Как проверить застройщика на Пхукете перед покупкой
Как проверить застройщика на Пхукете: компания, сданные проекты, Chanote на землю, разрешение на стройку, EIA, договор и гарантии дохода. Чек-лист до депозита.
Застройщика на Пхукете проверяют по пяти пунктам: компания и её история, сданные проекты, документ на землю (Chanote) и отсутствие залога, разрешение на строительство и экологическое заключение EIA, а также договор купли-продажи. Хороший пример открытости - Radisson NEXT Point в Раваи (от $119 000, сдача 2028 Q4): в фактах проекта указаны одобренный EIA, разрешение на строительство от октября 2025 и номера Chanote с английским переводом. Всё остальное лучше поручить независимому тайскому юристу до депозита.
Коротко:
- Проверьте компанию: регистрацию, директоров, сколько лет на рынке и сколько проектов сдано.
- Земля под проектом должна быть с Chanote, а залог в банке нужно выяснить заранее.
- Для стройки нужно разрешение, для крупных проектов ещё и одобренный EIA.
- Эскроу на Пхукете используется редко, поэтому платежи по этапам стройки защищают лучше, чем по датам.
- Обещания дохода и отельные лицензии сверяйте с договором, а не с презентацией.
Почему проверка застройщика так важна на Пхукете?
Почти все новостройки продаются на этапе стройки с рассрочкой, и деньги покупателя, как правило, идут застройщику напрямую, без эскроу. Значит, вы фактически кредитуете стройку на 2-3 года. В нашем каталоге 22 проекта от восьми застройщиков, сроки сдачи от 2025 до 2029 года, и разница в риске между сданным проектом и котлованом заметная.
Что проверить в самой компании?
- Регистрация компании в Таиланде, её директора и акционеры, давность работы. Это делается через государственный реестр компаний, юрист сделает выписку быстро.
- Сданные проекты и их состояние сейчас: как выглядит здание через несколько лет, как работает управляющая компания.
- Судебные споры с покупателями и подрядчиками.
- Кто реально строит: в фактах NEXT Point указан генподрядчик AE Phuket, у проектов The Title - управляющая компания Esquire Living Services.
Сданная предыдущая фаза - хороший сигнал. У Layan Green Park первая фаза сдана в 2023 году, у Sea Heaven Naithon Phase 2.2 уже сдана и готова к заселению.
Какие документы на землю и стройку запросить?
Chanote. Это основной документ о полном праве собственности на землю. Попросите копию и проверьте, на кого записана земля, совпадает ли участок с проектом и нет ли обременений. Если земля в залоге у банка под проектное финансирование, это не всегда плохо, но условия снятия залога к моменту передачи квартир должны быть понятны.
Разрешение на строительство. Без него стройка не может идти законно. Сверьте, на сколько этажей и юнитов оно выдано.
EIA (экологическое заключение). Для крупных проектов и участков у моря его одобрение обязательно, и без него проект может надолго встать.
Как это выглядит в открытом виде: у Radisson NEXT Point в ключевых фактах указаны EIA «Approved», разрешение на строительство от октября 2025 и номера Chanote 320 и 321 с английским переводом. Обзор проекта есть в статье NEXT Point (Radisson) в Раваи.
На что смотреть в договоре купли-продажи?
- Привязка платежей: к этапам стройки или к датам. У VIP Tropika платежи привязаны к этапам (свайный фундамент, колонны и кровля), у NEXT Point к каркасу и завершению стройки. Привязка к этапам защищает лучше: деньги уходят по факту работ.
- Срок сдачи, допустимая задержка и штраф застройщика за просрочку.
- Порядок возврата денег, если стройка остановится или не будет оформлен freehold.
- Допуск по площади и что происходит при отклонении.
- Спецификация отделки и мебели.
- Можно ли переуступить договор до сдачи и сколько это стоит.
Как проверять гарантированный доход и управляющую компанию?
Многие проекты обещают доход: VIP Tropika 6% годовых первые 3 года, Sea Heaven Naithon 7% годовых в 1-4 годы и затем распределение 60:40, VIP Space Odyssey 6%, CASA BLANCA на Самуи 8% и опцию обратного выкупа через 3 года. Это обещания застройщика, а не гарантия государства. Проверьте, кто юридически платит, из каких денег, что будет при низкой загрузке и можно ли выйти из программы. Подробно в статье гарантированный доход на Пхукете.
Отдельный пункт - краткосрочная аренда. Сдавать кондоминиум на срок меньше 30 дней без отельной лицензии в Таиланде ограничено законом. Если доходность в презентации посчитана на посуточной сдаче, спросите, есть ли у проекта отельная лицензия. У Sun Hills Layan в фактах указана отельная лицензия с оператором Dusit.
Как понять, что стройка идёт по графику?
- Сравните текущие фото и видео со стройки с графиком платежей.
- Если вы на Пхукете, просто приезжайте на площадку, это самый честный тест.
- Спросите, сколько юнитов продано: в карточках каталога видно, сколько из общего числа ещё в продаже.
- Уточните, не переносился ли срок сдачи и почему.
Частые вопросы
Есть ли эскроу при покупке новостройки на Пхукете? Механизм эскроу в Таиланде существует, но на практике застройщики используют его редко, и деньги идут им напрямую. Поэтому так важны проверка компании и привязка платежей к этапам стройки.
Что такое Chanote? Это основной документ о полном праве собственности на землю в Таиланде. Земля под кондоминиумом должна быть с Chanote, и его копию стоит проверить у юриста.
Обязателен ли EIA для каждого проекта? Нет, экологическое заключение требуется для проектов определённого масштаба и в отдельных зонах. Если проекту оно нужно, без одобрения EIA стройка может встать.
Можно ли верить гарантированному доходу? Это обязательство застройщика или оператора, и его надёжность зависит от договора и финансового положения компании. Проверьте, кто платит, на какой срок и что будет при низкой загрузке.
Сколько стоит проверка у юриста? Цена зависит от юриста и объёма работ, точной цифры мы не назовём. На фоне стоимости квартиры это небольшие расходы, которые окупаются при первой же найденной проблеме.
Подобрать квартиру и проверить наличие можно в каталоге новостроек Пхукета или написать нам в Telegram @WSEManager.
Все статьи · Новостройки Пхукета · Каталог новостроек Пхукета и Самуи · Задать вопрос