Доходность апартаментов в Дилижане: честный расчёт

Апартаменты в курортных городах продают через обещание дохода, и почти всегда это обещание оптимистичнее реальности. Посчитаем на цифрах Dilijan Apart Hotel и сразу обозначим, где заканчиваются факты и начинаются допущения.

Вложения

Ставка застройщика 2 400 долларов за метр, отделка и мебель включены. Значит:

• апартамент 21,5 м²: около 51,7 тысячи долларов
• апартамент 27 м²: около 64,8 тысячи
• двухкомнатный 46 м²: около 110 тысяч
• двухкомнатный 58 м²: около 139 тысяч

Дополнительных вложений в ремонт не требуется, это важное отличие от ереванской квартиры, где к цене нужно прибавлять ещё 20-40%.

Доход: что известно и что нет

Здесь начинается честная часть. Мы не знаем фактическую загрузку будущего апарт-отеля: он ещё не работает, открытие в конце 2026 года. Никаких подтверждённых цифр по этому объекту не существует, и любой, кто их называет, выдаёт прогноз за факт.

Что можно сказать по рынку:

• Дилижан один из самых популярных внутренних и международных туристических маршрутов Армении
• поток неравномерен по сезонам: пик приходится на тёплые месяцы, зимой заметно тише, разбор сезонности
• курортная недвижимость в мире обычно даёт загрузку 40-60% по году, и Дилижан вряд ли будет исключением

Как считать самому

Модель простая. Возьмите три числа: среднюю цену ночи, загрузку в процентах и долю, которую вам отдаёт управляющая компания.

Годовой доход = цена ночи × 365 × загрузка × ваша доля.

Например, при цене 60 долларов за ночь, загрузке 45% и доле собственника 70% получается около 6,9 тысячи долларов в год. При вложениях 51,7 тысячи это около 13% валовых. После налогов и расходов, которые не покрывает оператор, реалистично ожидать заметно меньше.

Подставьте свои цифры, но обязательно возьмите их у управляющей компании в письменном виде, а не из презентации.

Что спросить у оператора

• Какая доля дохода достаётся собственнику и что входит в расходы оператора.
• Есть ли гарантированный доход и чем он обеспечен.
• Как считается загрузка и как вы её проверяете.
• Сколько ночей в году вы можете занимать апартамент сами и вычитаются ли они из дохода.
• Кто платит за коммунальные услуги, уборку, бельё, амортизацию мебели.
• Что происходит, если вы захотите выйти из программы и сдавать сами.

Подробнее про механику в материале про управляющую компанию.

Что вычесть обязательно

• налог на доход от сдачи: разбор
• налог на недвижимость с объекта: ставки 2026
• обслуживание здания и общих зон
• обновление мебели и текстиля: в гостиничном режиме износ быстрее, чем в жилой квартире

Сравнение с Ереваном

Квартира в Ереване даёт меньше процентов на вложенное, но у неё ровный спрос круглый год и понятная перепродажа: расчёт по Гюрджан Каскаду, по HAY VIEW, общая картина в материале про доходность.

Дилижан это ставка на туризм: выше потенциал, выше неопределённость и ниже ликвидность при выходе.

Вывод

Формат может работать, но считать его нужно по своим цифрам и с запасом на сезонность. Если вам называют доходность выше 10% чистыми и гарантируют её без объяснений, просите документы: обещание доходности это не то же самое, что доходность.

Актуальные цены на странице проекта, общий обзор в обзоре Dilijan Apart Hotel.

Частые вопросы

Сколько стоит апартамент в Dilijan Apart Hotel?
Ставка застройщика 2 400 долларов за метр с отделкой и мебелью: апартамент 21,5 м² около 51,7 тысячи долларов, 27 м² около 64,8 тысячи. Двухкомнатные 46 и 58 м² стоят около 110 и 139 тысяч.

Как самому посчитать доход от апартамента в Дилижане?
Годовой доход равен цене ночи, умноженной на 365, на загрузку и на вашу долю от управляющей компании. Цифры для расчёта берите у оператора в письменном виде, а не из презентации.

Какая загрузка будет у апарт-отеля в Дилижане?
Подтверждённых цифр нет: апарт-отель ещё не работает, открытие в конце 2026 года. Курортная недвижимость в мире обычно даёт загрузку 40-60% по году, и Дилижан вряд ли будет исключением.

Что спросить у управляющей компании апарт-отеля перед покупкой?
Какая доля дохода достаётся собственнику, есть ли гарантированный доход и чем он обеспечен, как проверить загрузку, сколько ночей можно жить самому. Также кто платит за уборку, бельё и износ мебели и как выйти из программы.