Как купить квартиру в Батуми удалённо: пошагово, без поездки

Можно ли купить квартиру в Батуми удалённо, без поездки?

Коротко: да, сделку в Грузии можно провести целиком дистанционно, это стандартный механизм, которым пользуется значительная часть иностранных покупателей. Порядок такой. Сначала задача, потом объект: квартира под сдачу, под собственные приезды и под перепродажу до сдачи это три разных варианта в разных корпусах. На этом же шаге запрашивайте две цифры, которые называют неохотно: тариф эксплуатационного сбора и условия управляющей компании. Затем бронь: выбранная квартира снимается с продажи на оговорённый срок под небольшой депозит, и это фиксирует цену, поскольку в строящихся домах прайс пересматривают регулярно. Третий шаг это договор, который читают до любых платежей. Смотреть нужно на срок сдачи и ответственность застройщика за его нарушение, график платежей и неустойку за вашу просрочку, условия расторжения и то, сколько удержат, если вы передумали, и с какого момента возможна уступка прав.

Сделку по недвижимости в Грузии можно провести целиком удалённо. Это не серая схема и не исключение: механизм стандартный, им пользуется значительная часть иностранных покупателей. Ниже - как он устроен по шагам.

Шаг 1. Выбор объекта

Здесь важно не перепутать порядок. Сначала задача, потом объект.

Сдавать в аренду, приезжать самому, перепродать до сдачи - это три разных квартиры в трёх разных корпусах. Мы начинаем с вопроса о задаче и бюджете, и только потом присылаем подборку с реальными остатками. Посмотреть исходную картину можно самому: все проекты Батуми с ценами.

На этом же шаге запрашивайте у продавца две цифры, которые называют неохотно: тариф эксплуатационного сбора и условия управляющей компании.

Шаг 2. Бронь

Выбранная квартира снимается с продажи на оговорённый срок под небольшой депозит. Бронь фиксирует цену: в строящихся домах прайс пересматривают регулярно, и между «подумаю неделю» и «подумаю месяц» может быть разница в несколько тысяч долларов.

Шаг 3. Договор - читать до денег

Мы присылаем проект договора до любых платежей и разбираем его вместе с вами. На что смотреть в первую очередь:

• срок сдачи и то, чем застройщик отвечает за его нарушение;
• график платежей и размер неустойки за просрочку с вашей стороны;
• условия расторжения - сколько удерживается, если вы передумали;
• с какого момента возможна уступка прав третьему лицу;
• право зарегистрироваться будущим собственником и после какого платежа оно возникает.

Типичная асимметрия грузинских договоров: неустойка покупателя расписана детально, ответственность застройщика за срыв срока - общей фразой. Это не повод отказываться от сделки, но это надо знать заранее, а не узнавать через два года.

Шаг 4. Доверенность

Вы идёте к нотариусу в своей стране и оформляете доверенность на представителя в Грузии. Документ переводится на грузинский и апостилируется - апостиль нужен, потому что Грузия участник Гаагской конвенции.

Мы даём готовый текст доверенности с нужными полномочиями: без части из них представитель не сможет подписать договор или подать документы на регистрацию, и всё придётся переделывать.

Шаг 5. Оплата

Первый взнос и последующие платежи идут на счёт застройщика банковским переводом. Важные детали:

• платите с того счёта, который откроете сами - переводы от третьих лиц банки Грузии проверяют дольше;
• назначение платежа должно совпадать с договором - иначе платёж повиснет;
• эскроу в Грузии нет, деньги идут напрямую застройщику. Это ключевое отличие от российской или европейской практики.

Шаг 6. Регистрация

Договор регистрируется в Публичном реестре Грузии. После оплаты половины стоимости покупатель, как правило, вправе зарегистрироваться как будущий собственник конкретной квартиры - с этого момента её нельзя продать другому. Полное право собственности возникает после полной оплаты и регистрации основного договора, обычно после ввода дома в эксплуатацию.

Выписку из реестра вы получаете на руки в электронном виде и можете проверить её сами на портале Публичного реестра.

Сколько это занимает

От первого разговора до подписанного договора - обычно одна-две недели, если документы готовы. Самая долгая часть - не сделка, а выбор: люди неделями сравнивают этажи и виды, и это нормально.

Где реально ошибаются

• Оформляют доверенность без нужных полномочий. Переделка занимает ещё неделю и вторую поездку к нотариусу.
• Платят до того, как прочитали договор. Возврат после этого - вопрос доброй воли застройщика.
• Считают доходность без эксплуатационного сбора. Разница между расчётом и реальностью - десятки процентов.
• Берут квартиру «подешевле» в корпусе, который сдаётся последним. Экономия на входе оборачивается лишними годами ожидания.

Готовы начать - напишите в Telegram @WSEManager или оставьте заявку прямо в разделе новостроек Батуми. Пришлём актуальный прайс с остатками и проект договора на изучение.

_Фото: Sosotedrd, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons. Изображение масштабировано._

Частые вопросы

Нужна ли доверенность, чтобы купить квартиру в Батуми удалённо?
Да, у нотариуса в своей стране оформляется доверенность на представителя в Грузии, затем она переводится на грузинский и апостилируется. Важно сразу заложить все нужные полномочия, иначе документ придётся переделывать.

Есть ли эскроу при покупке новостройки в Грузии?
Нет, эскроу в Грузии нет, первый взнос и платежи идут банковским переводом напрямую на счёт застройщика. Платить лучше со своего счёта, а назначение платежа должно совпадать с договором.

Когда покупатель квартиры в Батуми может зарегистрироваться будущим собственником?
Как правило, после оплаты половины стоимости покупатель вправе зарегистрироваться в Публичном реестре как будущий собственник конкретной квартиры, и с этого момента её нельзя продать другому. Полное право возникает после полной оплаты, обычно после ввода дома.

Сколько времени занимает удалённая покупка квартиры в Батуми?
От первого разговора до подписанного договора обычно одна-две недели, если документы готовы. Самая долгая часть не сделка, а выбор квартиры: сравнение этажей и видов может занять недели.