Кадастр Грузии: как проверить квартиру перед покупкой

Как проверить квартиру в Грузии перед покупкой?

Коротко: проверка идёт по выписке из публичного реестра, и быстрая регистрация в Грузии означает лишь то, что ошибка тоже оформится быстро. Публичный реестр это государственная база, где ведутся сведения о недвижимости: объект и его характеристики, собственник, зарегистрированные права и ограничения, а выписка из него основной документ, подтверждающий право собственности. Получение документов идёт через Дом юстиции по принципу одного окна. По конкретной квартире проверяют пять вещей: кто собственник и совпадает ли это лицо с тем, кто ведёт переговоры и подписывает договор; основание права, то есть как объект достался продавцу; обременения и аресты, включая ипотеку и судебные ограничения; характеристики объекта, где особенно важно назначение помещения, потому что жилое и коммерческое это разные налоги; и отсутствие спора. Для новостройки права собственности ещё не существует, поэтому проверяют не квартиру, а сам проект и застройщика.

Грузинская система регистрации прав считается прозрачной и быстрой. Это упрощает жизнь покупателю, но не отменяет проверки: быстрая регистрация означает лишь то, что ошибка тоже оформится быстро.

Что такое публичный реестр

Это государственная база, в которой ведутся сведения о недвижимости: объект, его характеристики, собственник, зарегистрированные права и ограничения. Выписка из реестра это основной документ, подтверждающий право собственности.

Оформление и получение документов происходит через Дом юстиции, работающий по принципу одного окна: сделка с недвижимостью в Грузии.

Что нужно проверить по конкретной квартире

• Кто собственник. Совпадает ли лицо в выписке с тем, кто ведёт переговоры и подписывает договор.
• Основание права. Как объект достался продавцу: покупка, наследство, дарение.
• Обременения и аресты. Ипотека, залог, судебные ограничения.
• Характеристики объекта. Площадь, этаж, назначение помещения. Назначение важно: жилое и коммерческое это разные налоги и разные возможности.
• Нет ли спора по объекту.

Отдельно для новостроек

Если дом не сдан, права собственности на квартиру ещё не существует: есть договор с застройщиком. Значит, проверять нужно не квартиру, а сам проект:

• права застройщика на землю;
• разрешение на строительство;
• отсутствие обременений на участке;
• что именно вы регистрируете и когда.

Подробно: как выбрать застройщика в Батуми.

Что проверить помимо реестра

• Задолженности по коммунальным и по обслуживанию комплекса. Они не всегда видны в документах на право, но переходят к новому владельцу как проблема.
• Фактическое состояние квартиры и совпадение планировки с документами.
• Кто фактически проживает в квартире и на каком основании.
• История дома: протечки, состояние крыши и коммуникаций, работает ли управляющая компания.

Если покупаете дистанционно

Проверку должен провести человек на месте, и лучше, чтобы это был не тот же человек, который продаёт вам объект. Независимость проверяющего это и есть смысл проверки. Схема: купить квартиру в Батуми удалённо.

Что делать при расхождениях

Если данные реестра и фактическое состояние не совпадают (площадь другая, планировка изменена, в документах иной собственник), сделку не проводят до устранения расхождения. Обещание «оформим потом» означает, что проблему вы покупаете вместе с квартирой.

Порядок действий покупателя

• Получить выписку по объекту.
• Сверить данные с документами продавца и с фактом.
• Проверить долги и обременения.
• Только после этого вносить предоплату.
• Подписывать договор, прочитав перевод, а не полагаясь на пересказ.
• Зарегистрировать право и получить выписку на своё имя.

Ошибки на этом пути разобраны отдельно: ошибки при покупке квартиры в Батуми.

Новостройки Батуми - проверим объект и документы до внесения предоплаты.

_Фото: Andrew Milligan sumo, CC BY 2.0, Wikimedia Commons. Изображение масштабировано._

Частые вопросы

Где в Грузии получить выписку из реестра на квартиру?
Документы по недвижимости оформляют и получают через Дом юстиции, который работает по принципу одного окна. Выписка из публичного реестра это основной документ, подтверждающий право собственности.

Как проверить новостройку в Батуми, если права собственности ещё нет?
Проверяют не квартиру, а проект: права застройщика на землю, разрешение на строительство, отсутствие обременений на участке и что именно вы регистрируете и когда.

Что делать, если данные реестра не совпадают с квартирой?
Если площадь, планировка или собственник отличаются от документов, сделку не проводят до устранения расхождения. Обещание «оформим потом» означает, что проблему вы покупаете вместе с квартирой.

Что проверить по квартире в Грузии помимо выписки из реестра?
Проверьте долги по коммунальным и обслуживанию комплекса, совпадение планировки с документами, кто фактически живёт в квартире и историю дома: протечки, крышу, коммуникации и работу управляющей компании.