迪利然公寓式酒店投资回报率：一份实事求是的测算

度假城市的酒店式公寓都是靠收益承诺来卖的，而这些承诺几乎总是比现实更乐观。我们用Dilijan Apart Hotel的数据来算一算，并事先说明哪里是事实、哪里开始是假设。

投入

开发商单价为每平米2 400美元，含装修和家具。因此：

• 21.5㎡的房间：约5.17万美元
• 27㎡的房间：约6.48万美元
• 46㎡的两室：约11万美元
• 58㎡的两室：约13.9万美元

不需要额外的装修投入，这与埃里温的公寓有重要区别，在埃里温还要在房价之外再加20-40%。

收入：已知的和未知的

下面是需要实事求是的部分。我们并不知道这家未来的公寓式酒店的实际入住率：它尚未营业，将于2026年底开业。关于这个项目没有任何经过证实的数据，谁给出具体数字，都是把预测当成了事实。

就市场而言可以说：

• 迪利然是亚美尼亚最受欢迎的国内和国际旅游线路之一
• 客流有明显的季节性：旺季在温暖的月份，冬季明显冷清，季节性分析
• 全球度假地产的全年入住率通常在40-60%，迪利然大概也不会例外

如何自己计算

模型很简单。取三个数字：平均每晚房价、入住率（百分比）以及管理公司分给你的比例。

年收入 = 每晚房价 × 365 × 入住率 × 你的分成比例。

例如，每晚60美元、入住率45%、业主分成70%，一年约为6 900美元。投入5.17万美元，毛回报率约为13%。扣除税费以及运营方不承担的费用后，实际能拿到的要明显少一些。

代入你自己的数字，但一定要向管理公司索取书面数据，而不是照搬宣传资料里的数字。

要问运营方什么

• 业主能拿到多少比例的收入，运营方的费用包含哪些。
• 是否有保底收益，由什么来保障。
• 入住率如何计算，你如何核实。
• 你每年自己可以住多少晚，这些晚数是否从收益中扣除。
• 水电燃气等费用、保洁、布草、家具折旧由谁承担。
• 如果你想退出计划自己出租，会怎样。

关于运作机制的更多内容见管理公司一文。

必须扣除的项目

• 出租收入所得税：分析
• 房产税：2026年税率
• 大楼和公共区域的维护费
• 家具和纺织品的更新：在酒店模式下，损耗比住宅快

与埃里温比较

埃里温的公寓回报率较低，但全年需求稳定，转售也更容易：久尔江卡斯卡德（Gyurjan Cascade）测算、HAY VIEW测算，整体情况见收益率一文。

迪利然是押注旅游业：潜力更大，不确定性更高，退出时的流动性更低。

结论

这种模式可以行得通，但必须用自己的数据来算，并为季节性留出余量。如果有人告诉你净回报率超过10%，并且不加解释地做出保证，请要求对方出示文件：收益承诺并不等于实际收益。

最新价格见项目页面，整体介绍见Dilijan Apart Hotel项目概览。