Кадастр Грузии: как проверить квартиру перед покупкой
Что такое публичный реестр Грузии, какие данные о квартире можно получить, как проверить собственника и обременения и что делать при расхождениях.
Грузинская система регистрации прав считается прозрачной и быстрой. Это упрощает жизнь покупателю, но не отменяет проверки: быстрая регистрация означает лишь то, что ошибка тоже оформится быстро.
Что такое публичный реестр
Это государственная база, в которой ведутся сведения о недвижимости: объект, его характеристики, собственник, зарегистрированные права и ограничения. Выписка из реестра это основной документ, подтверждающий право собственности.
Оформление и получение документов происходит через Дом юстиции, работающий по принципу одного окна: сделка с недвижимостью в Грузии.
Что нужно проверить по конкретной квартире
1. Кто собственник. Совпадает ли лицо в выписке с тем, кто ведёт переговоры и подписывает договор. 2. Основание права. Как объект достался продавцу: покупка, наследство, дарение. 3. Обременения и аресты. Ипотека, залог, судебные ограничения. 4. Характеристики объекта. Площадь, этаж, назначение помещения. Назначение важно: жилое и коммерческое это разные налоги и разные возможности. 5. Нет ли спора по объекту.
Отдельно для новостроек
Если дом не сдан, права собственности на квартиру ещё не существует: есть договор с застройщиком. Значит, проверять нужно не квартиру, а сам проект:
- права застройщика на землю;
- разрешение на строительство;
- отсутствие обременений на участке;
- что именно вы регистрируете и когда.
Подробно: как выбрать застройщика в Батуми.
Что проверить помимо реестра
- Задолженности по коммунальным и по обслуживанию комплекса. Они не всегда видны в документах на право, но переходят к новому владельцу как проблема.
- Фактическое состояние квартиры и совпадение планировки с документами.
- Кто фактически проживает в квартире и на каком основании.
- История дома: протечки, состояние крыши и коммуникаций, работает ли управляющая компания.
Если покупаете дистанционно
Проверку должен провести человек на месте, и лучше, чтобы это был не тот же человек, который продаёт вам объект. Независимость проверяющего это и есть смысл проверки. Схема: купить квартиру в Батуми удалённо.
Что делать при расхождениях
Если данные реестра и фактическое состояние не совпадают (площадь другая, планировка изменена, в документах иной собственник), сделку не проводят до устранения расхождения. Обещание «оформим потом» означает, что проблему вы покупаете вместе с квартирой.
Порядок действий покупателя
1. Получить выписку по объекту. 2. Сверить данные с документами продавца и с фактом. 3. Проверить долги и обременения. 4. Только после этого вносить предоплату. 5. Подписывать договор, прочитав перевод, а не полагаясь на пересказ. 6. Зарегистрировать право и получить выписку на своё имя.
Ошибки на этом пути разобраны отдельно: ошибки при покупке квартиры в Батуми.
---
Новостройки Батуми - проверим объект и документы до внесения предоплаты.
_Фото: Andrew Milligan sumo, CC BY 2.0, Wikimedia Commons. Изображение масштабировано._
Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос