтвердить, откуда деньги: выписки, декларацию о доходах, договор продажи другой квартиры. Чем раньше собраны эти документы, тем быстрее проходит этот шаг.
Шаг 5. Доверенность
Чтобы не прилетать, вы выдаёте нотариальную доверенность на представителя. Есть два пути:
- У консула Испании. Консульства выполняют нотариальные функции для документов, которые действуют в Испании или касаются имущества в Испании. Такая доверенность действует в Испании без апостиля и перевода. Нужна личная явка в консульство.
- У нотариуса в своей стране. Потом на доверенность ставят апостиль и делают присяжный перевод на испанский. Армения, Россия и Казахстан участвуют в Гаагской конвенции об апостиле 1961 года.
Текст доверенности лучше получить от юриста в Испании заранее: в нём перечисляют конкретные полномочия (получить NIE, открыть счёт, подписать договор задатка и купчую, заплатить налоги, подать документы в реестр). Слишком узкая доверенность может застопорить сделку на последнем шаге.
Шаг 6. Договор задатка (arras)
После проверки подписывают договор задатка, contrato de arras. Обычно это arras penitenciales по статье 1454 Гражданского кодекса: если покупатель откажется от сделки, задаток остаётся продавцу, если откажется продавец, он возвращает задаток в двойном размере. Размер задатка стороны согласуют сами, на рынке часто встречается около 10% цены.
В договоре фиксируют цену, срок подписания купчей, что входит в продажу (мебель, техника, парковка, кладовка) и кто платит какие расходы. Проверьте, что дата купчей оставляет запас на NIE, банк и перевод денег.
Шаг 7. Подписание купчей у нотариуса
Купчая (escritura pública de compraventa) подписывается у нотариуса. За вас подписывает представитель по доверенности. В этот день передаётся оставшаяся сумма, обычно банковским чеком или переводом, и ключи.
Здесь важная деталь: если продавец не резидент Испании, покупатель обязан удержать 3% цены и перечислить их в налоговую по форме 211 в течение месяца. Это аванс налога продавца с прибыли. Если не удержать, налоговая вправе спросить эти деньги с покупателя. Нотариус и юрист обычно сами напоминают об этом, но лучше знать заранее, чтобы правильно посчитать платёж продавцу.
Налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal) при продаже по закону платит продавец. Если в договоре написано иначе, это предмет торга, а не обязательство.
Шаг 8. Налог и регистрация
После подписания нужно заплатить налог и зарегистрировать право собственности:
- вторичка: налог на передачу имущества ITP. В Валенсийском сообществе, куда входят Аликанте и Торревьеха, ставка 9% для сделок с 1 июня 2026 года, при цене выше 1 млн € 11% на всю сумму. Платится по форме 600 в течение месяца после подписания;
- новостройка от застройщика: НДС (IVA) 10% входит в платёж застройщику, плюс гербовый сбор AJD 1,4%.
Затем купчую подают в Реестр собственности. После регистрации вы владелец не только по договору, но и для всех третьих лиц. Подробный расчёт на примерах в статье налоги и расходы при покупке.
Шаг 9. После покупки
Осталось переоформить на себя договоры на воду, свет и интернет, настроить автоплатежи по счёту (взнос общины, IBI, вывоз мусора) и решить, как будете платить ежегодный налог нерезидента. Если квартира не сдаётся, налог считается от вменённого дохода, если сдаётся, от арендного дохода. Если планируете посуточную сдачу, сначала проверьте правила региона и общины дома: в Валенсийском сообществе жильё для туристов регистрируют в турреестре, а для новой туристической квартиры в доме нужно согласие 3/5 собственников.
Сколько это стоит сверху: короткая таблица
| Вторичка, 170 000 € | Новостройка, 300 000 € | |
|---|---|---|
| Налог | ITP 9% = 15 300 € | НДС 10% = 30 000 € и AJD 1,4% = 4 200 € |
| Нотариус и регистрация, около 1% | около 1 700 € | около 3 000 € |
| Итого сверх цены | около 17 000 € (10%) | около 37 200 € (12,4%) |
Нотариус и реестр работают по государственным тарифам (Real Decreto 1426/1989 и 1427/1989), поэтому 1% здесь ориентир, точную сумму считает нотариус. Услуги юриста, перевод и апостиль доверенности считаются отдельно.
Частые ошибки
- Считать бюджет без налогов. Квартира за 170 000 € на вторичке обходится примерно в 187 000 €. Ищите объект с запасом.
- Платить задаток до nota simple. Выписка стоит немного и заказывается быстро. Без неё вы не знаете, кто на самом деле владелец и нет ли ипотеки.
- Откладывать документы о происхождении денег. Банк спросит их в любом случае. Если собирать в последний момент, срок купчей придётся двигать.
- Узкая доверенность. Если в ней нет права заплатить налог или подать документы в реестр, придётся оформлять вторую.
- Забыть про 3%, если продавец нерезидент. Это ваша обязанность, а не продавца.
С чего начать
Если вы только присматриваетесь, начните с каталога или с Торревьехи, там больше всего вариантов. Если уже понимаете бюджет, оставьте заявку: пришлём подборку и распишем шаги именно для вашего случая, с учётом гражданства и того, откуда пойдут деньги. Ответы на короткие вопросы собраны на странице вопросы о покупке в Испании.