Доходность апартаментов в Дилижане: честный расчёт
Считаем, сколько может приносить апартамент в Dilijan Apart Hotel: вложения от 52 тысяч долларов, сезонность турпотока, расходы и реальный процент.
Апартаменты в курортных городах продают через обещание дохода, и почти всегда это обещание оптимистичнее реальности. Посчитаем на цифрах Dilijan Apart Hotel и сразу обозначим, где заканчиваются факты и начинаются допущения.
Вложения
Ставка застройщика 2 400 долларов за метр, отделка и мебель включены. Значит:
- апартамент 21,5 м²: около 51,7 тысячи долларов
- апартамент 27 м²: около 64,8 тысячи
- двухкомнатный 46 м²: около 110 тысяч
- двухкомнатный 58 м²: около 139 тысяч
Дополнительных вложений в ремонт не требуется, это важное отличие от ереванской квартиры, где к цене нужно прибавлять ещё 20-40%.
Доход: что известно и что нет
Здесь начинается честная часть. Мы не знаем фактическую загрузку будущего апарт-отеля: он ещё не работает, открытие в конце 2026 года. Никаких подтверждённых цифр по этому объекту не существует, и любой, кто их называет, выдаёт прогноз за факт.
Что можно сказать по рынку:
- Дилижан один из самых популярных внутренних и международных туристических маршрутов Армении
- поток неравномерен по сезонам: пик приходится на тёплые месяцы, зимой заметно тише, разбор сезонности
- курортная недвижимость в мире обычно даёт загрузку 40-60% по году, и Дилижан вряд ли будет исключением
Как считать самому
Модель простая. Возьмите три числа: среднюю цену ночи, загрузку в процентах и долю, которую вам отдаёт управляющая компания.
Годовой доход = цена ночи × 365 × загрузка × ваша доля.
Например, при цене 60 долларов за ночь, загрузке 45% и доле собственника 70% получается около 6,9 тысячи долларов в год. При вложениях 51,7 тысячи это около 13% валовых. После налогов и расходов, которые не покрывает оператор, реалистично ожидать заметно меньше.
Подставьте свои цифры, но обязательно возьмите их у управляющей компании в письменном виде, а не из презентации.
Что спросить у оператора
1. Какая доля дохода достаётся собственнику и что входит в расходы оператора. 2. Есть ли гарантированный доход и чем он обеспечен. 3. Как считается загрузка и как вы её проверяете. 4. Сколько ночей в году вы можете занимать апартамент сами и вычитаются ли они из дохода. 5. Кто платит за коммунальные услуги, уборку, бельё, амортизацию мебели. 6. Что происходит, если вы захотите выйти из программы и сдавать сами.
Подробнее про механику в материале про управляющую компанию.
Что вычесть обязательно
- налог на доход от сдачи: разбор
- налог на недвижимость с объекта: ставки 2026
- обслуживание здания и общих зон
- обновление мебели и текстиля: в гостиничном режиме износ быстрее, чем в жилой квартире
Сравнение с Ереваном
Квартира в Ереване даёт меньше процентов на вложенное, но у неё ровный спрос круглый год и понятная перепродажа: расчёт по Гюрджан Каскаду, по HAY VIEW, общая картина в материале про доходность.
Дилижан это ставка на туризм: выше потенциал, выше неопределённость и ниже ликвидность при выходе.
Вывод
Формат может работать, но считать его нужно по своим цифрам и с запасом на сезонность. Если вам называют доходность выше 10% чистыми и гарантируют её без объяснений, просите документы: обещание доходности это не то же самое, что доходность.
Актуальные цены на странице проекта, общий обзор в обзоре Dilijan Apart Hotel.
Все статьи · Каталог объектов · Задать вопрос